Rumah awal tradisional Amerika—rumah bergaya peternakan yang indah dengan dua hingga tiga kamar tidur, yang dahulu digunakan keluarga muda untuk memulai pembangunan kekayaan—kini dalam kondisi kritis. Menurut Goldman Sachs, Amerika Serikat saat ini kekurangan hampir 4 juta rumah. Banyak faktor yang menghancurkan batu loncatan penting ini, dari harga yang melambung hingga aturan zonasi yang ketat. Tapi bagi CEO Better.com Vishal Garg, hambatan utamanya ada di hipotek.
“Salah satu alasan inti mengapa orang, bahkan pembangun rumah, tidak membangun rumah awal di Amerika adalah karena tidak ada yang mau memberi pinjaman hipotek untuk rumah awal,” katanya kepada Fortune.
Logikanya: industri hipotek tradisional bergantung pada petugas pinjaman manusia yang biasanya dibayar komisi 1% hingga 2% dari total jumlah hipotek. Satu persen jauh lebih besar untuk pinjaman rumah seharga $1 juta dibandingkan dengan unit $100.000. Karena struktur ini, petugas pinjaman memprioritaskan pinjaman terbesar mungkin untuk memaksimalkan bayaran mereka.
“Konsumen Amerika yang memiliki jumlah hipotek kurang dari $300.000, mereka tidak dilayani dengan baik sama sekali,” kata Garg.
Kurangnya rumah awal adalah sebagian alasan mengapa usia median pembeli rumah pertama kali mencapai rekor tertinggi 40 tahun tahun lalu, dan mengapa pembeli pertama kali sekarang hanya menyusun seperlima dari semua pembeli, menurut Asosiasi Nasional Agen Properti.
Rumah awal cenderung lebih kecil, dan karenanya lebih murah. Rumah awal yang biasa biasanya di bawah 1.400 kaki persegi. Ukuran median rumah yang dibangun saat ini sebenarnya menyusut dari puncak 2.466 kaki persegi pada tahun 2015. Orang mungkin berharap tren itu menjadi kabar baik untuk pembeli pertama kali. Tapi “shrinkflation” telah menghantam pasar perumahan, dan bangunan yang lebih kecil saat ini semakin mahal. Bangunan baru harganya 74% lebih mahal dan 11% lebih kecil dari sepuluh tahun lalu, menurut Lendingtree.
Bagi banyak anak muda, membeli rumah sekarang tampak seperti fantasi tidak nyata yang di simpan untuk usia paruh baya. Beberapa mengandalkan “Bank Ibu dan Ayah” untuk mendapatkan kaki di pintu. Yang lain hanya menunggu di pinggir, berharap suku bunga hipotek turun di bawah 6%, harga rumah lebih murah, dan persediaan rumah lebih banyak.
### Bisakah AI mengatasi krisis keterjangkauan perumahan?
Garg bertaruh pada AI untuk mengisi kesenjangan hipotek. Dengan menggantikan banyak pekerjaan manusia, CEO itu mengklaim alat AI Better.com, Betsy, memotong biaya memproses pinjaman dari rata-rata industri hampir $12.000, menurut Freddie Mac, menjadi $3.000. Garg mengatakan pengurangan $9.000 itu membuatnya layak secara finansial untuk melayani hipotek rumah awal yang lebih kecil yang biasanya dihindari petugas pinjaman manusia. “AI memungkinkan semuanya menjadi jauh lebih murah untuk bisa melayani [rumah-rumah awal] itu,” ujarnya.
Garg percaya AI dapat memberi pembeli yang lebih muda dan sering tidak terlayani dengan instruksi khusus yang biasanya disediakan untuk klien bank swasta elit. Tidak seperti petugas pinjaman manusia yang mungkin kurang alat atau insentif untuk memberi nasihat keuangan rinci untuk pinjaman kecil, AI berfungsi sebagai mesin pencari yang menawarkan penelitian yang dapat ditindaklanjuti.
Riwayat kredit yang buruk menyumbang hampir setengah dari penolakan pinjaman untuk hipotek pembelian di bawah $100.000, menurut Departemen Perumahan dan Pembangunan Kota. Platform dapat menginstruksikan peminjam untuk melunasi kartu kredit tertentu atau mengurangi pembayaran mobil bulanan untuk mencapai tingkat kredit yang lebih tinggi. Itu dapat membantu mereka memenuhi syarat untuk suku bunga lebih rendah. Otomatisasi semacam ini, kata Garg, pada dasarnya mendemokratisasikan pembinaan keuangan, memberi peminjam biasa nasihat yang sama yang biasanya disediakan untuk orang yang sangat kaya.
Ketika ditanya apakah AI akan menyelesaikan krisis keterjangkauan perumahan, Garg menjawab dengan antusias “sepenuhnya.”
### Mengapa rumah awal menghilang
Bahkan saat rumah baru menyusut, harga yang lebih tinggi berarti mereka menghasilkan hipotek yang lebih besar, bukan pinjaman di bawah $100.000 yang sering dibutuhkan pembeli rumah pertama kali. Sebuah laporan Urban Institute 2022 menemukan bahwa hanya 35% dari penjualan rumah kurang dari $100.000 yang dibiayai oleh hipotek. Pembangun tidak bisa membangun cukup murah untuk menghasilkan ukuran pinjaman yang jatuh melalui celah sistem hipotek.
Sementara Garg mengatakan proses hipotek yang mahal adalah faktor utama mendorong biaya perumahan, kekuatan lain menghalangi pembangun untuk memulai pembangunan rumah awal. Undang-undang zonasi ketat dan insentif perumahan bagi pembangun mencegah konstruksi rumah. Kebanyakan ahli perumahan menunjuk pada hambatan itu ketika berbicara tentang keterjangkauan perumahan, jarang merujuk biaya pemrosesan hipotek sebagai penyebab utama.
“Anda memiliki persyaratan zonasi yang mendorong ukuran lahan besar,” kata Dennis Shea, ahli perumahan di Bipartisan Policy Center, dalam wawancara baru-baru ini dengan Washington Post. “Pembangun rumah, terutama setelah Resesi Hebat, di mana mereka sangat terpengaruh negatif, merasa lebih mudah membangun rumah yang lebih besar yang memiliki margin keuntungan lebih tinggi.”
Namun, Garg berpikir memadatkan jumlah dokumen yang dibutuhkan untuk mengamankan hipotek akan memberi pembeli baru dan berpenghasilan rendah peluang untuk meraih anak tangga pertama tangga kekayaan.
“Hipotek adalah salah satu dari sedikit tempat di mana Anda secara nyata menghemat uang,” katanya. “Anda tidak menghemat seperti $9 untuk sweater. Anda benar-benar menghemat $9.000 untuk hipotek karena kominasi AI dan pembelajaran mesin.” Kita mau bicara soal pentingnya menjaga kebersihan lingkungan. Caranya gampang banget! Misalnya, buang sampah pada tempatnya dan jangan lupa memilah sampah organik dan anorganik.
Kalau kita semua ikut berpartisipasi, lingkungan sekitar bakal jadi bersih, sehat, dan nyaman untuk ditempati. Ayo mulai dari diri sendiri ya!