Tidak diragukan lagi bahwa real estat komersil, terutama pasar kantor, sedang mengalami perubahan besar yang tidak akan berkurang dalam waktu dekat. Masa kejayaan dengan suku bunga hampir nol, likuiditas yang banyak, dan cap rate yang menurun selama sepuluh tahun terakhir telah berubah menjadi badai sempurna—banyak utang yang matang, kondisi pinjaman yang ketat, dan nilai properti yang anjlok—semua terjadi saat suku bunga tinggi yang tidak menunjukkan tanda-tanda kembali ke level rendah sebelum tahun 2022.
Prospek untuk sektor kantor sangat negatif. Sekarang seperti ada dua pasar: sekitar 30% gedung kantor menyumbang 90% kekosongan dan mungkin tidak akan pulih, sementara 70% lainnya punya kesempatan untuk stabil seiring waktu. Bagaimanapun, pasar kantor berada di titik perubahan, mirip seperti pasar ritel ketika pembelian mall sedang dibiayai.
Juga jelas bahwa perubahan total ini tidak akan berbalik dalam waktu dekat karena biaya modal akan tetap tinggi untuk masa yang akan datang. Dengan menggunakan kurva imbal hasil untuk melacak US Treasury 10-tahun, kita bisa perkirakan imbal hasil naik dari 4,46% di Juli 2025 jadi 5,78% di Juli 2035. Tekanan inflasi akan terus ada, dan kebijakan moneter yang sangat mendukung dari decade lalu tidak akan hidup kembali. Keadaan tidak bisa dikembalikan seperti semula.
Ketidakseimbangan ini menciptakan celah di pasar. Bank-bank menjadi takut dengan eksposur mereka ke real estat kantor, dan pada bulan Mei, Federal Reserve Bank of St. Louis melaporkan bahwa pertumbuhan pinjaman CRE bank telah jatuh ke titik terendah dalam 11 tahun. Federal Reserve Bank of New York telah secara publik memperingatkan bahwa risiko CRE akan membebani neraca keuangan bank selama bertahun-tahun yang akan datang.
Strategi situasi khusus untuk situasi khusus
Dalam keadaan seperti ini, “investasi situasi khusus” yang akan menang. Investasi situasi khusus berasal dari dunia hedge fund, yang artinya masuk ke saat-saat ketidakseimbangan pasar dimana modal tradisional tidak tersedia karena kompleksitas dan kesulitan. Di Peachtree, tidak semua kesulitan itu sama: kami membedakan antara tekanan siklikal (contohnya, hotel yang butuh pinjaman bridge untuk renovasi) dan keusangan struktural (contohnya, aset kantor bermasalah yang mungkin tidak akan pulih).
Ada nafsu yang besar untuk modal fleksibel jenis ini. Pasar kredit swasta telah tumbuh 50% dalam empat tahun terakhir, membesar sampai $1,7 triliun tanpa tanda-tanda berhenti. (Morgan Stanley memperkirakan potensi pertumbuhan pasar kredit swasta akan melompat ke $2,6 triliun pada tahun 2029.) Saat bank-bank semakin hati-hati untuk meminjamkan ke CRE, kredit swasta dan modal situasi khusus tidak akan lagi hanya dianggap sebagai alternatif; fleksibilitas, kecepatan, dan keandalan solusi ini akan menjadikannya sumber pendanaan utama.
Di mana pemberi pinjaman tradisional menarik diri karena tekanan neraca keuangan dan kekhawatiran tentang kesehatan pasar kantor, investor situasi khusus akan mengisi kekosongan dengan ekuitas preferen, utang mezzanine, pinjaman bridge, dan modal penyelamatan. Investor akan memposisikan diri sebagai pemecah masalah untuk bank dan penjual dengan membeli pinjaman bermasalah dan utang yang sedang kesulitan, seringkali dengan harga diskon. Pada saat banyak investor tidak memiliki bandwidth operasional dan keahlian, mereka yang bisa menutup deal dengan cepat dan mengelola properti secara langsung akan memiliki keunggulan. Dan saat premi asuransi yang melonjak, kekurangan tenaga kerja, dan pajak mendorong biaya properti naik dengan tajam, setiap dolar yang bisa dihemat melalui disiplin underwriting yang ketat dan efisiensi operasional menjadi berharga.
Keseluruhan, pemenang di periode yang tidak stabil ini untuk pasar kantor bukanlah pembeli pasif atau mereka yang masih melihat ke belakang pada kondisi sebelum 2022; pemenangnya akan adalah operator strategis yang bersedia masuk ke celah yang diciptakan oleh pergeseran besar CRE. Membuat sesuatu yang baik dari situasi sulit di lingkungan yang sulit ini akan membutuhkan satu mata memperhatikan kompleksitas pasar modal dan mata lain pada tantangan operasional di tingkat properti—dan ini akan membutuhkan kemauan untuk mengisi celah-celah pasar.
Titik masuk untuk investor situasi khusus sangat menarik, dan kita akan terus melihat banyak berita heboh tentang kredit swasta sebagai “benda berkilau” terbaru di Wall Street. Tetapi jangan salah: sebagian besar perusahaan yang baru-baru ini ikut-ikutan kredit swasta kurang memiliki infrastruktur yang diperlukan dan keahlian sejati untuk melaksanakan dengan efektif. Investor yang telah menghabiskan waktu bertahun-tahun membangun tim yang kuat dan teruji di semua siklus, masa baik dan buruk, adalah mereka yang siap untuk menuai hadiah hari ini.
Pendapat yang diungkapkan dalam tulisan komentar Fortune.com adalah murni pandangan penulisnya dan tidak selalu mencerminkan pendapat dan keyakinan Fortune.
Fortune Global Forum kembali pada 26–27 Oktober 2025 di Riyadh. CEO dan pemimpin global akan berkumpul untuk acara dinamis yang hanya dengan undangan untuk membentuk masa depan bisnis. Ajukan permintaan undangan.