Krisis perumahan adalah masalah yang Gedung Putih gunakan untuk menyalahkan ketua Fed, Jerome Powell. "Bisakah seseorang kasih tau Jerome ‘Terlambat’ Powell bahwa dia merusak industri perumahan, sangat parah?" tulis presiden di Truth Social awal tahun ini. "Orang-orang tidak bisa dapatkan pinjaman KPR karena dia."
Di tempat lain, kepala perumahan Trump menyebut Powell sebagai "orang gila," dan Menteri Keuangan Scott Bessent menyalahkan Fed untuk masalah properti. Dia berargumen: "Hambatan terbesar untuk perumahan adalah suku bunga KPR. Jika Fed menurunkan suku bunga KPR, maka mereka bisa akhiri resesi perumahan ini."
Jika saja sesederhana itu.
Meskipun Fed mengendalikan suku bunga jangka pendek—yang bisa pengaruhi KPR dalam jangka panjang sampai batas tertentu—pasar menunjukkan bahwa pemberi pinjaman hampir tidak peduli dengan apa yang dilakukan Federal Open Market Committee (FOMC).
"Meskipun ada pemotongan 125 basis points oleh Fed sejak September 2024, selisih antara suku bunga KPR yang ada dan KPR baru adalah lebih dari 2%, yang tertinggi dalam 40 tahun, menunjukkan bahwa lebih banyak pemotongan mungkin diperlukan untuk mendorong aktivitas perumahan," tulis Morgan Stanley dalam sebuah catatan akhir Oktober, sebelum Powell melakukan pemotongan lagi.
Bahkan kemudian, suku bunga KPR hampir tidak bergerak dan tetap bertahan di sekitar 6.2%.
Pengaruh Powell—atau penggantinya—terhadap pasar properti tidak akan kembali dalam waktu dekat, peringatkan para ekonom. Sementara hasil dari rezim pemotongan FOMC bisa mendorong belanja, bagi para penabung yang sedang menumpuk untuk uang muka yang penting, suku bunga yang lebih rendah hanya menambah masalah.
Perumahan pernah menjadi kesalahan Fed—tapi tidak sekarang
Kebijakan Fed saat ini tidak bisa disalahkan untuk keadaan pasar perumahan, kata Dr. David Kelly, kepala strategis global di JP Morgan Asset Management. Tindakan Fed di masa lalu-lah yang menjadi masalah.
"Fed bisa disalahkan untuk perilakunya terkait pasar perumahan selama bertahun-tahun, tetapi kesalahan sebenarnya bukan karena mereka menjaga suku bunga terlalu tinggi hari ini, tetapi karena mereka menjaga suku bunga terlalu rendah, untuk waktu yang terlalu lama, setelah krisis keuangan besar," kata Kelly kepada Fortune dalam sebuah wawancara eksklusif.
Antara akhir 2008 dan akhir 2015 suku bunga dasar AS efektif nol, sebelum naik ke sekitar 2.4% di tahun 2019, sebelum dipotong dramatis lagi karena pandemi COVID. Ini mengakibatkan "suku bunga KPR yang sangat rendah" yang dipertahankan untuk waktu yang lama, tambah Kelly, "itu mendorong semua orang untuk beli rumah dan menaikkan harga."
Dia jelaskan: "Pertanyaannya tidak pernah berapa nilai rumah ini, tapi berapa yang kamu mampu? Jika suku bunga KPR 3%, orang bisa beli banyak. Ketika Federal Reserve menormalkan suku bunga, mereka seperti menjebak."
Membeli rumah menjadi semakin tidak terjangkau untuk pembeli pertama kali, bahkan dalam beberapa tahun terakhir. Menurut data dari National Association of Realtors, indeks keterjangkauan perumahan mereka di tahun 2022 adalah 108. Pada 2025, ini turun ke 97.4, artinya keluarga rata-rata tidak punya cukup pendapatan untuk qualify untuk KPR pada rumah dengan harga rata-rata.
Selain itu, masalah bagi banyak pembeli belum tentu membayar hutangnya seiring waktu; tapi mengumpulkan uang muka yang penting untuk dapatkan KPR. Sementara KPR tanpa uang muka banyak ditawarkan di pasar seperti Inggris, mereka lebih eksklusif di AS. Bagi konsumen yang tidak qualify, itu permintaan besar: Sebuah studi November dari Empower melaporkan satu dari tiga orang Amerika punya sekitar $500 dalam tabungan darurat, dan hambatan utama untuk menabung lebih adalah biaya hidup saat ini.
