Kalau kamu rencana beli rumah di tahun 2026, sekarang adalah waktunya untuk mulai persiapan. Pasar properti masih mencari keseimbangan setelah beberapa tahun yang kacau, tapi ada tanda-tanda bakal lebih tenang — khususnya untuk pembeli rumah yang merencanakan dari awal. Dengan suku bunga KPR diperkirakan akan turun dan lebih banyak rumah yang tersedia, kamu punya kesempatan untuk mengatur keuangan, meningkatkan nilai kredit, dan menyambut tahun baru dengan siap bersaing.
Setelah dua tahun yang sulit dengan suhu bunga KPR dan harga rumah, pasar properti 2026 bisa terasa lebih tenang — kalau dibandingin. Inflasi sudah turun ke sekitar 3% per tahun, jauh lebih rendah dari puncaknya di 2022 tapi masih diatas target Federal Reserve 2%. Kalau terus membaik, para ahli bilang Federal Reserve mungkin akan turunkan suku bunga lagi tahun depan, yang bisa kasih kelegaan untuk biaya pinjaman.
"Walaupun itu akan bikin rumah sedikit lebih terjangkau, harga rumah dan persediaan yang terbatas akan buat persaingan tetap ketat," kata Jose Pascual, kepala divisi mortgage dan perbankan komersial di PSECU, dalam wawancara email. "Pembeli yang mulai persiapan dari sekarang dan dapatkan suku bunga yang bagus nanti akan punya posisi yang lebih kuat."
Ini artinya calon pembeli rumah harus mulai bersiap dari sekarang, jangan tunggu sampai nemu rumah idaman. Kalau suku bunga turun, persaingan akan memanas dengan cepat. Tujuannya? Posisikan dirimu agar bisa bertindak cepat saat rumah dan suku bunga yang tepat muncul.
Sebelum mikirin lihat-lihat rumah, lihat dulu kondisi keuangan kamu dengan jujur. Eileen Tu, wakil presiden pengembangan produk di Rocket Mortgage, bilang salah satu hal paling pintar yang bisa dilakukan calon pembeli sebelum 2026 adalah menjadi terorganisir.
"Untuk siapa saja yang rencana beli rumah pertama di 2026, mereka harus pertimbangkan untuk ikut kursus pendidikan pembeli rumah sebelum akhir tahun," kata Tu dalam wawancara email. "Itu membantu pembeli pahami prosesnya dan mulai tahun baru dengan rasa percaya diri dan inform sebelum cari persetujuan pra-persetujuan."
Kursus-kursus ini, banyak yang disetujui oleh Departemen Perumahan AS (HUD), akan memandu kamu melalui setiap langkah proses beli rumah — dari menilai kesiapan keuangan dan anggaran untuk KPR, memahami kredit, membandingkan opsi pinjaman KPR, sampai persiapan untuk penutupan.
Kamu juga akan belajar cara bandingkan pemberi pinjaman KPR, perkirakan pembayaran bulanan, dan rencanakan biaya berkelanjutan seperti perawatan dan asuransi. Anggap saja kursus ini sebagai latihan yang praktis dan tidak terlalu tekan untuk beli rumah — dan bisa bikin kamu jadi pembeli yang lebih pinter saat siap beli.
Yang paling penting, harus realistis dengan anggaran 2026 kamu. "Calon pembeli rumah harus lihat baik-baik anggaran mereka untuk paham berapa pembayaran bulanan yang nyaman," kata Tu. "Perhitungkan pengeluaran besar yang mungkin datang — seperti biaya anak, uang sekolah, atau mobil baru — untuk dapat gambaran jelas soal situasi keuangan kamu."
Saat kamu bersiap untuk KPR, mudah fokus ke uang muka dan lupa hal lain yang pengaruhi kemampuan bayar, seperti asuransi rumah, pajak properti, dan perawatan rumah. Tapi seringkali biaya tersembunyilah yang bisa gagalkan transaksi.
"Tantangan terbesar biasanya datang dari pembeli yang tidak sepenuhnya paham apa yang bisa mereka bayar dengan nyaman," kata Michael Desimone, kepala petugas pinjaman di Citadel Credit Union, lewat email. "Selain uang muka, biaya seperti pajak properti, asuransi, dan biaya penutupan bisa cepat menumpuk."
