Tentang HELOC (Pinjaman dengan Jaminan Ekuitas Rumah)
HELOC adalah alat yang berguna untuk menggabungkan hutang dan untuk biaya perbaikan atau renovasi rumah. Tapi, apakah Anda harus memakainya untuk tujuan keuangan anda, itu tergantung pada berapa banyak uang yang kamu butuhkan — dan jumlah yang bisa kamu pinjam. Kira-kira, berapa banyak yang bisa didapat dari HELOC? Ini cara menghitungnya.
Jumlah uang yang bisa kamu dapat dari HELOC tergantung pada rasio CLTV maksimum yang diizinkan oleh pemberi pinjaman. Rasio CLTV kamu adalah jumlah yang masih kamu hutang pada rumah dibandingkan dengan nilai total rumahnya. Kalau kamu punya beberapa pinjaman untuk properti itu, kamu harus masukkan semua hutangnya saat menghitung CLTV.
Biasanya, banyak perusahaan meminjamkan 80% sampai 85% dari nilai rumah kamu — dikurangi sisa saldo hipotek kamu yang sekarang.
Jadi, contohnya pemberi pinjaman mengizinkan 85%. Untuk menghitung berapa yang bisa kamu pinjam, pakai rumus ini:
(Nilai Rumah x 0,85) – Sisa Hipotek = Jumlah yang Bisa Dipinjam
Contoh: Misalkan rumah kamu bernilai $350,000 dan sisa hutang hipoteknya $100,000. Jika pemberi pinjaman mengizinkan kamu meminjam sampai 85% dari nilai rumah — dikurangi sisa hutang — maka kamu bisa meminjam sampai $197,500.
Dengan rumus di atas, perhitungannya seperti ini:
($350,000 x 0,85) – $100,000 = $197,500.
Sekarang, kita uraikan:
$350,000 x 0,85 = $297,500
$297,500 – $100,000 = $197,500
Total yang bisa dipinjam melalui HELOC: $197,500
Banyak pemberi pinjaman HELOC punya kalkulator online yang bisa kamu pakai jika tidak mau hitung sendiri. Ini bisa memberi gambaran kasar tentang jumlah yang bisa kamu pinjam dari perusahaan tersebut.
Rasio CLTV bukan satu-satunya faktor yang dipertimbangkan pemberi pinjaman. Mereka juga akan lihat hal berikut:
- Nilai Taksiran Rumah: Nilai rumah kamu penting, karena mempengaruhi ekuitas dan jumlah yang bisa dipinjam. Semakin tinggi nilai rumah, semakin banyak yang bisa kamu pinjam dengan HELOC.
- Rasio Hutang terhadap Pendapatan (DTI): Rasio DTI-mu menunjukkan berapa banyak pendapatan yang digunakan untuk bayar hutang. Pemberi pinjaman HELOC biasanya mau DTI tidak lebih dari 40% sampai 50%. Semakin rendah rasionya, semakin banyak uang yang mungkin bisa dipinjam.
- Skor Kredit: Pemberi pinjaman pakai skor kredit untuk lihat seberapa berisiko kamu sebagai peminjam. Skor lebih tinggi menunjukkan kamu bayar tepat waktu dan bagus dalam mengelola uang. Dengan skor kredit tinggi, kamu mungkin bisa pinjam lebih banyak atau dapat suku bunga HELOC yang lebih baik.
- Pendapatan: Pemberi pinjaman ingin yakin kamu mampu bayar cicilan HELOC bulanan, sekarang dan nanti. Karena itu, berapa penghasilanmu — dan seberapa stabil penghasilan itu — juga mempengaruhi kemampuan meminjam.
Pemberi pinjaman sering punya batas maksimum untuk jumlah pinjaman. Misalnya, HELOC dari PenFed Credit Union punya batas pinjaman maksimum $500,000.
Jika kamu khawatir tidak dapat HELOC, atau tidak bisa pinjam jumlah yang dibutuhkan, ada opsi pembiayaan lain yang bisa dipertimbangkan. Salah satu dari berikut ini mungkin lebih cocok:
- Pinjaman Ekuitas Rumah: Mirip dengan HELOC, tapi kamu terima uangnya sekaligus, bukan akses ke garis kredit yang berjalan. Pinjaman ekuitas rumah biasanya punya suku bunga tetap, sedangkan HELOC bunganya biasanya berubah-ubah.
- Reverse Mortgage: Pinjaman ini untuk pemilik rumah usia 62 tahun ke atas (terkadang 55, tergantung pemberi pinjaman). Daripada kamu bayar ke pemberi pinjaman, perusahaan itu yang bayar kamu dari ekuitas rumahmu — bisa sebagai pembayaran bulanan, uang sekaligus, garis kredit, atau campuran ketiganya.
- Cash-Out Refinancing: Dengan ini, kamu ganti hipotek kamu yang sekarang dengan pinjaman yang lebih besar dan terima selisihnya dalam bentuk tunai. Harap diingat, refinancing akan mengganti suku bunga dan jangka waktu pinjamanmu, yang mungkin tidak disarankan jika kamu punya suku bunga yang sangat rendah.
- Perjanjian Berbagi Ekuitas Rumah: Ini memungkinkan kamu dapat uang sekaligus sebagai ganti sebagian dari nilai masa depan rumahmu. Tidak perlu bayar bulanan dan jatuh temponya di akhir periode atau saat rumah dijual.
- Pinjaman 401(k): Jika kamu punya akun pensiun 401(k), kamu mungkin bisa pinjam uang darinya untuk beli rumah. Ini memberimu uang tunai sekaligus.
- Pinjaman Pribadi: Pinjaman ini juga bisa jadi pilihan, tapi karena biasanya tidak ada jaminan (unsecured), bunganya sering lebih tinggi daripada strategi pembiayaan lain.
LAINNYA: Lihat pilihan terbaik kami untuk pemberi pinjaman pinjaman ekuitas rumah terbaik.
Ini tergantung pemberi pinjaman, tapi biasanya kamu bisa pinjam 80% sampai 85% dari nilai rumahmu dikurangi sisa hutang hipotek. Jadi, contohnya rumahmu worth $300,000, dan kamu masih hutang $100,000 (artinya kamu punya ekuitas $200,000). Kamu bisa pinjam antara $140,000 dan $155,000 dengan HELOC.
Kekurangan HELOC adalah bunganya biasanya tidak tetap (variabel), yang bisa menyulitkan perencanaan keuangan. HELOC juga menggunakan rumahmu sebagai jaminan, jadi risikonya rumah bisa disita kalau kamu tidak bayar cicilan.
Dalam banyak kasus, kamu perlu penilaian rumah (appraisal) sebelum dapat HELOC. Pemberi pinjaman pakai appraisal ini untuk tentukan nilai rumahmu dan, selanjutnya, berapa banyak ekuitas yang bisa dipinjam.
Ya, kamu bisa melunasi pinjaman HELOC lebih awal, yang bisa menghemat biaya bunga. Tapi pastikan dulu pemberi pinjaman tidak mengenakan denda pelunasan awal (prepayment penalty).
Artikel ini disunting oleh Laura Grace Tarpley.