Satu dari tiga peminjam yang tertekan menyerahkan bangunan, kata para ahli

Semakin banyak peminjam yang menyerahkan kunci ke gedung-gedung mereka yang terdistres, menurut para panelis di IMN Distressed CRE West Forum di San Francisco pekan ini, meninggalkan pemberi pinjaman mereka tanpa pertarungan di pengadilan untuk mengambil alih tapi seringkali dengan pekerjaan pembersihan yang “cukup berantakan” penuh dengan potensi masalah dan kewajiban.

Sekitar sepertiga dari peminjam yang terdistres baru-baru ini telah menawarkan deed-in-lieu of foreclosure kepada pemberi pinjaman mereka, menurut Dan Duarte, direktur departemen aset khusus di Tri-Counties Bank yang berbasis di Chico, yang memoderatori panel tentang “Strategi Keluar Pemilik Paksa”.

Duarte mengatakan sudah bertahun-tahun sejak ia melihat begitu banyak peminjam yang siap untuk pergi, seringkali meninggalkan bank dengan tidak hanya gedungnya, tetapi juga pajak yang jatuh tempo.

“Peminjam sebenarnya datang ke bank dan mengatakan, ‘Lihat, akankah Anda menerima deed-in-lieu? Kami sudah selesai. Kami tidak ingin melalui proses penyitaan. Kami tidak ingin membayar tingkat bunga yang gagal. Kami hanya ingin mengembalikannya kepada Anda,'” katanya.

Tetapi bank tidak ingin memiliki lebih banyak gedung, terutama di mana nilai properti menjadi jauh lebih rendah dari utangnya. Jadi meskipun ada beberapa kesederhanaan dalam perjanjian deed-in-lieu, “kami menghabiskan banyak waktu untuk menghindarinya,” kata Seth Moldoff, direktur aset khusus untuk Umpqua Bank.

“Tawaran deed-in-lieu menarik, tetapi biasanya tidak akan berjalan baik dari sudut pandang bank,” katanya.

Moldoff menambahkan bahwa terkadang bankir lini depannya akan mencoba memasukkan properti yang sudah membayar pajak ke kelompok pengerahan hanya karena mereka tertinggal beberapa tahun dalam pembayaran pajak properti. Tetapi dalam lingkungan saat ini, itu tidak cukup untuk memenuhi syarat, katanya.

“Saya memahami kekhawatiran tersebut, tetapi kita harus fokus pada perusahaan yang tidak melakukan pembayaran kepada bank, dan kita akan menangani pajak properti pada akhirnya,” katanya.

Pajak dan kewajiban lainnya, seperti pembayaran kepada vendor yang tertinggal dari deed-in-lieu, dapat membuatnya “cukup berantakan,” kata Sandra Adam, direktur akuntansi keuangan dan analisis forensik di SitusAMC, meskipun ada solusi kreatif di mana penjualan pinjaman terjadi sebelum penyitaan.

“Mengatur siapa yang mendapatkan apa dan kapan bisa memakan waktu berbulan-bulan,” katanya. “Ada beberapa hal yang terjadi di latar belakang dan pada saat yang sama vendor perlu dibayar, jadi uang tunai perlu didistribusikan.”

Beberapa pemberi pinjaman juga enggan melepaskan cadangan untuk membantu melunasi utang, bahkan sebelum pinjaman masuk ke masa gagal bayar, dan itu adalah “hal yang sangat buruk” yang bisa mengarah pada gugatan tanggung jawab pemberi pinjaman, menurut Thad Wilson, mitra di firma hukum King & Spaulding.

Lanjutan Cerita

“Jika Anda memberi tahu peminjam, Anda benar-benar harus mendanai ini dari modal Anda, dari saku Anda sendiri, Anda mungkin berpikir itu keputusan yang bijaksana hari ini, tetapi saya bisa menjamin bahwa jika pinjaman masuk ke masa gagal bayar, Anda akan menyesali keputusan itu nantinya,” katanya.

Konferensi distres adalah yang kedua bagi perusahaan konferensi real estat IMN di Pantai Barat dan menarik sekitar 220 pemegang tiket, banyak di antaranya datang dari luar kota, menurut penyelenggara. Oleh karena itu, kebanyakan panelis berbicara tentang kondisi pasar yang lebih umum yang tidak spesifik untuk Wilayah Teluk.

Pada saat yang sama, tidak “kebetulan” bahwa konferensi diadakan di San Francisco, juga untuk tahun kedua, menurut Heather Turner, CEO dan pendiri Tamarack Capital Partners yang berbasis di Portland, sebuah perusahaan investasi yang berfokus pada hospitalitas. Turner menyebut San Francisco sebagai pasar jangka panjang yang “hebat” di mana perusahaannya telah melakukan lebih dari $1,5 miliar dalam kesepakatan hotel selama bertahun-tahun, tetapi juga sebagai pasar dengan banyak distres, dan oleh karena itu banyak peluang bagi pembeli dengan modal yang sabar, seperti kantor keluarga.

“Ketika kami melihat pasar seperti Portland dan San Francisco yang memiliki pemulihan yang sangat buruk relatif terhadap tingkat pra-COVID. Itu adalah kesempatan beli yang sangat baik untuk modal jangka panjang,” katanya. “Mungkin masih terlalu dini, menurut pendapat saya, di beberapa pasar seperti ini bagi dana ekuitas swasta yang mencari keuntungan tiga hingga lima tahun karena masih terlalu banyak ketidakpastian untuk mencapai jenis pengembalian yang mereka cari dalam jangka waktu tersebut.”

Mengikuti komentar dari panel sebelumnya, Turner mengatakan perusahaannya melakukan deed-in-lieu yang “sangat kooperatif” pada properti hotel dengan pemberi pinjaman karena “kami tidak akan menyuntikkan modal bagus setelah buruk dan akhirnya memiliki dasar yang tidak akan pernah kami dapatkan uang baru dari itu.” Itu memberi Tamarack kemampuan untuk menyuntikkan dana tersebut ke kesepakatan yang lebih berkesempatan dan meninggalkan hubungan perusahaannya dengan bank “pada posisi yang sama” dengan sebelum deed-in-lieu, katanya.

Hubungan dan transparansi antara peminjam dan pemberi pinjaman adalah kunci ketika kondisi sulit – sebuah refrein dari banyak panelis sepanjang hari. Bagi investor Wilayah Teluk, transisi dari bank lokal putih-kaus kaki seperti Silicon Valley Bank atau First Republic ke bank nasional besar seperti JPMorgan telah menjadi “salah satu pengalaman paling tidak menyenangkan dalam sejarah umat manusia,” menurut Riaz Taplin, pendiri dan CEO pengembang multifamili berbasis di Oakland, Riaz Capital.

Artikel ini awalnya muncul di The Real Deal. Klik di sini untuk membaca cerita lengkapnya.