Presiden terpilih Donald Trump mewarisi pasar perumahan yang tidak lagi seperti yang ada di masa jabatannya sebelumnya.
Ketersediaan, yang diukur dari harga rata-rata rumah dan tingkat hipotek, telah memburuk secara signifikan dan mempengaruhi sikap konsumen terhadap ekonomi secara keseluruhan.
Aktivitas jual beli telah melambat secara dramatis karena pemilik rumah bertahan untuk menghindari kehilangan hipotek dengan tingkat bunga rendah yang mereka dapatkan sebelum 2022. Penjualan rumah yang ada pada tahun 2024 berpotensi mencapai titik terendah dalam hampir 30 tahun.
Rata-rata tingkat hipotek tetap 30 tahun sekarang melebihi 7%, dibandingkan dengan 4,09% pada awal masa jabatannya sebelumnya. Sebuah keluarga yang memberikan uang muka 20% untuk rumah senilai $400.000 akan membayar $594 lebih setiap bulan sekarang dibandingkan dengan awal tahun 2017.
Bahkan menemukan rumah dengan harga tersebut semakin menantang. Rumah median di AS dijual seharga $420.400, 35% lebih tinggi dari sebelum masa jabatan pertama Trump. Saat itu, rumah median berharga $310.900.
Baca lebih lanjut: Pasar perumahan 2025: Apakah saat yang tepat untuk membeli rumah?
Pemerintahan Trump yang akan datang telah berjanji untuk memotong tingkat hipotek dan harga rumah dengan melakukan deportasi massal imigran ilegal dan melonggarkan regulasi federal seputar pembangunan dan penggunaan lahan.
Namun, para ekonom dan ahli pasar perumahan mengatakan bahwa perubahan besar tidaklah semudah itu, dan beberapa kebijakan yang diusulkan oleh Trump, seperti tarif, berisiko memperburuk inflasi dan ketersediaan perumahan.
“Saya tidak melihat bagaimana Presiden Trump akan menurunkan tingkat bunga, terutama bukan dengan tarif yang lebih tinggi, deportasi imigran, dan pemotongan pajak yang didanai oleh defisit,” kata Mark Zandi, kepala ekonom di Moody’s Analytics. “Semua itu sangat inflasioner.”
Gangguan rantai pasokan terkait pandemi membuat banyak komponen konstruksi rumah menjadi lebih mahal, membantu menyumbang kenaikan cepat dalam harga rumah belakangan ini.
Janji Trump untuk memberlakukan tarif luas sebesar 25% pada impor dari Kanada dan Meksiko serta tambahan 10% pada impor dari China membuat banyak ekonom khawatir masalah ini akan semakin buruk.
Asosiasi Pembangun Rumah Nasional, sebuah kelompok perdagangan, memperkirakan bahwa 7% — atau $13 miliar — dari bahan-bahan yang digunakan untuk konstruksi rumah diimpor pada tahun 2023. Industri ini bergantung pada Kanada untuk sebagian besar kayu, Meksiko untuk kapur dan gipsum yang digunakan dalam plesteran, dan China untuk peralatan rumah tangga.
Trump mengatakan deportasi massal akan mengurangi permintaan perumahan, membuka lebih banyak tempat untuk warga negara.
Meskipun imigran ilegal memerlukan tempat tinggal sendiri, para ekonom mengatakan deportasi pada akhirnya berisiko merugikan pasokan perumahan lebih banyak lagi, karena banyak imigran bekerja di bidang konstruksi. Hampir sepertiga tenaga kerja konstruksi adalah orang asing, menurut NAHB. Di California, di mana krisis perumahan sangat akut, imigran menyumbang 41% dari tenaga kerja.
Cerita Berlanjut
“Input untuk membangun perumahan adalah bahan, tenaga kerja, dan modal,” kata Stijn Van Nieuwerburgh, seorang profesor real estat dan keuangan di Columbia University’s Graduate School of Business.
“Dalam ketiga hal tersebut, ada risiko besar untuk kenaikan biaya, membuat pembangunan lebih sulit.”
Kebijakan yang disukai Trump seperti tarif dan pemotongan pajak juga dapat memaksa Fed untuk menjaga tingkat bunga lebih tinggi lebih lama untuk menghindari pemanasan ekonomi dan kenaikan harga secara umum.
Dampak-dampak tersebut berarti tingkat hipotek juga mungkin tetap terjebak di 7% atau lebih, dan para pembangun rumah dapat menghadapi biaya pembiayaan yang lebih tinggi.
Baca lebih lanjut: Jenis-jenis pinjaman hipotek di tahun 2025
Prioritas utama lain untuk Trump akan menjadi kemungkinan pembebasan raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac dari konservator federal.
Fannie dan Freddie, yang mendukung pasar hipotek dengan membeli pinjaman dan mengemasnya ke dalam obligasi yang dijual kepada investor, telah berada di bawah kontrol pemerintah sejak hampir kolaps saat krisis hipotek subprime tahun 2008. Nasib perusahaan-perusahaan tersebut membaik seiring pemulihan pasar perumahan, dan kelompok-kelompok industri keuangan dan investor telah menganjurkan agar mereka keluar dari perjanjian tersebut.
Trump mengambil langkah-langkah menuju pelepasan perusahaan-perusahaan tersebut selama masa jabatannya sebelumnya tetapi akhirnya kehabisan waktu untuk menyelesaikan tugas yang sangat kompleks tersebut.
Bahkan kali ini, setiap rencana kemungkinan akan memakan waktu yang lama: Perusahaan-perusahaan tersebut akan membutuhkan waktu untuk meningkatkan tingkat modal mereka untuk memenuhi persyaratan regulasi, dan setiap penawaran umum perdana perusahaan-perusahaan tersebut akan menjadi yang terbesar sepanjang masa dalam beberapa urutan besarnya.
Gedung pusat Fannie Mae terlihat di Washington, 8 Agustus 2011. Standard & Poor’s Ratings Services pada hari Senin menurunkan peringkat kredit pemberi pinjaman hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac serta lembaga-lembaga lain yang terkait dengan utang jangka panjang AS. (AP Photo/Manuel Balce Ceneta) · ASSOCIATED PRESS
Rumah Putih juga harus seimbangkan bagaimana melepaskan perusahaan-perusahaan tersebut tanpa mengganggu bisnis hipotek senilai $12 triliun.
Dalam konservator, Fannie dan Freddie memiliki dukungan implisit dari pemerintah AS dan berbagi peringkat kredit teratasnya, memungkinkan mereka meminjam uang dengan murah dan menurunkan tingkat hipotek untuk konsumen.
Di luar konservator, belum jelas jenis jaminan pemerintah — jika ada — yang akan dimiliki perusahaan-perusahaan tersebut, dan setiap pergeseran dapat menyebabkan biaya pinjaman naik. Analis Fitch Ratings mengatakan dalam laporan minggu lalu bahwa keluar dari konservator akan kemungkinan “secara bertahap negatif terhadap kredit” bagi perusahaan-perusahaan tersebut, tetapi lembaga pemeringkat harus mengevaluasi dukungan keuangan masa depan yang mereka terima.
Claire Boston adalah seorang reporter senior untuk Yahoo Finance yang meliput perumahan, hipotek, dan asuransi rumah.
Klik di sini untuk berita pasar real estat dan perumahan, laporan, dan analisis untuk membantu keputusan investasi Anda
Baca berita keuangan dan bisnis terbaru dari Yahoo Finance