Kalau kamu nunggu suku bunga KPR turun sampai 3% untuk beli rumah, jangan terlalu berharap. Kemungkinan suku bunga KPR turun sampai level waktu pandemi itu “nggak realistis,” kata ahli ekonomi dari Zillow baru-baru ini.
Tapi pasar perumahan AS masih ada harapan, menurut salah satu ahli ekonomi. Bob Schwartz, ahli ekonomi senior di Oxford Economics, bilang ke Fortune meskipun tidak ada angka pasti yang bisa bikin lebih banyak rumah terjual, penurunan suku bunga KPR 1% sampai di bawah 6% bisa jadi “insentif yang cukup” buat pemilik rumah yang mau jual dan “naik kelas”.
Salah satu penyebab utama pasar perumahan AS macet adalah suku bunga KPR. Waktu pandemi, pembeli dapat KPR di bawah 3%. Tapi sekarang suku bunga KPR sekitar 6-7%, jadi pemilik rumah nggak ada alasan buat jual rumah mereka dan “naik kelas” atau pindah ke rumah lebih kecil. Pembeli baru juga ogah karena suku bunga lebih tinggi dari yang biasa mereka lihat.
Menurut Schwartz, persentase KPR dengan suku bunga di atas 6% udah naik lebih dari dua kali lipat sejak 2021, tapi angkanya masih di bawah 20%. Lebih dari 50% KPR yang ada sekarang punya suku bunga 3-4%.
Schwartz bilang ke Fortune, suku bunga KPR harus “turun banyak” dari 6,63% sekarang buat bikin pemilik rumah mau jual, tapi penurunan kecil bisa cukup buat dorong sebagian orang.
“Pasar perumahan akan dapat manfaat terbesar dari suku bunga turun karena bisa buka penjualan yang macet oleh pemilik rumah yang nggak mau lepas KPR suku bunga rendah yang mereka dapat setelah Resesi Besar,” tulis Schwartz dalam catatan 8 Agustus.
Laporan lain juga nunjukin bahwa kepercayaan suku bunga KPR bakal turun ke level pandemi itu kecil, dan faktor lain di pasar perumahan juga pengaruhi masalah keterjangkauan perumahan di AS. Laporan Zillow baru-baru ini nunjukin bahwa suku bunga 0% di beberapa kota AS pun nggak cukup buat bikin rumah terjangkau karena harga rumah masih terlalu tinggi; naik lebih dari 50% sejak awal pandemi.
Harga rumah tinggi “lebih jadi masalah besar,” kata Michelle Griffith, makelar properti mewah dari Douglas Elliman yang berbasis di New York City, sebelumnya ke Fortune.
“Stok sedikit dan persaingan tinggi, jadi harga properti sendiri yang bikin banyak pembeli nunggu,” kata Griffin.
Peluang refinancing dan prediksi KPR masa depan
Meskipun suku bunga turun bisa dorong penjualan, Schwartz bilang skenario lain yang mungkin adalah pemilik rumah refinancing ke suku bunga lebih rendah. Walaupun ini mungkin nggak bikin pasar perumahan cair seperti harapan orang Amerika, ini bisa bagus buat ekonomi dengan cara lain.
“Peningkatan refinancing bisa pengaruhi belanja, apalagi kalau banyak yang ambil uang tunai dari rumah,” kata Schwartz. “Pemilik rumah punya $34,5 triliun ekuitas perumahan yang bisa dipakai buat belanja.”
Tapi suku bunga KPR harus “turun banyak” buat ini terjadi, dan Oxford Economics belum lihat itu dalam proyeksi mereka saat ini.
Sekarang semua mata tertuju ke rapat Federal Open Market Committee (FOMC) Federal Reserve bulan September yang akan tentukan suku bunga. Data Indeks Harga Konsumen (CPI) hari Selasa nunjukin inflasi naik 0,2% di Juli, bikin inflasi jadi 2,7%, lebih baik dari perkiraan. Tapi masih di atas target Fed 2%.
Laporan CPI nggak banyak pengaruhi suku bunga Treasury 10-tahun, yang jadi patokan suku bunga KPR, tapi Schwartz bilang ini seharusnya nggak halangi Fed untuk turunin suku bunga di September.
“Meskipun inflasi masih tinggi dan di atas target Fed 2% … kami masih percaya Fed bakal nunggu sampai Desember buat turunin suku bunga,” tambahnya. “Tapi kalau laporan pekerjaan Agustus nggak bagus, kayak Juli kemarin, kemungkinan besar Fed bakal turunin suku bunga di September.”