Termasuk di pasar perumahan yang membeku, beberapa orang hidup dalam mimpi Amerika dengan membeli rumah, mendapatkan hipotek, dan memberikan uang muka hanya sebesar 3,5%.
Satuan kredit konsumen TransUnion mengungkapkan bahwa satu-satunya jenis pinjaman hipotek yang mengalami peningkatan dalam dua tahun terakhir adalah pinjaman Federal Housing Administration (FHA). Pinjaman hipotek rumah yang didukung oleh FHA meningkat 9% tahun ke tahun di kuartal keempat tahun 2023, dan merupakan satu-satunya jenis pinjaman yang mencatat peningkatan dalam 24 bulan.
Pinjaman FHA ditujukan untuk pembeli pertama kali atau pembeli dengan pendapatan rendah hingga menengah, dan memungkinkan uang muka lebih rendah sebesar 3,5% bagi mereka dengan skor kredit 580 atau lebih tinggi. Pembeli rumah dengan skor kredit sekitar 500 masih bisa memenuhi syarat untuk pinjaman jika mereka dapat memberikan uang muka sebesar 10% dari nilai rumah. Namun, kekurangannya adalah asuransi hipotek seringkali diperlukan hingga pembeli mencapai ekuitas 20%, dan itu biasanya berarti biaya pinjaman relatif lebih tinggi dengan uang muka lebih rendah daripada pembayaran awal 20%.
Kenaikan pinjaman FHA terjadi pada saat asal usul hipotek secara keseluruhan telah merosot. Analisis TransUnion menemukan bahwa pertumbuhan telah menurun selama sembilan kuartal terakhir dan jumlah pinjaman berada pada 900.000, di bawah level sebelum pandemi yang jauh lebih dari 1 juta per kuartal. Namun, penurunan tahun ke tahun pada kuartal terakhir tahun 2023 adalah yang terkecil dalam dua tahun terakhir, sebesar 11%. Sebaliknya, penurunan adalah 64,5% pada kuartal keempat tahun 2022.
Satyan Merchant, wakil presiden senior otomotif dan hipotek di TransUnion, mengatakan bahwa program-program FHA adalah dorongan bagi pembeli pertama kali atau mereka yang hanya mampu memberikan uang muka lebih rendah di pasar perumahan yang mahal. Ketika persediaan perumahan rendah dan harga tinggi, konsumen sering memilih untuk menunggu.
Namun terkadang, orang perlu membeli rumah.
“Itulah mengapa kita masih melihat hampir satu juta [asal usul hipotek] per kuartal dan bukan nol,” kata Merchant. “Hal ini menunjukkan bahwa konsumen memutuskan bahwa mereka mungkin harus mengambil risiko dan mencari tingkat terbaik yang bisa mereka dapatkan.”
Meskipun data perusahaan tidak mendalami kohort generasi yang mencari pinjaman yang didukung oleh FHA, Merchant mengatakan secara umum pembeli pertama kali cenderung lebih muda—Generasi Milenial atau Gen Z—yang tertarik untuk membentuk rumah tangga dan memiliki anak. “Kita tentu melihat bahwa populasi Gen Z aktif di pasar kredit,” katanya.
Namun, uang muka yang lebih rendah sangat mengingatkan pada hipotek yang populer dalam beberapa tahun menjelang Krisis Keuangan pada tahun 2008. Sebuah studi tahun 2021, “The Lowdown on Low-Down-Payment Mortgages: Is It Safe,” menemukan bahwa hipotek dengan uang muka awal lebih rendah lebih mungkin menjadi macet selama 90 hari atau lebih daripada hipotek dengan uang muka 20%.
Meskipun begitu, Merchant tidak khawatir tentang munculnya Krisis Keuangan Besar 16 tahun kemudian. Standar penulisan ulang adalah “dramatis berbeda” sebelum tahun 2008, katanya. Sekarang, peminjam dengan rasio utang terhadap pendapatan tinggi atau mereka yang memiliki sedikit atau tidak ada dokumentasi tentang pendapatan dan aset, tidak bisa menulis cek untuk uang muka yang relatif lebih rendah dan mendapatkan pinjaman, katanya.
“Bagi siapa pun di antara kita yang sudah cukup lama berada di industri ini, sulit untuk tidak memikirkan tahun 2008 tetapi kondisinya sangat berbeda dengan kondisi saat ini.”
Langganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan perusahaan. Daftar secara gratis.