Meredith Whitney, yang dijuluki “Oracle of Wall Street” karena berhasil memprediksi krisis keuangan, mengatakan bahwa harga rumah kemungkinan akan turun secara signifikan, dan alasannya terkait dengan kebiasaan yang diambil oleh para pria muda.
“Ada pria yang tinggal sendirian lebih lama… dan kemudian ada apa yang saya sebut sebagai krisis tumbuhnya pria muda Amerika… mereka dua kali lebih mungkin tinggal di rumah daripada wanita. Jadi satu dari lima pria muda tinggal di rumah dengan orang tua mereka, dan ini bukan pria muda yang pergi kuliah dan pulang saat liburan, ini adalah pria muda dewasa yang memilih tinggal di rumah,” kata Whitney kepada CNBC pagi ini.
Akibatnya bisa memiliki efek mendalam pada pasar perumahan, katanya.
“Saya pikir Anda akan mulai melihat harga rumah mulai menurun dalam beberapa tahun/dekade ke depan, hanya karena dinamika penawaran/demand,” kata Whitney. “Jadi Anda telah memiliki ketidakseimbangan demanda, penawaran: lebih banyak demanda, kurang penawaran. Dan saya pikir itu akan terbalik.” Jadi apa artinya adalah penawaran kemudian akan melebihi demanda, itulah mengapa dia melihat harga rumah turun selama bertahun-tahun.
Pendapat Whitney ini sebagian didasarkan pada perubahan demografis. Sebagian besar perumahan dimiliki oleh orang dan rumah tangga di atas usia 40 tahun, katanya. Namun, pembentukan rumah tangga saat ini adalah yang terendah dalam lebih dari satu abad, yang mengalami masalah demanda, katanya hari ini.
Namun, banyak ahli telah memprediksi bahwa harga rumah hanya akan terus naik dari sini. Tingkat hipotek mencapai tertinggi dua dekade tahun lalu dan orang masih membeli rumah – dan karena sederhana tidak cukup rumah, demanda lebih tinggi dari penawaran, menjaga harga rumah tinggi. Whitney, bagaimanapun, mengatakan sebaliknya ketika pergeseran dalam dunia perumahan, dan tampaknya di kalangan pria dewasa muda, terjadi. Tidak jelas data apa yang dia maksudkan di sini atau dalam informasi di atas.
Whitney berargumen bahwa tingkat bunga yang lebih rendah dari sebelumnya “membuat inflasi melonjak, dan terutama inflasi perumahan,” yang telah membuat banyak orang tidak mampu membeli rumah. “Jika Anda sendiri, kemungkinan Anda akan mampu membeli rumah sendiri lebih rendah daripada jika Anda adalah keluarga dengan dua pendapatan,” kata Whitney. Kemudian, dia melanjutkan dengan mengatakan bahwa pemilik rumah memiliki lebih banyak kekayaan daripada bukan pemilik rumah.
Whitney telah lama membahas “tsunami perak” yang akan menerjang pasar perumahan saat para baby boomer menua dan rumah mereka tersedia. “Anda akan melihat pergeseran dinamika penawaran dan demanda,” pendiri dan CEO Whitney Advisory Group sebelumnya mengatakan, mengulangi klaimnya hari ini.
“Biasanya Anda akan berpikir bahwa seiring dengan naiknya tingkat, harga rumah akan turun, dan itu tidak terjadi selama dua tahun terakhir,” katanya. “Saya pikir harga rumah akan normal kembali karena semakin banyak persediaan, lebih banyak penawaran masuk ke pasar, Anda akan melihat harga bersih yang lebih rendah daripada hari ini. Jadi saya akan mengatakan 20% lebih rendah daripada hari ini.”
Harga rumah naik 6% pada bulan Januari; banyak orang berpikir mereka akan terus naik. Goldman Sachs memprediksi harga rumah akan naik 5% tahun ini dan 3,7% tahun depan, pada bulan Januari. Capital Economics memprediksi harga rumah akan naik 5% tahun ini, pada bulan Maret. CoreLogic memprediksi akan meningkat sebesar 3,1% tahun ini (dari Feb. 2024 hingga Feb. 2025), bulan ini.
Pada akhir tahun lalu, Whitney mengatakan bahwa 51% orang di atas usia 50 tahun akan merencanakan untuk pindah ke rumah yang lebih kecil, mengutip laporan AARP dalam sebuah konferensi, dan itu akan membawa lebih dari 30 juta unit perumahan ke pasar. Lebih banyak penawaran, atau lebih baik dikatakan, penawaran yang melebihi demanda, akan memicu penurunan harga rumah.
Namun, konsep “tsunami perak” ini telah banyak dibantah. Analisis terbaru dari Freddie Mac mengungkapkan bahwa sembilan juta rumah yang akan masuk ke pasar dalam dekade mendatang saat para baby boomer menua tidak akan benar-benar mengganggu pasar, karena generasi muda akan masuk pada saat yang sama – artinya permintaan perumahan akan terus meningkat. “Beberapa telah memperingatkan tentang ‘tsunami perak’ saat para baby boomer menua mencari untuk menjual rumah mereka, membanjiri pasar dengan persediaan,” laporan Freddie Mac tersebut menyatakan. “Tetapi seperti yang ditunjukkan dalam analisis ini, tsunami ini lebih seperti air pasang, membawa keluaran yang lambat yang akan sebagian besar ditutupi oleh pemasukan baru.” Selain itu, Eric Finnigan, wakil presiden demografi John Burns Research and Consulting, baru-baru ini mengatakan kepada Fortune bahwa para baby boomer tidak akan meruntuhkan pasar karena mereka yang memperkuatnya. Timnya menemukan bahwa dibutuhkan sekitar empat kematian untuk setara dengan satu rumah yang terdaftar dijual (karena pasangan mungkin tetap memegangnya, atau mungkin diwariskan kepada anak-anak). Jumlah rumah yang terdaftar dijual karena kematian meningkat, dan akan terus meningkat, tetapi “bukan banjir,” kata Finnigan. “Bukan gelombang besar rumah yang terdaftar dijual karena semua baby boomer yang meninggal.”
Berlangganan buletin CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan korporat. Daftar secara gratis.