Presiden Trump bilang punya rumah sendiri itu simbol kesehatan masyarakat Amerika dan dasar dari impian Amerika. Tapi dalam pidatonya di Davos, dia tidak menjelaskan rencana yang banyak ditunggu, yaitu izin ambil uang dari tabungan pensiun 401(k) untuk bayar uang muka rumah.
Dia malah sebut langkah lain, seperti menyuruh Fannie Mae dan Freddie Mac beli obligasi hipotek senilai $200 miliar agar bunga pinjaman tetap turun. Dia juga tanda perintah larang investor besar beli rumah keluarga tunggal, dan usul perubahan aturan pajak depresiasi karena saat ini hanya bisnis yang dapat potongan itu, bukan pembeli perorangan.
Trump ulangi lagi permintaannya ke Kongres untuk batasi suku bunga kartu kredit maksimal 10% selama setahun. Katanya, utang kartu kredit adalah halangan besar untuk menabung uang muka. Tapi belum jelas kapan usulan-usulan ini akan benar-benar berlaku.
Langkah-langkah ini muncul saat Amerika mendekati pemilu tengah periode, di mana banyak pemilih Trump mulai menyalahkan dia dan pemerintahannya atas krisis keterjangkauan hidup yang sedang terjadi.
Pasar perumahan khususnya sulit beberapa tahun ini karena harga mahal dan stok sedikit. Laporan Asosiasi Realtor Nasional (NAR) tunjukkan di tahun 2025, pembeli rumah pertama kali cuma 21% dari pasar — yang terendah dalam 44 tahun. Usia rata-rata mereka juga hampir dua kali lipat, mencapai rekor 40 tahun. Laporan itu juga catat uang muka rata-rata untuk semua pembeli adalah 19%, dengan pembeli pertama kali paling tinggi 10% — yang tertinggi dalam 36 tahun.
Meski begitu, rincian lebih lanjut soal rencana pakai 401(k) untuk keterjangkauan perumahan tak kunjung diumumkan di Davos, padahal penasihat Trump sebelumnya bilang rencana final akan dirilis di sana.
Jadi, sambil menunggu detailnya, beberapa ahli sudah peringatkan bahwa strategi properti seperti ini bisa berisiko untuk keuangan jangka panjang.
Masalah yang banyak dilihat dari rencana Trump itu adalah sebenarnya uang dari 401(k) sudah bisa ditarik untuk bayar uang muka rumah. Tapi menarik uang sebelum usia 59½ tahun biasanya kena denda 10%, ditambah biaya lain.
Dan meski denda dan biaya bisa dihapus, tetap ada masalah kehilangan bunga majemuk dari uang yang ditarik. Misalnya, hitungan dari firma keuangan Francis menunjukkan, jika asumsi imbal hasil 7% per tahun, orang muda yang ambil $10.000 dari 401(k)-nya hari ini bisa kehilangan lebih dari $80.000 dari bunga majemuk dalam 30 tahun ke depan.
“Mereka mau kamu ambil uang pensiunmu, tapi pura-pura kamu ganti dengan ekuitas rumah,” kata pakar keuangan Michael Ryan. “Padahal ekuitas rumah dan pertumbuhan pasar saham itu berbeda. Ini kelihatan seperti menyelesaikan masalah, padahal memperburuk.”
Ditambah, seperti dijelaskan ekonom utama Redfin, risiko lain dari pakai 401(k) untuk uang muka adalah harga rumah sendiri bisa turun nilainya seiring waktu, yang akan lebih merugikan kekayaan bersih kamu.
Perencana keuangan Uchechi Kalu juga jelaskan, meski dapat uang muka dari 401(k), itu baru awal bagi calon pembeli. “Kalau ditambah cicilan rumah, biaya anak, dan bayar utang kuliah,” katanya, “beli rumah jadi tidak mungkin.”
Kekhawatiran lain datang dari fakta bahwa riset Kongres menunjukkan hanya sekitar 54% orang Amerika punya tabungan pensiun jenis apapun, termasuk 401(k).
Karena itu, Jason Richardson dari Koalisi Reinvestasi Komunitas Nasional bilang strategi 401(k) Trump “bukan program bantuan tertarget untuk orang yang butuh uang muka — ini memberi daya beli lebih pada orang yang *sudah* punya tabungan pensiun banyak, yang kemungkinan malah akan naikkan harga rumah lebih tinggi.”
