Rencana besar pemerintahan Trump untuk mengatasi krisis keterjangkauan perumahan di Amerika sangat bergantung pada deregulasi. Namun, Wall Street makin sepakat meragukan bahwa cara ini akan berhasil.
Dalam catatan riset baru yang dirilis Kamis, analis UBS menilai Laporan Ekonomi Presiden. Laporan itu menjelaskan strategi perumahan paling detail dari pemerintahan hingga saat ini dan menemukan bahwa AS kekurangan sekitar 10 juta rumah, bahkan lebih tinggi dari perkiraan UBS sendiri yang sekitar 7 juta unit. Kesimpulannya: niatnya baik, arahnya benar di beberapa bagian, tapi kecil kemungkinan memberikan “suntikan adrenalin” yang dibutuhkan pasar perumahan jelang pemilu tengah periode.
Argumen utama pemerintahan adalah bahwa regulasi pemerintah — yang disebut Gedung Putih sebagai “pajak birokrat” — adalah penyebab utama krisis keterjangkauan perumahan nasional. Beban ini menambah biaya lebih dari $100.000 untuk sebuah rumah tunggal. Pemerintahan memperkirakan, penurunan satu standar deviasi dalam Indeks Regulasi Penggunaan Lahan Perumahan Wharton bisa menambah stok perumahan AS sebanyak 13,2 juta unit.
Untuk membuktikan konsep ini bisa dicapai, Gedung Putih menunjuk Texas di awal tahun 2000-an. Saat itu, aturan penggunaan lahan yang lebih longgar dan ekspansi suburban yang cepat membuat harga rumah tetap stabil meski populasinya melonjak.
Masalahnya, model itu akhirnya menghasilkan harga yang terlalu panas — dan siklus boom-bust yang masih dihadapi Texas hingga sekarang. Fortune’s Lance Lambert melaporkan pada 2022 bahwa Austin menjadi overvalued 41% dan Dallas 33%. Pada 2026, koreksi telah tiba: nilai rumah Austin turun lebih dari 11% dari puncak 2022 dan kota itu sekarang peringkat 51 dari 52 metro besar AS dalam kesehatan pasar perumahan, dengan Dallas juga turun hampir 11%.
“Meski harga rumah yang gelembung dan guncangan permintaan negatif adalah elemen kunci siklus boom-bust, elastisitas pasokan juga begitu,” kata Lambert, yang sekarang Pemimpin Redaksi ResiClub, kepada Fortune. “Fakta bahwa pasar seperti Austin, Punta Gorda, dan Tampa memiliki lebih banyak lahan tersedia yang bisa dibangun berarti mereka lebih mungkin melihat respons pasokan setelah overheating dalam harga dan sewa rumah.”
Saat permintaan melonjak di pasar-pasar itu, pembangun bisa meningkatkan konstruksi dengan relatif cepat. Tapi saat permintaan mendingin, pasokan tambahan yang muncul bisa memperkuat tekanan penurunan pada harga dan sewa.
Di sisi lain, Lambert mencatat, pasar yang terkendala pasokan seperti di Timur Laut atau California pesisir cenderung mengalami ayunan boom-bust yang kurang dramatis justru karena lahan yang bisa dibangun terbatas dan tingkat konstruksi baru yang rendah.
Jadi, di Texas, pemerintahan pada dasarnya mengutip kisah sukses yang berubah menjadi peringatan — tepatnya volatilitas boom-bust yang, hanya dengan deregulasi tanpa manajemen permintaan terkoordinasi, secara historis gagal dicegah.
Itu semua bukan berarti deregulasi adalah resep jangka panjang yang salah. “Tidak ada tongkat ajaib yang tiba-tiba akan mengembalikan keterjangkauan perumahan ke rata-rata historisnya besok,” kata Lambert. “Perlu waktu untuk pemulihan dari kerusakan baru-baru ini, dan beberapa pasar akan melihatnya lebih cepat dari yang lain. Namun, dalam jangka panjang, jika kita mempermudah pembangunan di lebih banyak pasar, pasokan mungkin bisa lebih cepat merespons lonjakan siklis permintaan perumahan — seperti yang kita lihat pada 2020–2022 — dan kita akan memiliki pasar perumahan yang lebih sehat.”
