Tim riset MBS Bank of America nanyain kapan suku bunga KPR di Amerika bisa turun. Presiden Donald Trump udah mendesak Federal Reserve sepanjang 2025 buat turunin suku bunga. Tapi ketua Fed Jerome Powell bilang inflasi naik karena kebijakan tarif dan ketidakpastian makroekonomi jadinya harus hati-hati. Suku bunga KPR masih tinggi di atas 6%, bikin pasar perumahan jadi sepi, padahal dulu waktu pandemi rame banget karena bunga cuma di bawah 3%.
Tim MBS nulis di Selasa kalau mereka "lihat jalan buat bunga KPR jadi 5%", asalkan Fed lakukan dua hal: quantitative easing (QE) di sekuritas hipotek dan kontrol kurva imbal hasil yang agresif sampai imbal hasil Treasury 10 tahun turun ke 3,00%-3,25%. Treasury 10 tahun itu penting karena jadi patokan buat suku bunga KPR tetap 30 tahun.
Menurut catatan "Situation Room" Research Bank of America yang keluar tanggal 16 September, ekspektasi dasarnya adalah bunga KPR akan berakhir di 6,25% untuk akhir 2025 dan 2026—sedikit turun dari rata-rata nasional sekarang yang sekitar 6,35%, yang kata BofA itu perbaikan besar dari 6,9% yang baru lalu. Itu berdasarkan imbal hasil Treasury 10 tahun sekitar 4,00% dan sekitar 4,25% pada akhir 2026.
Walaupun Wall Street mendukung kemungkinan ini, bahkan penurunan ke 5% mungkin gak akan bantu banyak pembeli rumah di Amerika yang menghadapi krisis keterjangkauan terburuk dalam beberapa dekade.
Lance Lambert, pendiri dan pemimpin redaksi ResiClub, bilang ke Fortune dia lihat satu dari dua skenario yang bakal terjadi. Dalam skenario dimana tingkat pengangguran melonjak dan ekonomi melemah, dia bilang pasar keuangan "bisa merespons dengan lari ke aset aman—yang naikkan permintaan untuk Treasury, sehingga harga obligasi naik dan imbal hasil (termasuk suku bunga KPR) turun." Kalau resesi terjadi, Lambert bilang Fed bisa merespons dengan pemotongan darurat suku bunga fed funds dan, "jika resesi cukup parah, mungkin beli lagi sekuritas hipotek, yang bakal tekan suku bunga KPR lebih jauh."
Kenapa suku bunga rendah aja mungkin gak cukup
Saham perumahan sudah naik karena antisipasi penurunan, kata BofA, mereka sebut perusahaan kayak D.R. Horton, Lennar, dan PulteGroup, tapi catatan analis itu tekankan fundamental tertinggal, dan permintaan riil "masih lambat" meski suku bunga lebih rendah dan insentif dari pembangun meningkat. Bahkan waktu suku bunga turun sebelumnya, keterjangkauan gagal membaik dengan jelas.
Fortune’s Sydney Lake melaporkan di Agustus tentang proyeksi Zillow bahwa suku bunga KPR perlu turun ke sekitar 4,43% agar rumah rata-rata terjangkau buat pembeli rata-rata, tapi bahkan bunga 0% pun gak akan bantu keterjangkauan perumahan di New York, Los Angeles, San Francisco, San Diego, San Jose, dan Miami. Di Juli, Lake melaporkan jumlah pembeli rumah pertama menyusut jadi cuma setengah dari norma sejarah.
Catatan BofA menghitung tantangannya: Dalam siklus terbaru, bahkan pemotongan bunga tajam gak memberikan keterjangkauan yang luas. Setelah pemotongan bunga September 2024—yang paling baru—suku bunga KPR sempet turun tapi kemudian balik naik, dengan valuasi pembangun rumah capai puncak dan sahamnya turun 20% atau lebih dalam bulan-bulan berikutnya. Kenaikan imbal hasil Treasury dan kendala pasokan yang terus-menerus merusak semua potensi bantuan untuk pembeli.