Bagaimana Keputusan Suku Bunga Fed Mempengaruhi KPR?
Keputusan suku bunga oleh Fed memang berdampak pada hipotek, tetapi hubungannya tidak selalu langsung.
Rabu ini, Federal Reserve diperkirakan akan memperpanjang jeda pemotongan suku bunga untuk keempat kalinya berturut-turut tahun ini. Meskipun suku bunga KPR mungkin mengalami fluktuasi, banyak ekonom memperkirakan mereka akan tetap stabil hingga kondisi ekonomi berubah drastis.
Menurut Nicole Rueth dari Rueth Team dengan Movement Mortgage, suku bunga akan tetap berada di kisaran 6,75% hingga 7,25% kecuali Fed memberi sinyal pemotongan berulang dan didukung data. "Pembeli rumah yang menunggu suku bunga turun drastis mungkin akan kecewa," kata Rueth.
Hubungan antara keputusan suku bunga bank sentral dan suku KPR tidak langsung atau instan. Contohnya, tiga pemotongan suku bunga Fed di 2024 tidak serta-merta membuat hipotek lebih murah. Rata-rata suku bunga KPR 30 tahun tetap sekitar 6,8% sejak akhir musim gugur.
Seringkali, pernyataan bank sentral tentang rencana masa depan lebih berpengaruh daripada tindakan nyata. Suku bunga KPR dipengaruhi oleh pasar obligasi, ekspektasi investor, dan berbagai faktor ekonomi lainnya.
"Suku bunga KPR bergerak berdasarkan ekspektasi, bukan pengumuman," jelas Rueth.
Pembahasan besok akan fokus pada pernyataan Ketua Fed Jerome Powell setelah rapat. Jika Powell mengkhawatirkan inflasi berkepanjangan atau pengurangan pemotongan suku bunga, imbal hasil obligasi dan suku KPR diperkirakan naik. Namun, jika ia optimis dengan inflasi dan menyarakan pelonggaran kebijakan, suku KPR bisa turun.
"Biasanya, suku bunga jangka panjang mulai turun sebelum Fed memotong suku bunga," kata Keith Gumbinger, Wakil Presiden HSH.com.
Apa Hubungan Fed dengan Suku Bunga KPR?
Fed menetapkan kebijakan moneter AS dengan mandat guna menjaga stabilitas harga dan lapangan kerja maksimal. Mereka melakukannya dengan menyesuaikan suku bunga dana federal—tingkat bank meminjam dan meminjamkan uang.
Saat ekonomi melemah dan pengangguran meningkat, Fed menurunkan suku bunga untuk mendorong belanja dan pertumbuhan, seperti saat pandemi COVID-19.
Sebaliknya, saat inflasi tinggi, Fed menaikkan suku bunga acuan lebih dari lima poin persentase antara awal 2022 dan pertengahan 2023 untuk memperlambat pertumbuhan harga.
Perubahan biaya pinjaman memicu reaksi berantai yang lambat, akhirnya memengaruhi suku KPR dan pasar perumahan. Namun, karena KPR merespons banyak faktor ekonomi, tidak jarang suku bunga Fed dan suku KPR bergerak berlawanan sementara.
Mengapa Fed Menunda Pemotongan Suku Bunga?
Setelah tiga pemotongan di 2024, Fed kini dalam fase holding pattern. Dengan kebijakan tarif, imigrasi, dan pengurangan anggaran pemerintahan Trump yang tidak bisa diprediksi—yang berpotensi mendongkrak harga dan menghambat pertumbuhan—ekonom menyebut bank sentral punya alasan kuat untuk berhati-hati.
"Fed berada di posisi tersulit dalam sejarah ekonomi terkini," kata Ali Wolf, Kepala Ekonom Zonda dan NewHomeSource.
Memotong suku bunga bisa memicu lonjakan inflasi—yang buruk bagi suku KPR. Namun, mempertahankan suku tinggi meningkatkan risiko resesi pengangguran.
Meski inflasi perlahan mendekati target tahunan Fed sebesar 2%, ketidakpastian agenda ekonomi Trump membuat bank sentral tidak terburu-buru menurunkan suku bunga.
Prediksi Pemotongan Suku Bunga 2025
Meski Powell tidak berkomitmen pada waktu tertentu, para ahli memperkirakan pemotongan suku bunga pada musim gugur.
"Saya memprediksi pemotongan pertama pada September, jika inflasi terus mendingin dan pasar tenaga kerja melemah," ujar Rueth.
Namun, tarif adalah wildcard besar. Jika perang dagang memicu inflasi, suku bisa melonjang tanpa aksi Fed. Ketidakstabilan politik dan utang juga bisa memicu volatilitas.
"Pasar KPR bereaksi cepat terhadap ketidakpastian, dan kita tidak kekurangan itu musim panas ini," kata Rueth.
Di sisi lain, jika pengangguran melonjak—kemungkinan nyata dengan klaim pengangguran yang meningkat—Fed mungkin terpaksa memotong suku bunga lebih awal. Dalam kasus itu, suku KPR akan perlahan turun, tapi tidak drastis.
Sebagian besar prediksi pasar perumahan—yang memperhitungkan setidaknya dua pemotongan Fed sebesar 0,25%—memperkirakan suku KPR 30 tahun tetap di atas 6,5% sepanjang 2025.
"Kita mungkin melihat suku berada di kisaran rendah-ke-menengah 6% pada akhir tahun," kata Rueth. "Tapi tidak akan kembali ke 3%."
Faktor Lain yang Mempengaruhi Suku Bunga KPR
Suku bunga KPR bergerak karena faktor yang sama dengan harga rumah: pasokan, permintaan, inflasi, bahkan tingkat pekerjaan.
Faktor pribadi seperti skor kredit, uang muka, dan jenis pinjaman juga menentukan suku individu.
Perubahan kebijakan: Penyesuaian suku dana federal memengaruhi biaya pinjaman bank, yang kemudian berdampak pada suku KPR.
Inflasi: Saat inflasi tinggi, suku KPR cenderung tinggi karena lender menaikkan bunga untuk mengompensasi penurunan daya beli.
Pasar obligasi: Suku KPR fixed-rate terkait dengan imbal hasil obligasi, terutama 10-year Treasury.
Apakah Sekarang Waktu yang Tepat untuk Ambil KPR?
Meski waktu adalah segalanya di pasar KPR, Anda tidak bisa mengendalikan Fed. "Memprediksi suku bunga hampir mustahil di pasar saat ini," kata Wolf.
Terlepas dari kondisi ekonomi, yang terpenting adalah memastikan cicilan bulanan terjangkau.