Wakil Presiden Eksekutif NAR, Shannon McGahn, peringatkan bahwa “penundaan kepemilikan rumah sampai usia 40 — bukannya 30 — bisa berarti kehilangan sekitar $150.000 dalam ekuitas untuk rumah awal yang biasa.”
Oleh sebab itu, NAR malah minta lebih banyak kebijakan yang “bantu buka stok rumah yang ada, perbanyak konstruksi rumah baru, permudah peraturan zonasi dan izin lokal, dan modernisasi metode konstruksi untuk bangun rumah lebih cepat dan murah” — semua itu tidak hanya akan bantu lebih banyak pembeli masuk pasar, tapi juga lebih cepat.
Apapun pendapat kamu, penting diingat bahwa mengubah aturan penarikan 401(k) berarti mengubah undang-undang pajak, dan itu butuh persetujuan Kongres.
Seperti yang dicatat Wall Street Journal (14), “itu mungkin akan sulit di Kongres yang terbagi rata.”
Waktu yang akan membuktikan apakah rencana Trump untuk keterjangkauan perumahan lewat 401(k) benar-benar diumumkan dan berjalan — termasuk persetujuan Kongres — atau akan menghilang seperti rencana **pinjamannya** 50 tahunnya. Sampai saat itu, cara terbaik untuk mempersiapkan pembelian rumah di masa depan adalah dengan mengikuti strategi terbukti dan tips menabung bijak yang telah membantu banyak orang mencapai tujuan yang sama.
Untuk memulai (15), para ahli menyarankan menyimpan uang muka di “rekening giro, tabungan reguler, atau tabungan hasil tinggi,” atau di “investasi mirip tunai seperti **dana pasar uang** atau sertifikat deposito yang akan jatuh tempo sebelum Anda memperkirakan butuh uangnya.”
Anda juga terkadang bisa mengambil uang dari IRA atau Roth IRA tanpa denda, meski Anda tetap menghadapi masalah yang sama seperti dengan 401(k) terkait hilangnya bunga majemuk dari uang yang ditarik.
Sementara itu, Ramsey Solutions menyukai ide rekening tabungan pasar uang untuk menyimpan uang muka. Mereka menyarankan, menetapkan target jumlah uang muka — lalu mencapainya lewat “target menabung bulanan bertahap” — bisa membuat prosesnya terasa kurang menakutkan (16). Selain itu, jika memungkinkan, menabung 20% untuk uang muka bisa membantu Anda menghindari kebutuhan akan asuransi hipotek pribadi.
Ramsey Solutions juga memperingatkan agar menghindari “pinjaman FHA, VA, dan USDA yang mahal dan merugikan,” serta menggunakan tabungan pensiun untuk beli rumah. Peringatannya, hal itu akan “mengurangi pertumbuhan jangka panjang tabungan pensiun Anda — menyebabkan kerugian ratusan ribu dolar saat pensiun.”
Seperti yang diungkapkan perencana keuangan Chris Kampitsis ke CNBC (17), “Jika Anda tahu, dalam beberapa tahun, Anda ingin berinvestasi properti, sebaiknya Anda tidak menabung **seluruhnya** di 401(k).”
Kami hanya mengandalkan sumber terverifikasi dan pelaporan pihak ketiga yang kredibel. Untuk detailnya, lihat etika dan pedoman editorial kami.
Business Insider (1); Yahoo Finance (2); Realtor.com (3); CNBC (4, 17); U.S. News (5); Politico (6); National Association of Realtors (7); Fox Business (8); Francis (9); Newsweek (10); BBC (11); Bloomberg (12); Congress.gov (13); The Wall Street Journal (14); Fidelity (15); Ramsey Solutions (16).
Artikel ini hanya menyediakan informasi dan tidak boleh ditafsirkan sebagai nasihat. Disediakan tanpa jaminan apa pun. Malam itu sangat dingin sekali, anginnya berhembus kencang. Aku berjalan pulang sendirian. Tiba-tiba, aku ada lihat sesuatu bergerak di kegelapan. Jantungku berdebar sangat kencang. Aku coba tenangkan diri, tapi kakiku seperti beku di tempat. Setelah beberapa detik, baru aku sadar itu hanya seekor kucing hitam.