Membeli rumah saat ini membutuhkan biaya yang tinggi, bukan hanya karena harga yang melambung tinggi dan tingkat bunga hipotek yang memberatkan—komisi mahal untuk agen real estat juga menggerogoti keuntungan para pembeli rumah. Bahkan, penduduk Amerika membayar sekitar $100 miliar dalam komisi real estat setiap tahunnya, menurut laporan analis dari Keefe, Bruyette & Woods pada tahun 2023. Namun, kabar baiknya, setidaknya bagi siapa pun yang bukan agen real estat, adalah sebuah paper baru berjudul Real Estate Commissions and Homebuying menyarankan bahwa sekitar $30 miliar komisi agen real estat di Amerika Serikat bisa dipangkas dengan menggunakan model kompensasi baru.
Dalam paper tersebut, ekonom senior Bank Federal Reserve Richmond, Borys Grochulski, dan wakil presiden penelitian, Zhu Wang, berpendapat bahwa model komisi real estat di Amerika Serikat adalah “bingung” dan merupakan “anomali” jika dibandingkan dengan sistem lain di luar negeri. Mereka mencatat bahwa penjual rumah di Inggris, Irlandia, Belanda, Singapura, Swedia, dan Norwegia membayar kurang dari 2% komisi kepada agen real estat mereka rata-rata, dibandingkan dengan 5,5% di Amerika Serikat, menurut sebuah studi pada tahun 2015.
Sementara bagi para pembeli, sebagian besar di banyak negara, termasuk Australia, Kanada, dan Denmark, membeli properti tanpa perwakilan agen, sementara 87% pembeli rumah menggunakan agen di Amerika Serikat, menurut data Asosiasi Nasional Agen Properti. Ini merupakan persentase besar dari penduduk Amerika yang memilih untuk menggunakan agen sisi pembeli mengingat setengah dari semua pembeli menemukan rumah mereka sendiri secara online.
Semua masalah ini dengan model kompensasi agen real estat saat ini berkontribusi pada “harga rumah yang tinggi, layanan agen yang terlalu banyak digunakan, dan pencarian rumah yang memakan waktu,” menurut Wang dan Grochulski. Untuk mengatasi masalah ini, para ekonom mengusulkan model kompensasi baru “à la carte” untuk agen real estat sisi pembeli yang dapat mengurangi komisi pembeli sebesar $30 miliar.
“Hasil penelitian menunjukkan bahwa beralih ke model komisi berbasis biaya…dapat meningkatkan kesejahteraan pembeli rumah di Amerika Serikat sebesar lebih dari $30 miliar setiap tahun,” tulis Wang dan Grochulski, mencatat bahwa “sebagian besar keuntungan kesejahteraan konsumen akan berasal dari redistribusi keuntungan agen pembeli.”
Model kompensasi à la carte akan mengharuskan pembeli rumah dan penjual membayar agen masing-masing secara terpisah—dan independen dari harga rumah akhir dalam transaksi—untuk mencegah sesuatu yang disebut “steering,” di mana agen cenderung mengarahkan klien mereka menjauh dari properti yang memiliki komisi rendah.
Model ini juga akan memaksa pembeli rumah, namun tidak penjual, untuk membayar setiap tugas yang dilakukan agennya secara individu, baik itu mencari rumah, membantu dalam negosiasi, atau menunjukkan properti—maka dari itu nama à la carte. Para ekonom berpendapat bahwa ini akan memungkinkan konsumen untuk mencari layanan agen pembeli individu, dan bahkan bisa menawar harga yang lebih baik. “Dalam sistem seperti itu, persaingan di antara agen kemungkinan akan sejalan dengan kompensasi biaya, dan pembeli tidak akan menggunakan layanan agen secara berlebihan,” tulis mereka.
Paper baru dari Federal Reserve Richmond datang pada saat yang sulit bagi agen real estat. Asosiasi Nasional Agen Properti dan beberapa perusahaan pialang nasional menghadapi beberapa gugatan yang menuduh kolusi untuk membesarkan komisi agen real estat. Hal ini terjadi setelah sebuah juri di Kansas City memutuskan melawan NAR pada musim gugur tahun lalu dalam kasus serupa, meninggalkan organisasi tersebut dengan putusan $1,8 miliar (yang rencananya akan di bandingkan).
Tekanan terhadap komisi agen real estat begitu besar sehingga bahkan mendorong perusahaan penjual pendek terkenal Spruce Point Capital untuk mengeluarkan laporan pendek tentang Zillow, pasar real estat yang mendapatkan sebagian besar pendapatannya dari komisi agen pembeli, memperingatkan bahwa harga saham perusahaan bisa turun hingga 60%. Salah satu isu besar yang dikutip oleh penjual pendek adalah analisis yang menunjukkan bahwa gugatan-gugatan terkini bisa mengubah cara komisi agen pembeli ditangani, mengakibatkan pasar total komisi bisa turun hingga 30%.
Namun, meskipun dampak negatif dari mengubah struktur kompensasi saat ini untuk industri real estat, Wang dan Grochulski percaya bahwa model baru untuk komisi diperlukan, dan pendekatan à la carte mereka kemungkinan akan menjadi opsi terbaik untuk ekonomi secara keseluruhan. Mulai dari menghilangkan insentif agen untuk “mengarahkan” klien menjauh dari rumah dengan komisi rendah dan meningkatkan “efisiensi pencarian rumah,” hingga memungkinkan pembeli untuk menggunakan beberapa agen sepanjang proses pembelian rumah (mengarahkan waktu agen ke “penggunaan yang lebih produktif”), para ekonom memuji potensi manfaat model mereka. “Kami mengusulkan agar pembuat kebijakan mempertimbangkan untuk beralih ke model à la carte,” mereka menyimpulkan. Langganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan korporat. Daftar gratis.