Bisakah Fed membantu sama sekali?
Dalam keadaan ekonomi "normal," suku bunga Fed yang lebih rendah seharusnya berdampak pada pinjaman KPR yang lebih rendah, kata kepala kebijakan AS Morgan Stanley, Monica Guerra, kepada Fortune. Tapi kita tidak dalam keadaan ekonomi normal.
Kekakuan di pasar properti saat ini berasal dari terbatasnya stok perumahan, suku bunga rendah itu, dan perubahan nafsu beli selama pandemi, dia jelaskan: "Keyakinan saya di balik semua ini adalah bahwa kita punya dampak signifikan dari Milenial yang akhirnya beli selama COVID dan mengambil sisa persediaan yang tersedia dengan suku bunga sangat rendah."
Sementara pemotongan saat ini tidak punya pengaruh berarti pada KPR, tambahnya, ketika pengurangan 50bps lagi dicapai, maka pemberi pinjaman mungkin mulai perhatikan, meskipun "mungkin tidak langsung, kembali normal sepenuhnya."
Guerra menulis catatan yang menyoroti selisih tertinggi dalam beberapa dekade antara suku bunga Fed dan penawaran KPR saat ini, menandakan pengaruh lemah yang FOMC saat ini miliki atas pasar properti. Tapi ini bisa berubah, tambahnya: "Saya pikir selisihnya akan turun, akan memadat, artinya Fed akan punya—seiring waktu—kontrol lebih. Bahkan dengan tarif kita akan dapatkan kepastian lebih saat kita tutup tahun ini tentang bagaimana itu akan terlihat dan apa artinya untuk premi jangka panjang."
Apakah ada solusi ajaib?
Guerra berargumen bahwa sementara Fed mengendalikan tuas penting dalam mekanisme pasar properti, kebijakan Washington bukan satu-satunya faktor yang berperan. Terutama dalam ekonomi berbentuk K, di mana keadaan orang kaya dan mereka yang di spektrum pendapatan rendah sangat berbeda, penting untuk tetap fokus pada faktor yang mendorong ekonomi riil.
Ketimpangan pendapatan adalah masalah "sangat penting," kata Guerra, dan "yang tidak punya dalam skenario ini … mungkin merasakan tekanan terbesar."
Pemerintah federal punya pengaruh terbatas atas kebijakan negara bagian dan lokal ketika datang ke birokrasi perumahan, seperti zonasi, kuota rumah terjangkau, masalah kode, kerangka pajak dan sebagainya, semua itu "sangat mempengaruhi" di mana orang bisa tinggal, katanya. "Penting ketika kita berpikir tentang keterjangkauan untuk mengakui bahwa itu bukan hanya pemerintah federal… ya, mereka memainkan peran utama dalam akses orang ke leverage untuk dapatkan KPR dan untuk beli rumah, tapi untuk membuatnya terjangkau, itu juga tentang apa yang terjadi di tingkat lokal dari sudut zonasi, pajak, dan kebijakan," tambahnya.
Masalah payung dengan pasar properti Amerika adalah keterjangkauan, kata Liam Bailey, kepala penelitian global di konsultan properti Knight Frank, dengan Gen Z dan Milenial paling menderita: "Siapa pun yang masuk pasar untuk pertama kalinya mungkin paling terpengaruh," katanya.
Faktor mendasar yang mempengaruhi harga rumah tidak dalam kuasa Fed untuk perbaiki, dia tambah dalam wawancara eksklusif dengan Fortune. Masalah pertama adalah uang muka yang penting, tingkat tabungannya dengan cepat turun setiap kali FOMC memotong. Lainnya adalah ketatnya persediaan stok perumahan, dan yang ketiga adalah peningkatan pendapatan rumah tangga selama 50 tahun terakhir, karena perubahan sosial melihat lebih banyak wanita bekerja dan sebagai hasilnya, keluarga punya lebih banyak uang untuk naikkan harga.
Faktor yang bisa mengurangi banyak gesekan di pasar adalah juga meningkatkan motivasi untuk pindah: Yakni, memastikan pemilik rumah tidak kehilangan kesepakatan KPR 30 tahun rendah mereka.
"Masalahnya datang ketika kamu punya kejutan suku bunga seperti yang kita alami baru-baru ini. Pasar basically tutup karena mengapa ada orang yang pindah dari KPR tetap 3% mereka ke KPR 7% dengan pindah rumah?" Bailey jelaskan. "Mereka tidak akan, jadi mereka tidak pindah dan kemudian semuanya berhenti."