Dampak ekonomi dari perang dengan Iran meningkatkan biaya untuk membeli rumah, bahkan disaat tren pasar perumahan di banyak daerah mendukung pembeli rumah di musim semi ini.
Suku bunga kredit perumahan (mortgage) terus naik sejak perang dimulai, karena melonjaknya harga energi memperburuk kekhawatiran tentang inflasi. Ini mendorong naik hasil dari obligasi Treasury AS 10-tahun, yang digunakan pemberi pinjaman sebagai panduan untuk menetapkan harga pinjaman perumahan.
Pada minggu terakhir Februari lalu, rata-rata suku bunga pinjaman 30-tahun turun jadi dibawah 6%, level terendah dalam lebih dari tiga setengah tahun. Suku bunga itu naik minggu ini menjadi 6.46%, level tertinggi dalam hampir tujuh bulan.
Konflik ini juga menambah ketidakpastian pada prospek ekonomi AS, disaat pasar tenaga kerja sedang lesu.
Meski suku bunga masih lebih rendah dari tahun lalu, tren kenaikan terbaru sudah menyebabkan perlambatan dalam pengajuan kredit perumahan. Kenaikan lebih lanjut berisiko mengurangi penjualan rumah di periode yang biasanya paling sibuk untuk pasar perumahan.
"Perang di Iran sangat mempersulit musim beli di musim semi," kata Joel Berner, ekonom senior di Realtor.com. "Saya perkirakan banyak pembeli akan mundur karena suku bunga naik dan ketidakpastian ekonomi meningkat, mereka memilih untuk menunggu daripada membeli sebelum suku bunga naik lagi."
Pembeli rumah yang mampu membeli dengan suku bunga saat ini kemungkinan akan menemukan pasar perumahan yang lebih menguntungkan pembeli dibandingkan tahun lalu. Artinya, mereka punya posisi tawar lebih kuat saat bernegosiasi dengan penjual, yang dalam banyak kasus melihat properti mereka tidak laku-laku selama berminggu-minggu. Ini bisa membuat mereka lebih mau menurunkan harga awal atau menawarkan uang untuk biaya penutupan, perbaikan, atau konsesi lain agar deal, kata para agen real estat.
Di area metro Dallas-Fort Worth, harga listing yang lebih rendah dan lebih banyak rumah di pasar memaksa banyak penjual memasang harga lebih kompetitif atau mempertimbangkan memberi insentif untuk mendapatkan pembeli, kata Matthew Crites, agen Coldwell Banker Realty.
"Ini benar-benar pasar yang bagus untuk pembeli di awal tahun ini," katanya.
Tren ini membantu pembeli rumah Anne King punya posisi kuat saat dia mengincar rumah bergaya ranch dengan tiga kamar tidur dan dua kamar mandi di Fort Worth yang diharga $275,000.
Administrator kontrak itu menawar $10.000 di bawah harga listing. Dia juga meminta penjual menyumbang $5.000 untuk biaya penutupan. Penjual setuju, dan kemudian menyetujui tambahan $12.000 untuk perbaikan setelah inspeksi rumah menemukan kerusakan atap.
"Untungnya buat saya, penjual sedang dalam posisi perlu menjual," kata King, 57 tahun. Pembelian itu selesai akhir Februari, sesaat sebelum konflik di Timur Tengah dimulai.
King berharap suku bunga mortgage akan turun lagi sebelum dia beli rumah, tapi memutuskan lebih masuk akal untuk beli sekarang, daripada berisiko harus bersaing di musim semi ini dengan lebih banyak pembeli yang bisa memicu perang penawaran — hal yang dia alami Mei lalu saat beli townhouse dua kamar tidur dan dua kamar mandi di Arlington, Texas.
Dia mengunci suku bunga 6% untuk mortgage-nya dan berencana melakukan refinancing ke suku bunga lebih rendah kapanpun suku bunga turun.
"Saya rasa saya dapat kesepakatan bagus untuk properti ini, dan itu yang penting," ujarnya.
Pembeli Rumah Dapat Posisi Tawar Lebih Baik
Meski jumlah rumah yang dijual secara nasional masih rendah menurut standar sejarah, listing aktif — jumlah yang mencakup semua rumah di pasar kecuali yang menunggu penjualan final — melonjak hampir 8% di Februari dibanding tahun lalu, menurut data Realtor.com.
Kenaikannya berbeda-beda di seluruh AS, dengan wilayah Barat, Tengah, dan Selatan jauh melampaui Timur Laut. Namun, sekitar 43 dari 50 area metro terbesar punya lebih banyak rumah untuk dijual di Februari daripada setahun sebelumnya, dengan kenaikan listing antara 10% dan 38.5% di banyak pasar, termasuk Seattle, Indianapolis, Las Vegas, Houston, dan Denver.
