Buka Editor’s Digest secara gratis
Roula Khalaf, Editor dari FT, memilih cerita favoritnya dalam buletin mingguan ini.
Canary Wharf Group telah menyetujui paket pembiayaan sebesar £553 juta, karena pemilik distrik keuangan tersebut menghadapi serangkaian batas waktu hutang pada saat keraguan meningkat tentang daya tariknya bagi penyewa kantor yang kritis.
Pengembang dan pengelola aset properti di kawasan dok Canary Wharf, London mengatakan akan memperpanjang pinjaman yang terkait dengan gedung kantor tempat EY berada di 25-30 Churchill Place selama lima tahun, bersamaan dengan dua kesepakatan hutang lainnya.
Wakil presiden keuangan Becky Worthington mengatakan kepada Financial Times bahwa perusahaan sedang bernegosiasi dengan pemberi pinjaman dan meninjau opsi-opsi untuk hutang sebesar £900 juta yang ingin diperpanjang atau dibiayai ulang sebelum akhir tahun.
“Kami telah bekerja pada sisi hutang dari neraca keuangan,” kata Worthington. Dia mengatakan bahwa “pinjaman tersebut adalah bukti dari kekuatan aset kami, transformasi yang telah terjadi di Canary Wharf, dan dukungan yang kami terima dari pemberi pinjaman untuk rencana jangka panjang kami.”
Canary Wharf Group — dimiliki oleh Brookfield dan Qatar Investment Authority — memiliki properti senilai £7,6 miliar, dengan hutang bersih sebesar £4,2 miliar. Laporan tahunan 2023 grup, yang dijadwalkan akan diterbitkan pada hari Kamis, diperkirakan akan menunjukkan penurunan signifikan dalam nilai aset kantornya.
Tantangan refinancing grup ini merupakan contoh yang mencolok dari posisi pemilik properti di seluruh dunia, yang harus merenovasi ulang hutang mereka pada saat biaya pinjaman lebih tinggi dan nilai properti lebih rendah.
Canary Wharf berada dalam posisi yang lebih kuat daripada beberapa grup investasi lainnya mengingat sewa jangka panjang dari aset kantor utamanya, dan kantong dalam dari para pemegang sahamnya.
Namun, daya tarik portofolio kantornya telah dipertanyakan dengan kepergian penyewa seperti HSBC dan Clifford Chance. Yang lain, termasuk Barclays dan Morgan Stanley, memutuskan untuk tetap tinggal. Gedung kantor lama di estate tersebut kemungkinan akan memerlukan peningkatan yang mahal untuk menarik penyewa baru atau mengubahnya untuk kegunaan lain.
“Nilai aset telah turun. Mereka tidak bisa mengefinansikan ulang secara serupa. Tapi mereka memiliki uang untuk mengefinansikan ulang dan mendapatkan lebih banyak waktu. Saya pikir itulah yang sebenarnya menjadi cerita,” kata Ramzi Kattan di Moody’s Ratings.
Société Générale dan EBRD memiliki kantor di 1-5 Bank Street, Canary Wharf
Seperti investor real estat lainnya, Canary Wharf harus memotong ukuran pinjaman untuk mengefinansikan properti yang nilainya lebih rendah. Kesepakatan di 25-30 Churchill Place, yang juga disewakan kepada European Medicines Agency, termasuk pembayaran kembali sekitar £100 juta dari total £439 juta pinjaman, serta kesepakatan untuk secara bertahap melunasi lebih banyak hutang dari waktu ke waktu.
Rasio pinjaman terhadap nilai grup telah melampaui targetnya sebesar 50 persen, menurut dokumen perusahaan, karena nilai kepemilikannya terpengaruh oleh suku bunga yang lebih tinggi dan kekhawatiran atas kesehatan pasar kantor.
Dukungan dari para pemegang saham akan menjadi krusial untuk menghadapi penurunan pasar properti saat ini. Brookfield dan QIA pada bulan Oktober mengumumkan bahwa mereka akan menyuntikkan £300 juta modal baru dan memperpanjang pinjaman pemegang saham sebesar £100 juta ke Canary Wharf — suntikan modal pertama mereka sejak membeli Canary Wharf pada tahun 2015.
Worthington mengatakan: “Kami merencanakan dan menjalankan bisnis berdasarkan asumsi bahwa kami tidak memerlukan tambahan uang dari pemegang saham. Namun, modal yang mereka masukkan ke bisnis telah sangat membantu.”
Grup tersebut telah menyetujui sekitar £930 juta kesepakatan hutang dalam setahun terakhir, dengan pemberi pinjaman termasuk Citi, Standard Chartered, Starwood, dan CBRE Investment Management. Pinjaman tersebut terkait dengan portofolio residensial dan pipa pengembangan grup.
Pada hari Kamis, grup tersebut juga menyetujui pinjaman konstruksi sebesar £80 juta untuk bangunan apartemen layanan baru, dan menggantikan fasilitas konstruksi yang ada dengan pinjaman sebesar £132 juta untuk bangunan yang berfungsi ganda yang mencakup kantor, hotel, dan fasilitas hiburan.
Canary Wharf masih harus menangani jatuh tempo pada November untuk £564 juta pinjaman terkait dengan 1-5 Bank Street, sebuah menara kantor tempat berlangsungnya SocGen dan EBRD. Worthington mengatakan telah terjadi “kemajuan yang sangat positif” dalam negosiasi dengan pemberi pinjaman untuk melunasi dan memperpanjang hutang.
Mereka juga menghadapi jatuh tempo pada April 2025 untuk tranche pertama £350 juta obligasi hijau, yang diperdagangkan sekitar 92 pence per pound, menurut data dari Bloomberg.
Pada tahun 2022, Canary Wharf Group Investment Holdings, salah satu entitas utama dalam struktur korporasi grup, menerima konfirmasi tertulis dari Brookfield dan QIA bahwa kedua pemegang saham tersebut akan memberikan dukungan keuangan sebagai bagian dari analisis “going concern” dalam laporan tahunannya.