Pada tahun 2024, firma hukum Sidley Austin dan raksasa konsultan Deloitte sama-sama menandatangani sewa di 23Springs, sebuah menara 26 lantai yang mengkilap di sub-pasar Uptown Dallas. Angkanya terlihat seperti cerita kebangkitan: rata-rata harga sewa kantor di kota itu naik.
Tapi sebenarnya tidak. Atau lebih tepatnya, angka-angka itu tidak berarti seperti yang diasumsikan kebanyakan orang. Dan kesenjangan antara apa yang ditunjukkan data sewa utama dan apa yang benar-benar dibayar penyewa ini mengacaukan keputusan yang dibuat oleh walikota, pemberi pinjaman, dan tim properti perusahaan di seluruh negeri.
Statistik sewa tradisional menjawab pertanyaan yang tampak sederhana: "Berapa rata-rata sewa per kaki persegi di antara sewa yang ditandatangani kuartal ini?" Selama beberapa dekade, rata-rata sewa telah menjadi ukuran terbaik untuk pasar sewa, membentuk cara ekonom, investor, pemberi pinjaman, dan pembuat kebijakan memahami pasar komersial, ritel, dan industri. Dari cara kota menetapkan pajak properti hingga cara pemberi pinjaman mengatur pinjaman dan cara perusahaan memutuskan di mana berekspansi atau menandatangani sewa, angka-angka ini mempengaruhi keputusan besar.
Pendekatan yang lebih jelas – membandingkan hal yang serupa di lokasi yang mirip, dan memperhitungkan konsesi untuk penyewa dalam syarat sewa – melukiskan gambaran yang berbeda di Dallas. Paling bagus, harga sewa kantor sudah mandeg. Perbedaan ini penting: ketika pemimpin bisnis dan pembuat kebijakan mengandalkan rata-rata utama yang membuat pasar terlihat lebih sehat daripada kenyataannya, mereka mungkin membuat keputusan berdasarkan gambaran permintaan yang terdistorsi. Pemimpin bisnis yang memutuskan di mana berekspansi atau berapa banyak ruang kantor yang dibutuhkan melihat angka-angka yang tidak mencerminkan biaya sebenarnya—atau kelemahan sebenarnya—dari pasar.
Ini bukan hanya keanehan di Dallas. Ini adalah masalah pengukuran nasional.
Sementara rata-rata sewa dapat memberikan panduan kasar untuk pasar di masa normal, mereka sering kali kurang – terutama selama masa yang belum pernah terjadi sebelumnya. Dalam tahun-tahun setelah COVID‑19, angka itu menyesatkan.
Mengapa Metrik Standar Gagal
Ada beberapa alasan mengapa. Pertama, rata-rata ini mengabaikan siapa yang menandatangani sewa. Selama dan setelah pandemi, banyak penyewa meninggalkan kantor lama di pinggiran dan beralih ke gedung baru di lokasi lebih baik dengan fasilitas lebih baik. Gedung-gedung baru ini membebankan sewa lebih mahal, dan pergeseran ini mendorong rata-rata naik. Ini bisa terjadi bahkan jika pemilik gedung yang kurang favorit diam-diam memotong harga atau mempermanis syarat. Metrik tradisional tidak bisa membedakan antara "sewa naik di mana-mana" dan "lebih banyak sewa ditandatangani untuk gedung tingkat atas."
Kedua, rata-rata sewa mengabaikan bahwa sewa yang terlihat mahal di atas kertas sebenarnya bisa sangat diskon dalam kenyataannya. Pemilik gedung sering menawarkan beberapa bulan sewa gratis, dan banyak yang membayar untuk penyewa membangun ruang mereka. Di Manhattan, misalnya, bagian dari total nilai sewa yang dialokasikan untuk tunjangan perbaikan penyewa kira-kira dua kali lipat dalam dekade sebelum COVID dan tetap tinggi. Periode sewa gratis telah berkembang signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Ketika metrik standar hanya fokus pada harga sewa awal, mereka mengabaikan konsesi yang mengubah nilai sewa.
Ini penting karena data yang buruk mengarah ke keputusan yang buruk. Misalnya, seorang walikota yang berpikir sewa kantor naik mungkin mendorong penilaian ulang yang agresif dan pajak properti lebih tinggi, hanya untuk menemukan bahwa pasar real estat komersial jauh lebih lemah daripada yang disarankan angka-angka itu. Pemberi pinjaman yang mengatur pinjaman berdasarkan rata-rata yang bagus mungkin menemukan terlalu terlambat bahwa jaminannya dilebih-lebihkan. Tim real estat perusahaan yang memutuskan apakah akan memperluas, pindah, atau menegosiasikan ulang sewa juga mungkin salah membaca biaya sebenarnya dan permintaan untuk ruang.