Karena rumah lebih lama terjual, harga mulai turun. Harga listing median turun di Februari dibanding tahun lalu di lebih dari setengah dari 50 area metro terbesar, termasuk penurunan hampir 9% di Austin dan Memphis, dan penurunan lebih dari 5% di Washington D.C., San Diego, dan Los Angeles.
Sebagai tanda lain bahwa pembeli mungkin punya keunggulan saat tawar-menawar dengan penjual musim semi ini, analisis Redfin memperkirakan ada sekitar 46% lebih banyak penjual daripada calon pembeli di pasar nasional pada Februari. Itu naik dari sekitar 30% setahun sebelumnya dan merupakan kesenjangan terbesar antara pembeli dan penjual sejak pencatatan tahun 2013, menurut Redfin.
Miami, Nashville, dan Austin termasuk area metro di mana jumlah penjual paling banyak melebihi pembeli, temuan Redfin.
Pasar untuk Pembeli, Jika Kamu Mampu
Pasar perumahan AS mengalami penurunan penjualan sejak 2022, saat suku bunga mortgage mulai naik dari level terendah era pandemi. Penjualan rumah bekas di AS pada dasarnya datar tahun lalu, tersendat di level terendah 30-tahun. Penjualan tetap lesu sejauh tahun ini, menurun di Januari dan Februari dibanding tahun sebelumnya.
Meski laju pertumbuhan harga rumah melambat atau turun di banyak area metro, hambatan keterjangkauan tetap menantang bagi banyak calon pembeli rumah karena pertumbuhan upah tidak secepat kenaikan harga rumah.
Contohnya, harga median rumah bekas yang terjual di Februari adalah $398.000, menurut Asosiasi Realtor Nasional. Itu hampir lima kali lipat pendapatan rumah tangga median. Aturan praktis sejarahnya adalah rumah umumnya berharga tiga kali pendapatan rumah tangga.
Kenaikan terakhir suku bunga mortgage sedikit menambah tantangan keterjangkauan. Pada rumah $400.000 dekat pusat kota Dallas, misalnya, dengan uang muka 20% dan mortgage 30-tahun pada 6%, pembayaran bulanan pembeli sekitar $2.248. Pada suku bunga 6.4%, pembayaran itu naik jadi $2.331.
Dan meski suku bunga mortgage masih lebih rendah dari setahun lalu, membuat pembayaran bulanan lebih terjangkau, suku bunga masih jauh lebih tinggi daripada rata-rata dibawah 3% yang tersedia untuk pembeli rumah selama 2020 dan 2021, saat ekonomi yang melemah menghadapi pandemi virus corona dan dampaknya.
Penjual di Bawah Tekanan
Pasar perumahan telah mendingin cukup banyak sejak awal dekade ini, ketika suku bunga mortgage sangat rendah memicu kegilaan yang melambungkan harga rumah. Saat itu, tidak jarang rumah terjual jauh di atas harga penawaran penjual setelah menerima tawaran dari banyak pembeli.
Meski beberapa penjual masih menerima banyak penawaran sekarang, itu jauh dari hal biasa.
Jo Chavez, agen Redfin di Kansas City, memberi tahu klien yang ingin menjual untuk berharap rumah mereka mungkin tidak akan laku segera. Dia juga menasihati mereka untuk "masuk akal" dengan cara mereka memberi harga rumah.
"Kami punya banyak penjual yang punya pemikiran seperti, ‘tetanggaku jual segini, jadi aku rasa aku harus pasang harga $10.000 di atas mereka,’" kata Chavez. "Dan itu jelas bukan pendekatan logis, karena penjualan lebih sedikit tahun lalu."
Kansas City termasuk sedikit area metro di mana harga listing median tidak turun. Harganya naik 4.1% di Februari dari tahun lalu, menurut Realtor.com. Namun, jumlah rumah di pasaran melonjak hampir 20%.
Gail Sanders dan suaminya, David, memasang rumah empat kamar tidur, tiga kamar mandi mereka di Olathe, Kansas, di pasar akhir Februari. Tapi bahkan setelah mengadakan beberapa open house, dan setelah menurunkan harga minta mereka dari $535.000 jadi $525.000, pasangan itu belum menerima penawaran sama sekali hingga akhir Maret.
Pasangan ini ingin menjual rumah dan membeli rumah di pinggiran Kansas City lain yang lebih dekat dengan tiga anak dewasa dan cucu-cucu mereka. Tapi sampai mereka menemukan pembeli, rencana itu ditunda.
"Kami pikir itu tidak adil untuk orang lain kalau kami menawar rumah lain dengan kontingensi, tapi juga mengikat diri pada sesuatu saat kami tidak yakin seberapa cepat rumah kami akan laku," kata Gail Sanders, seorang direktur klaim senior. "Saya tidak mau terjebak dengan dua kredit rumah kalau-kalau terjadi hal tidak terduga."