Pasar Rumah di Amerika Sekarang: Ohio Naik, Florida & Texas Turun
Selama pandemi, pasar perumahan di Florida dan Texas sangat populer. Banyak pekerja jarak jauh pindah ke sana untuk menikmati cuaca hangat, pajak rendah, dan banyak rumah baru.
Tapi sekarang ceritanya berubah. Pembeli rumah sekarang lebih mementingkan harga terjangkau dan pekerjaan stabil. Jadi, kota-kota di Rust Belt (seperti Ohio) sekarang lebih kuat daripada kota di Sun Belt. Ohio, khususnya, adalah juara diam-diam di pasar perumahan Amerika. Ini berkat daya tarik Cleveland Clinic dan pabrik Intel senilai $20 miliar. Oh ya, harganya juga sekitar 30% lebih murah daripada di kota pesisir.
Data Redfin menunjukkan AS sekarang adalah pasar pembeli, dengan penjual lebih banyak 43% daripada pembeli di Maret. Tapi, situasi ini tidak merata.
Di Pasar yang Tidak Seimbang, Ohio Tetap Stabil
Lima pasar pembeli paling tidak seimbang ada di Sun Belt: Miami, Nashville, Austin, San Antonio, dan Las Vegas. Setiap kota besar di Florida dan Texas yang dilacak Redfin sekarang adalah pasar pembeli.
"Pajak properti tinggi, biaya asuransi naik, dan kekhawatiran soal pekerjaan membuat pembeli sangat pemilih," kata Barb Cooper, agen properti di Austin. "Pembeli yang ada di pasar menginginkan rumah yang siap huni sempurna, dan mereka bisa menunggu tanpa kompromi karena persediaan rumah sangat banyak."
Sementara itu, Ohio tetap bertahan. Cincinnati dan Columbus adalah pasar pembeli yang moderat, dan Cleveland adalah salah satu pasar seimbang yang langka di Amerika.
Pembeli dari Generasi Z dan pekerja jarak jauh khususnya, mulai meninggalkan kota mahal di Sun Belt untuk pindah ke Midwest, di mana harga rumah median sering antara $200.000 dan $275.000. Harga median rumah di Cleveland sekitar $150.000, kurang dari sepertiga harga di Miami yang $625.000.
Masalah Harga Rumah di Sun Belt
Perubahan ini terlihat dari harganya, dan di sinilah Texas dan Florida paling merugi.
Analisis data menunjukkan harga rumah di wilayah Austin sekarang 27,8% lebih rendah dibanding puncaknya tahun 2022. Sebaliknya, harga rumah di Hartford, Connecticut, 22,5% lebih tinggi.
"Sebagian dari ‘pembelahan’ ini adalah koreksi wajar, dengan penurunan harga terjadi di pasar yang terlalu panas selama booming perumahan pandemi," tulis analis.
Secara nasional, harga rumah hanya naik 0,8% per tahun. 89 dari 300 pasar perumahan terbesar di AS mengalami penurunan harga. Di Texas, Florida, dan Colorado, persediaan rumah aktif jauh melebihi level sebelum pandemi karena Sun Belt membangun terlalu banyak. Itu berarti harga rumah turun atau stagnan.
Midwest mengalami masalah sebaliknya. Data Redfin menunjukkan harga rumah di Columbus naik hampir 4% per tahun. Di wilayah Cleveland, kota dengan pertumbuhan tercepat adalah Hunting Valley, Bentleyville, dan Moreland Hills.
Toledo juga dinobatkan sebagai pasar perumahan terpanas keempat di negara itu untuk tahun 2026. Sementara penjual di Sun Belt memotong harga, penjual di Ohio melihat nilai rumah mereka tumbuh.
Iklim, Asuransi, dan Eksodus dari Florida
Perubahan ini diperkuat oleh hal-hal yang tidak bisa ditawar pembeli: risiko iklim, premi asuransi properti, dan biaya HOA yang naik.
Florida bergulat dengan bencana alam yang makin intens, premi asuransi melonjak, dan biaya HOA kondominium yang naik, yang mendorong beberapa pemilik rumah pergi. Data menunjukkan premi asuransi tahunan rata-rata di Florida adalah $8.292, sekitar 181% lebih tinggi daripada rata-rata nasional.
Miami juga dianggap sebagai pasar terlemah karena kelebihan kondominium. Pemilik di seluruh Florida Selatan juga terkena biaya tambahan besar karena hukum inspeksi struktural pasca-Surfside. Texas punya masalah serupa: pajak properti dan biaya asuransi yang didorong oleh badai es, tornado, dan risiko hurikan Teluk telah menggerus daya terjangkau yang dulu menarik jutaan orang.
Mengapa Ohio Menang
Ohio mungkin tidak ada di radar pembeli dari pesisir karena gaya hidup, tapi secara hitungan finansial lebih masuk akal dari segi keterjangkauan.
Data Zillow menunjukkan harga rumah rata-rata di Columbus sekitar $250.000. Cleveland menawarkan biaya kepemilikan yang lebih rendah daripada sewa—hal yang langka di pasar saat ini.
Cincinnati memiliki enam perusahaan Fortune 500. Sementara itu, proyek semikonduktor Intel senilai $20 miliar di dekat Columbus menarik talenta, modal, dan permintaan perumahan.
Danielle Andrews, seorang agen properti, mengatakan dia bekerja dengan beberapa pembeli Gen Z—khususnya pekerja jarak jauh dan profesional muda—yang meninggalkan daerah mahal seperti Florida untuk perumahan yang lebih terjangkau.
"Bagi banyak orang, ini bukan cuma soal rumah lebih murah, tapi tentang bisa membangun kekayaan lebih awal tanpa tenggelam dalam biaya hidup," kata Andrews. Dia juga menyebut statistik bahwa Gen Z dan milenial masing-masing menyumbang hampir 30% dari semua pemindah antar negara bagian, dengan negara bagian seperti Indiana dan Wisconsin mendapat banyak pendatang baru.
Popularitas Florida dan Texas tidak akan hilang seluruhnya, tapi ‘bonus pandemi’ yang memungkinkan penjual di Sun Belt menentukan harga sudah lenyap. Yang ada sekarang adalah pasar di mana pembeli, dengan banyak pilihan dan posisi tawar, akhirnya yang berkuasa.