Analis UBS menyebut upaya menangani perumahan dari perspektif pasokan dan permintaan sebagai “menggembirakan”. Praktik terbaik yang disarankan yang terorganisir di sekitar membebaskan inovasi manufaktur, menyederhanakan tahap pembangunan rumah, dan melindungi pilihan konsumen juga mewakili “langkah ke arah yang benar,” tambahnya.
Tapi bank tersebut melihat masalah struktural mendasar: regulasi perumahan di Amerika Serikat sangat dikendalikan oleh pemerintah daerah, bukan Washington. Itu berarti pedoman pemerintahan ini, paling baik, hanyalah saran sukarela. Jadi negara bagian dengan beban regulasi terberat, seperti California dan New England, yang cenderung Demokrat “mungkin terbukti kurang bersedia mengikuti” pedoman Gedung Putih.
Ini bukan temuan baru. Pada Januari, strateg Morgan Stanley mengkarakterisasi arahan perumahan Trump hanya “sedikit membantu untuk keterjangkauan pemilik rumah,” dan memperingatkan bahwa itu hanya penyesuaian marginal, bukan obat pasar. Hambatan sebenarnya, kesimpulan Morgan Stanley, adalah efek “lock-in”: sekitar dua pertiga dari semua hipotek yang masih berjalan memiliki suku bunga di bawah 5%, artinya pemilik rumah punya sedikit insentif finansial untuk menjual, tidak peduli berapa banyak deregulasi yang didorong Washington. Torsten Slok dari Apollo Global Management mencatat bahwa 40% rumah AS tidak memiliki hipotek sama sekali, membuat efek lock-in bahkan lebih dalam dari yang disarankan data hipotek saja.
Sementara itu, pasar perumahan telah membeku hampir tiga tahun, dengan pencairan musim semi yang terus diharapkan pembeli berulang kali gagal terwujud.
Jika Gedung Putih ingin cepat membuat perubahan, UBS menunjuk pada tuas yang lebih mudah dikelola: meminta Fannie Mae dan Freddie Mac meningkatkan pembelian sekuritas berbasis hipotek, atau sementara memotong biaya jaminan yang dibebankan kedua perusahaan yang disponsori pemerintah itu kepada pemberi pinjaman. Itu mekanisme yang sama yang dicoba pemerintahan pada Januari, yang sebentar mendorong suku bunga 30 tahun di bawah 6% untuk pertama kali sejak 2022 sebelum efeknya memudar.
Ada satu area di mana UBS menyatakan antusiasme tulus: konstruksi off-site dan modular. Produktivitas tenaga kerja konstruksi turun sekitar 30% antara 1970 dan 2020 — sebuah hambatan yang diperkirakan pemerintahan telah menghabiskan ekonomi AS sekitar 20 basis poin pertumbuhan PDB per tahun — sementara produktivitas AS secara keseluruhan naik 100% dalam periode yang sama. UBS memperkirakan panelisasi dinding saja bisa menghasilkan penghematan biaya $6.200 per rumah dalam skala besar, 30% lebih sedikit hari perangkaan, dan 20% lebih sedikit limbah.
Laporan pemerintahan merekomendasikan menyelaraskan kode bangunan untuk perumahan modular dan prefabrikasi dengan standar nasional, yang disebut UBS sebagai katalis potensial untuk peningkatan efisiensi di seluruh rantai nilai perumahan.
Meski begitu, konstruksi off-site adalah pembangunan yang memakan waktu bertahun-tahun, bukan solusi musim semi. Untuk saat ini, kesenjangan antara ambisi perumahan pemerintahan dan alat yang tersedia tetap lebar.