Sebuah pemotongan suku bunga yang telah lama ditunggu-tunggu nampaknya hampir pasti akan terjadi minggu ini, tetapi saham-saham pembangun rumah telah terus naik dalam antisipasi saat Oktober 2023, ketika Federal Reserve menandakan kenaikan telah berakhir. Hal ini membuat kelompok ini memiliki sedikit ruang untuk kesalahan, menurut RBC Capital Markets. Analis Mike Dahl melihat saham-saham tersebut “dipatok untuk kesempurnaan” karena fundamental industri tetap bergejolak di bawah permukaan. Saham-saham di alam semesta liputan perusahaan tersebut memiliki “manfaat pemotongan suku bunga yang diharapkan secara signifikan diprediksi terlebih dahulu, jauh melampaui siklus fed sebelumnya,” katanya. Meskipun begitu, Dahl mengharapkan saham Toll Brothers, Taylor Morrison Home, dan Tri Pointe Homes akan melampaui kohort tersebut. Saham Toll Brothers telah naik 46% pada tahun 2024, sementara Taylor Morrison telah naik lebih dari 28% dan Tri Point telah naik 25%. ETF Pembangun Rumah S & P (XHB), yang melacak indeks pembangun rumah S & P 500, telah naik hampir 26% pada tahun 2024, dengan lonjakan 15% dalam tiga bulan terakhir karena tanda-tanda inflasi yang melambat menjadi lebih nyata, dan investor semakin berharap suku bunga akan mulai turun. Menurut RBC, rata-rata dari lima siklus Fed terakhir melihat kenaikan saham 12 bulan hanya sebesar 4% untuk saham-saham pembangun rumah yang dicakup oleh perusahaan tersebut, dan 15% untuk perusahaan produk bangunan. Bahkan pada pertengahan tahun 1990-an ketika Fed mengatur “mendarat lembut,” saham-saham pembangun rumah melihat kenaikan rata-rata 19%, kata RBC. “Tidak jelas bagi kami bahwa pemotongan suku bunga awal akan banyak menghasilkan perubahan bermakna di sini (dan siklus pemotongan yang lebih dalam/cepat kemungkinan akan menunjukkan latar belakang fundamental yang lebih memprihatinkan),” kata Dahl. Pasar akan memasuki pertemuan kebijakan Fed pada Selasa sangat yakin bahwa pemotongan suku bunga akan dilakukan, tetapi besarnya adalah topik perdebatan yang sangat besar. Para pedagang memperhitungkan kemungkinan 59% pemotongan 50 basis poin dari bank sentral, menurut alat FedWatch dari CME Group. Peluang pemotongan 25 basis poin yang lebih kecil telah menurun menjadi 41%. ‘Kewaspadaan diperlukan’ Meskipun pasar mencari langkah yang lebih agresif, banyak ekonom telah menganjurkan kewaspadaan. Salah satu kekhawatiran yang dapat menyertai pemotongan yang lebih dalam adalah bahwa itu akan menunjukkan bahwa pejabat Fed khawatir ekonomi melemah dengan cepat. “Pemerosotan konsumen/pekerjaan secara perlahan tetap menjadi risiko utama, karena kinerja saham bersifat biner dalam siklus pemotongan sebelumnya, bergantung pada apakah pemotongan berhasil menahan resesi,” kata Dahl. “Kami percaya kewaspadaan diperlukan secara taktis di seluruh kelompok kami, meskipun paling bermakna untuk pembangun di mana valuasi lebih terlalu tinggi, menurut pandangan kami,” katanya, mengutip Lennar dan KB Home sebagai dua contoh di mana valuasi mungkin mahal. Saham Lennar telah naik lebih dari 24% pada tahun 2024, dan Dahl menganggapnya harganya tinggi relatif terhadap return on tangible equity. Saham KB Home naik 38% sepanjang tahun ini, tetapi sebagian besar analis menilai saham tersebut sebagai hold atau sell. Menurut FactSet, analis memperkirakan saham KB Home bisa turun lebih dari 10% berdasarkan target harga rata-rata. “Kami percaya peningkatan teoritis dalam fundamental perumahan yang akan datang karena suku bunga terus melunak sebagian besar tercermin dalam valuasi pada titik ini, sementara volatilitas suku bunga yang berkelanjutan di tengah data ekonomi, inflasi, dan ketenagakerjaan yang beragam kemungkinan menciptakan lingkungan perdagangan yang bergejolak sampai visibilitas menjadi lebih jelas tentang mendarat lembut sejati vs. resesi,” katanya. Analis Barclays Matthew Bouley juga sangat memperhatikan data tersebut dan mengatakan banyak yang akan bergantung pada bagaimana konsumen bereaksi saat suku bunga hipotek turun. “Pada valuasi saat ini, kami pikir saham-saham pembangun rumah sepenuhnya bergantung pada penurunan suku bunga hipotek yang mendorong peningkatan terus-menerus dalam fundamental perumahan hingga 2025, tanpa kenaikan yang bersamaan dalam pengangguran,” tulisnya pada hari Selasa. Data perumahan yang hangat Bouley mencatat inventaris rumah tunggal yang ada dan baru sedang meningkat, dimulainya rumah tunggal yang lembut, dan aplikasi hipotek mingguan hanya membuat perbaikan yang lambat. Tetapi dia senang melihat data penjualan rumah baru pada bulan Juli menunjukkan peningkatan, mencatat kenaikan 11% dari bulan ke bulan dan kenaikan 6% dari tahun ke tahun. Bouley mengatakan ini adalah salah satu tanda paling jelas bahwa penurunan suku bunga hipotek baru-baru ini membawa pembeli ke pasar. Pekan lalu, suku bunga hipotek mencapai level terendahnya sejak Februari 2023, yang berarti suku bunga hampir satu persen lebih rendah dari minggu yang sama setahun yang lalu, untuk pinjaman tetap 30 tahun konvensional. “Secara taktis, data perumahan yang membaik harus mendukung saham-saham, tetapi risiko/imbalan telah menjadi lebih seimbang,” kata Bouley. Dinamika akan lebih mendukung pembangun besar, kelompok yang mencakup raksasa seperti D.R. Horton. Dia mengatakan mereka “lebih tahan terhadap pembangun / pembangun swasta yang lebih kecil, karena kemampuan untuk memberikan insentif dan memanfaatkan campuran geografis dan demografis pembeli yang lebih besar seharusnya memperkuat permintaan dan ketahanan margin vs. tren makro.” Insentif-insentif tersebut penting dalam iklim di mana daya beli perumahan tetap menjadi isu utama. Saham D.R. Horton diperdagangkan dekat dengan target harga rata-rata mereka, menurut FactSet. Sedikit lebih dari separuh analis yang meliput saham tersebut memberi peringkat beli atau overweight, kata mereka.
