Rumah-rumah yang sedang dalam pembangunan di Englewood Cliffs, New Jersey pada 19 November 2024.
Adam Jeffery | CNBC
Jika Presiden terpilih Donald Trump akan mendorong inflasi kembali ke level yang lebih dapat ditoleransi, dia akan membutuhkan bantuan dari biaya perumahan, sebuah area di mana para pembuat kebijakan federal hanya memiliki pengaruh terbatas.
Laporan indeks harga konsumen bulan November mengandung berita campuran mengenai perumahan, yang menyumbang sepertiga dari indeks inflasi yang closely watched.
Di satu sisi, kategori tersebut mencatat kenaikan tahunan penuh terkecil sejak Februari 2022. Selain itu, dua komponen yang terkait dengan sewa dalam ukuran tersebut melihat kenaikan bulanan terkecil dalam lebih dari tiga tahun.
Tetapi di sisi lain, kenaikan tahunan masih mencapai 4,7%, level yang, jika dikecualikan pada era Covid, terakhir terlihat pada pertengahan 1991 ketika inflasi CPI berada di sekitar 5%. Perumahan menyumbang sekitar 40% dari kenaikan bulanan dalam indeks harga, menurut Biro Statistik Tenaga Kerja, lebih dari biaya makanan.
Dengan laju tahunan CPI sekarang mendekati 2,7% — 3,3% jika dikecualikan makanan dan energi — tidak jelas apakah inflasi secara konsisten dan meyakinkan menuju target 2% Federal Reserve, setidaknya tidak sampai inflasi perumahan mengurangi lebih banyak lagi.
“Diharapkan bahwa dari waktu ke waktu, kita akan mulai melihat pertumbuhan sewa yang lebih lambat dari tahun ke tahun,” kata Lisa Sturtevant, kepala ekonom Bright MLS, layanan daftar yang berbasis di Maryland yang mencakup enam negara bagian dan Washington, D.C. “Tapi terasa seperti itu membutuhkan waktu lama, meskipun.”
Masih naik tapi tidak secepat dulu
Memang, inflasi perumahan telah mengalami penurunan lambat dan tidak merata sejak mencapai puncaknya pada Maret 2023. Seperti halnya CPI keseluruhan, komponen-komponen perumahan terus meningkat, meskipun dengan laju yang lebih lambat.
Isu perumahan ini disebabkan oleh siklus berkelanjutan di mana pasokan melebihi permintaan, kondisi yang dimulai pada awal Covid dan yang belum terselesaikan hingga sekarang. Pasokan perumahan pada bulan November sekitar 17% lebih rendah dari level lima tahun yang lalu, menurut Realtor.com.
Sewa telah menjadi fokus utama bagi para pembuat kebijakan, dan berita di sana juga campuran.
Rata-rata sewa nasional pada bulan Oktober berada di $2,009 per bulan, sedikit turun dari September tetapi masih 3,3% lebih tinggi dari tahun sebelumnya, menurut situs pasar real estat Zillow. Sewa selama empat tahun terakhir naik sekitar 30% secara nasional.
Melihat biaya perumahan, biaya juga terus naik, kondisi ini diperparah oleh tingkat suku bunga tinggi yang Federal Reserve coba turunkan.
Meskipun bank sentral telah menurunkan tingkat suku pinjamannya sebesar tiga perempat persen sejak September, dan diperkirakan akan menurunkan seperempat persen lagi minggu depan, tingkat suku hipotek 30 tahun yang khas sebenarnya naik sekitar sebanyak yang dipangkas Fed selama periode waktu yang sama.
Semua faktor yang konvergen tersebut menimbulkan ancaman potensial bagi Trump, yang kebijakannya selain itu, seperti pemotongan pajak dan tarif, diproyeksikan oleh beberapa ekonom untuk menambah masalah inflasi.
“Kita tahu bahwa beberapa inisiatif yang diusulkan presiden terpilih sangat menghasilkan inflasi, jadi saya pikir prospek untuk terus maju menuju 2% kurang pasti daripada mungkin enam bulan yang lalu,” kata Sturtevant. “Saya merasa tidak ada yang membuat saya yakin bahwa menargetkan masalah pasokan adalah sesuatu yang pemerintah federal dapat lakukan dengan berarti, tentu tidak dalam jangka pendek.”
Optimisme untuk saat ini
Selama kampanye presiden, Trump menjadikan deregulasi sebagai landasan platform ekonominya, dan hal tersebut bisa berdampak pada pasar perumahan dengan membuka tanah federal untuk konstruksi dan secara umum menurunkan hambatan bagi para pembangun rumah. Trump juga telah menjadi pendukung kuat untuk penurunan suku bunga, meskipun kebijakan moneter sebagian besar di luar cakupannya.
Tim transisi Trump tidak merespons permintaan komentar.
Suasana di Wall Street secara umum optimis tentang gambaran perumahan.
“Sewa mungkin akhirnya normalisasi ke level yang konsisten dengan inflasi 2%,” kata ekonom Bank of America Stephen Juneau dalam sebuah catatan. Data perumahan bulan November “akan dianggap sebagai dorongan pada Fed,” tulis ekonom Krushna Guha, kepala strategi bank sentral di Evercore ISI.
Meskipun demikian, biaya perumahan “tetap menjadi sumber nomor satu untuk harga yang lebih tinggi, dan bahwa laju kenaikan telah melambat tidak memberikan kenyamanan,” kata Robert Frick, ekonom korporat di Navy Federal Credit Union.
Hal tersebut bisa menimbulkan masalah bagi Trump, yang menghadapi potensi Catch-22 yang akan membuat menyelesaikan beban perumahan sulit untuk diatasi.
“Kita tidak akan menurunkan suku bunga sampai biaya perumahan turun. Tapi biaya perumahan tidak bisa turun sampai suku bunga lebih rendah,” kata Sturtevant. “Kita tahu bahwa ada beberapa wild card di luar sana yang mungkin tidak kita bicarakan dua atau tiga bulan yang lalu.”