Buka Editor’s Digest secara gratis. Roula Khalaf, Editor dari FT, memilih cerita favoritnya dalam buletin mingguan ini. Sinyal jual datang dalam berbagai bentuk. Hikmah tradisional Kota London, misalnya, mengatakan bahwa markas besar yang mewah adalah alasan untuk menjauhi saham. Itulah salah satu cara untuk melihat keputusan Kering untuk menghabiskan €1,3 miliar untuk bangunan di Via Montenapoleone yang ikonik di Milan.
Untuk adilnya, membeli tanah di lokasi strategis bukanlah tren baru di sektor mewah. Merek-merek ingin mengamankan jejak mereka di tengah kelangkaan dan persaingan. Melakukan sesuatu yang istimewa dengan bangunan dan toko juga dapat memberikan keunggulan “pengalaman” untuk mempesona pelanggan mereka. LVMH telah membeli properti di New York, Paris, dan Milan. Prada juga telah membeli bangunannya di New York. Hal ini memberikan tekanan pada pesaing untuk menancapkan bendera mereka sendiri.
Namun, membeli properti bukanlah penggunaan terbaik dari aliran kas mewah. Pada dasarnya, kesepakatan Kering tidak terlalu buruk. Grup ini mendapatkan 11.800 meter persegi, di mana lebih dari 5.000 adalah ruang ritel. Dengan harga pasar Milan saat ini, itu mungkin biaya sekitar €50 juta per tahun untuk disewa. Dengan asumsi imbal hasil tipikal 3,8 persen, itu kurang lebih membenarkan harga bangunan tersebut.
Namun, angka tersebut jauh lebih rendah dari pengembalian modal dua digit yang diperoleh Kering pada tahun 2023, menurut S&P Capital IQ. Dan kemungkinan tidak akan mendapatkan pendapatan sewa saat ini dari penyewa jangka panjang seperti kafe mewah (dan dimiliki LVMH) Cova.
Dilihat dari sudut pandang ini, dorongan untuk mengamankan properti prime pada dasarnya adalah putaran persaingan antara perusahaan-perusahaan mewah. Intensitas belanja modal meningkat, dari 6 persen dari penjualan pada tahun 2019 menjadi hampir 9 persen, menurut Bernstein. Penurunan pengembalian dapat ditanggulangi untuk raksasa seperti LVMH. Tetapi lebih menyakitkan bagi merek-merek kecil – yang mungkin menjelaskan mengapa strategi properti Kering juga melibatkan mencari rekan investor untuk membatasi total modal yang terlibat.
Bangunan Milan bukanlah satu-satunya proyek baru Kering. Selama dua tahun terakhir, grup tersebut telah membeli properti di Paris dan New York, rumah pewangi Creed, produsen kacamata Maui Jim, dan saham di Valentino – dengan total investasi mungkin sekitar €10 miliar. Ini merupakan dorongan besar bagi grup yang menghasilkan aliran kas sekitar €4,5 miliar setiap tahun.
Ini juga berarti Kering memiliki banyak hal yang sedang berjalan. Hal ini tidak nyaman mengingat kinerja buruk di merek Gucci yang kunci, yang baru-baru ini memperingatkan tentang keuntungan. Mengingat Gucci menyumbang sekitar setengah dari laba operasional Kering, kinerja saham tergantung pada membalikkan situasi tersebut. Gangguan glamor, properti atau lainnya, sebaiknya dihindari.