“
Dunia perumahan akan menghadapi musim penjualan musim semi yang kurang menarik lagi karena ketakutan tarif dan faktor lainnya membebani para pembangun rumah dan calon pembeli. Kelompok kaya adalah satu-satunya harapan di pasar perumahan—dan bahkan itu bisa berubah.
Ekonom kepala Zonda, Ali Wolf, merasa optimis tentang satu hal khusus ketika Presiden Donald Trump terpilih: Dia memahami bidang properti. Jadi ketika para pembangun rumah bertanya kepadanya tentang tarif pada bulan Januari, dia mengatakan kepada mereka bahwa dia tidak bisa membayangkan seorang presiden yang paham tentang real estat akan menempatkan pajak pada bahan bangunan ketika perumahan begitu mahal bagi banyak warga Amerika, sesuatu yang dia janjikan untuk diperbaiki selama kampanye. Kemudian, pada bulan Maret, Trump melakukan hal tersebut, menempatkan tarif pada impor baja dan aluminium. Tarif pada kayu impor bisa datang bulan April.
“Saya salah,” kata Wolf kepada Fortune.
Dalam waktu beberapa bulan, Wolf berubah dari merasa agak optimis tentang pasar perumahan dalam hal pembangun, pembeli, dan penjualan, menjadi pesimis. Dia masih percaya bahwa dunia perumahan baik-baik saja. Itu tidak akan langsung hancur. Tapi dia memiliki kekhawatiran. Dan pusaran kebijakan yang sedang terjadi di Amerika sebagian besar menjadi penyebabnya.
Survei Zonda secara rutin menanyakan pada para pembangun apa yang menyebabkan pembeli enggan membeli. Pada bulan Maret, para pembangun mengatakan bahwa faktor utamanya adalah keterjangkauan, yang telah menjadi jawaban teratas dalam beberapa waktu karena harga rumah meningkat 45% dalam lima tahun terakhir dan suku bunga hipotek masih jauh dari level terendah selama pandemi. Jawaban berikutnya: Calon pembeli menunggu di pinggir lapangan karena tidak ada kebutuhan mendesak untuk membeli. Namun, jawaban ketiga adalah sesuatu yang tidak pernah dilihat oleh Wolf dalam waktu yang sangat lama: Konsumen khawatir tentang ekonomi, pekerjaan, dan status visa mereka.
“Ini membuat orang panik,” kata Wolf tentang ketidakpastian.
Pada awal bulan ini, S&P 500 turun ke wilayah koreksi akibat tarif yang terus-menerus, dan terjadi pemutusan hubungan kerja massal di pemerintahan federal, sehingga sentimen konsumen turun sebagai hasilnya. Di bidang perumahan, kebijakan tarif dan imigrasi membuat orang waspada.
“Kami sangat khawatir tentang tarif,” kata Wolf, karena tarif dapat menyebabkan biaya yang lebih tinggi dan hal tersebut pernah terjadi di masa lalu.
Tarif adalah pajak atas barang impor, sehingga para pembangun melihat biaya tambahan pada produk yang biasanya mereka beli dari negara lain. Jika mereka beralih rantai pasokan mereka untuk membeli lokal, itu juga akan menghabiskan biaya, karena barang yang diproduksi di Amerika tidak se murah itu. Dalam kedua skenario tersebut, harapannya adalah bahwa para pembangun akan meneruskan biaya tambahan tersebut kepada pembeli. Hingga saat ini, pemerintahan Trump telah mengancam, berencana, atau menempatkan tarif pada kayu, aluminium, dan baja—semua bahan yang digunakan dalam konstruksi rumah. Lebih dari setengah pembangun dalam survei terbaru mengatakan total biaya membangun rumah lebih tinggi dari tahun sebelumnya. Dan masih ada kekhawatiran bahwa rasa sakit akibat tarif mungkin tidak sepenuhnya dirasakan hingga tahun depan, potensial di tengah memburuknya ekonomi, kata Wolf.
Terkait dengan imigrasi, para pembangun belum melihat perubahan substansial pada tenaga kerja konstruksi mereka pada saat ini, meskipun pemerintahan Trump berjanji melakukan deportasi massal. Namun, mereka gugup dan terus memantau situasi. Namun, itu bukan hanya masalah tenaga kerja. Siapa pun yang khawatir tentang status imigrasi mereka saat ini atau dalam empat tahun ke depan akan berpikir dua kali tentang membeli rumah, katanya. Dalam panggilan pendapatan terbaru, pembangun rumah senilai $30 miliar, Lennar, menyebutkan bahwa kepercayaan konsumen menurun, dan mereka terus memantau dampak yang mungkin dimiliki tarif atau deportasi terhadap laba mereka.
Secara keseluruhan, nampaknya pasar perumahan siap menghadapi musim penjualan musim semi yang kurang menarik lagi.
Satunya hal yang positif adalah kelompok kaya, dan bahkan itu bisa berubah. Pembeli kelas atas yang dapat membeli rumah dengan uang tunai tidak merasakan sakit yang sama akibat suku bunga hipotek yang tinggi. Pembangun rumah mewah Toll Brothers baru-baru ini menyebutkan dalam panggilan pendapatan mereka bahwa lebih dari 70% bisnis mereka berasal dari orang kaya yang melakukan perpindahan ke rumah yang lebih besar dan dari pasangan yang anak-anaknya sudah dewasa dengan apresiasi harga rumah selama bertahun-tahun, dan sisanya adalah milenial kaya.
Namun, mereka bisa mundur karena semua ketidakpastian dan kelesuan. “Mereka memiliki uang,” kata Wolf. “Uang mereka tidak hilang. Rumah mereka masih bernilai tinggi. Saham mereka masih bernilai tinggi. Tetapi yang berubah adalah sentimen mereka terhadap pasar.”
Pasar perumahan telah berada dalam kebuntuan pasca-pandemi—dan dalam dunia yang sempurna, suku bunga hipotek yang lebih rendah, pasar saham yang dapat diprediksi, dan konsumen yang percaya diri akan memperbaikinya, jelas Wolf.
Cerita ini awalnya dipublikasikan di Fortune.com
“