Desimone rekomendasikan untuk setidaknya siapkan keuangan selama enam bulan sebelum ajukan KPR. Itu artinya cek riwayat kredit kamu secara gratis di AnnualCreditReport.com, bayar hutang, dan jaga saldo kartu kredit tetap rendah. "Sedikit persiapan sangat membantu untuk hindari kejutan dalam proses underwriting," katanya.
Tips rahasia lain? Mulai bangun dana cadangan untuk pengeluaran setelah penutupan — seperti atap baru, pemanas air, atau pengecatan. Bahkan rumah yang terawat baik bisa butuh perbaikan mendadak. Merencanakannya dari sekarang berarti lebih sedikit guncangan keuangan nantinya.
Kalau rasa-rasanya mustahil nabung 20% untuk uang muka, tarik napas dalam. Itu kebanyakan mitos. Dari program khusus pemberi pinjaman sampai KPR didukung pemerintah, sekarang lebih mudah dari dulu untuk punya rumah dengan uang muka jauh di bawah 20%.
Pertama, pertimbangkan pinjaman FHA — jalan untuk punya rumah dengan uang muka serendah 3.5%. Kalau kamu memenuhi syarat untuk pinjaman VA, kamu bisa tutup tanpa uang muka. Selain itu, banyak pemberi pinjaman tawarkan program uang muka rendah mereka sendiri, dan otoritas perumahan negara bagian sering tawarkan hibah atau pinjaman biaya rendah untuk bantu ringankan beban uang muka.
Pelajaran utamanya? Jangan berasumsi tidak ada bantuan. Luangkan waktu untuk teliti opsi dari sekarang supaya kamu bisa tekan "ajukan" saat keuangan kamu dan pasar sejalan.
Setelah bertahun-tahun nunggu suku bunga turun atau harga melunak, beberapa calon pembeli jadi takut secara finansial. Tapi para ahli sepakat: Waktu yang "sempurna" untuk beli jarang datang sesuai ekspektasi.
"Mencari waktu terbaik di pasar hampir mustahil," kata Tu. "Suku bunga akan naik-turun, dan menunggu momen sempurna sering artinya kehilangan peluang. Daripada fokus ke timing pasar, buat keputusan berdasarkan kesiapan pribadi dan keuangan kamu."
Kalau kamu nemu rumah di 2026 yang cocok dengan anggaran dan gaya hidup, kata Tu, jangan biarkan spekulasi tentang suku bunga masa depan tahan kamu. Mengganti KPR nanti selalu jadi opsi.
Pada akhirnya, langkah paling pintar adalah perlakukan pembelian rumah seperti keputusan keuangan jangka panjang lainnya. Fokus pada hal yang bisa kamu kendalikan (kredit, tabungan, dan hutang), dan bersiap untuk hal yang tidak bisa.
Kebanyakan perkiraan tunjukkan suku bunga KPR yang sedikit lebih rendah dan persediaan rumah yang sedikit meningkat di 2026. Kombinasi itu bisa buat pasar lebih seimbang untuk pembeli daripada yang kita lihat beberapa tahun ini. Tapi, "bagus" atau tidak tergantung pada kesiapan keuangan kamu. Uang muka yang solid, kredit yang bagus, dan pendapatan yang stabil lebih penting dari berita pasar.
Para ekonom tidak perkirakan penurunan besar harga rumah di 2026, tapi pertumbuhan diperkirakan melambat dibanding tahun-tahun booming pandemi. Beberapa daerah bahkan mungkin lihat penurunan kecil seiring membaiknya persediaan. Tapi jangan harap harga diskon. Peningkatan keterjangkauan lebih mungkin datang dari turunnya suku bunga daripada turunnya harga rumah.
Walaupun tidak ada target pasti, para ahli sarankan nabung 2% sampai 5% dari harga beli untuk menutupi biaya penutupan, di tambah jumlah yang dibutuhkan untuk uang muka. Tabung untuk uang muka lebih tinggi kalau mau pembayaran bulanan lebih rendah. Jangan lupa hitung biaya pindahan, furnitur, dan dana darurat untuk perbaikan. Kalau kamu bisa nabung setara dengan tiga sampai enam bulan pengeluaran sebelum hari penutupan, kamu akan dalam kondisi bagus untuk hadapi kejutan-kejutan awal punya rumah.
Laura Grace Tarpley menyunting artikel ini.