Real estat komersial berada di pusat sistem keuangan. Menara kantor, pusat perbelanjaan, dan gudang mendasari miliaran dolar dalam pinjaman, basis pajak kotamadya, dan neraca perusahaan. Ketika metrik yang digunakan untuk menilai pasar-pasar ini menyesatkan, efek riaknya meluas jauh melampaui pemilik gedung—ke bank, investor, kota, dan bisnis yang memutuskan di mana berada dan tumbuh.
Cara Baru untuk Mengukur Pasar
Untuk membangun gambaran yang lebih jelas tentang pasar kantor, komersial, dan industri, Columbia Business School dan CompStak berkolaborasi pada cara baru untuk menganalisis sewa yang tersedia untuk publik. Indeks Sewa Columbia CompStak yang baru membandingkan ruang serupa di lokasi serupa dari waktu ke waktu dan mengukur sewa efektif bersih yang benar-benar dibayar penyewa, setelah memperhitungkan konsesi seperti bulan gratis dan tunjangan pembangunan. Indeks ini mengambil data sewa, ukuran dan jangka waktu sewa, struktur konsesi, karakteristik bangunan, dan lokasi persisi dari sekitar satu juta sewa rinci yang ditandatangani sejak 2010 di berbagai properti kantor, ritel, dan industri di sekitar 130 area metropolitan AS. Di setiap tingkat, indeks mengontrol fitur stabil bangunan dan lokasi, dan menggunakan variasi yang tersisa untuk menunjukkan pertumbuhan atau penurunan sewa dari waktu ke waktu. Dengan mengontrol karakteristik bangunan dan lokasi, indeks mengisolasi perubahan nyata dalam sewa daripada pergeseran gedung mana yang menyewakan ruang.
Apa yang Sebenarnya Ditunjukkan Data
Ketika sewa dianalisis melalui indeks ini, pasar terlihat sangat berbeda. Misalnya, di Manhattan, gedung-gedung tinggi telah mendapatkan sewa yang mencolok. Rata-rata sewa awal di distrik utama terus naik, dan orang bisa mudah berasumsi bahwa harga sewa kantor akhirnya naik, setelah bertahun-tahun terpukul oleh kerja-dari-rumah. Namun, data melalui indeks kami menunjukkan bahwa sewa kantor yang disesuaikan kualitas di Manhattan turun tajam selama pandemi. Pada pertengahan 2025, sewa itu baru saja kembali ke titik awal. Pasar kantor Manhattan bahkan tidak berbalik hingga paruh kedua 2025, ketika sewa yang disesuaikan kualitas melonjak dari sekitar $71,60 per kaki persegi di kuartal kedua menjadi $83,30 di kuartal keempat. Kenaikan sewa di gedung-gedung tingkat atas masih terjadi tetapi ada banyak gedung yang berjuang mengisi ruang.
Di ritel juga, ketika toko utama besar menandatangani sewa spektakuler di distrik perbelanjaan utama, rata-rata sewa mentah melonjak. Ini membuatnya tampak pasar sehat. Namun ketika kami menjaga kualitas dan lokasi tetap konstan, indeks sewa ritel menunjukkan pertumbuhan yang terbatas selama 15 tahun terakhir, tanpa tren naik yang berkelanjutan. Pada saat yang sama, real estat industri sebenarnya menunjukkan ledakan nyata. Pandemi meningkatkan permintaan akan ruang logistik karena rumah tangga dan bisnis mengandalkan pemesanan online dan pengiriman tepat-waktu. Di sektor itu, indeks kualitas-konstan kami dan ukuran tradisional dengan jelas mencatat lonjakan kuat, nasional dalam sewa untuk gudang, pusat logistik, dan pusat distribusi, yang baru-baru ini sedikit mendingin karena suku bunga lebih tinggi dan gelombang pasokan baru.
Real estat komersial selalu menjadi pasar yang buram di mana sewa ditetapkan dalam negosiasi bilateral, dicatat dalam dokumen privat, dan dilaporkan dengan penundaan. Ketika analis hanya melihat rata-rata sewa, mudah salah membaca kesehatan pasar dan membuat keputusan kebijakan dan investasi atas dasar yang salah. Bagi pemimpin bisnis, pemberi pinjaman, dan pembuat kebijakan, pelajarannya jelas: angka sewa utama tidak menceritakan kisah lengkap tentang pasar real estat komersial. Keputusan tentang investasi, pinjaman, kebijakan pajak, atau strategi kantor harus mengandalkan data yang mencerminkan apa yang benar-benar dibayar penyewa—bukan hanya rata-rata yang mendominasi laporan pasar hari ini.
Pendapat yang diungkapkan dalam tulisan komentar Fortune.com adalah hanya pandangan penulisnya dan tidak selalu mencerminkan pendapat dan keyakinan Fortune.