The Iced Coffee Hour/YouTube
Moneywise dan Yahoo Finance LLC mungkin dapat komisi atau pendapatan melalui tautan di konten ini.
Properti sudah lama dikenal bisa kasih keuntungan besar, bantu investor bangun kekayaan secara bertahap. Tapi, menurut bos properti dan YouTuber Ben Mallah, keuntungannya bisa jauh lebih besar dari yang dibayangkan.
Waktu muncul di podcast "The Iced Coffee Hour" sama Graham Stephan dan Jack Selby, Mallah bagi strategi andalannya untuk bangun kekayaan lewat properti.
"Setiap kali saya punya properti, saya perbaiki dan tingkatkan nilainya, lalu saya refinance… karena itu bukan peristiwa kena pajak — ambil uang saya keluar dan masih dapat cash flow," jelasnya.
Refinance properti artinya ganti hipotek yang ada dengan pinjaman baru. Kalau nilai properti naik, investor biasanya bisa ambil pinjaman lebih besar berdasarkan nilai terkini. Misalnya, dalam cash-out refinance, investor ambil pinjaman lebih besar, pakai untuk lunas hipotek lama, dan terima sisanya sebagai uang tunai. Karena uang dari refinance secara teknis adalah pinjaman bukan pendapatan, biasanya tidak kena pajak. Strategi ini izinkan investor akses ekuitas properti sambil tetap punya kepemilikan dan cash flow.
Ini adalah strategi investasi properti yang lebih dikenal sebagai metode BRRRR, di mana BRRRR artinya Beli, Renovasi, Sewa, Refinance, dan Ulangi.
Mallah tekankan bagaimana cara ini ubah keuntungannya. "Tujuan utama saya di properti selalu, kamu beli sesuatu, kamu perbaiki — sekarang harganya lebih mahal, lalu kamu dapet uang kamu kembali. Jadi sekarang saya tidak invest apa-apa lagi di properti saya, tapi saya masih dapat cash flow. Itu keuntungan jenis apa?" tanyanya.
"Tak terhingga," jawab Mallah dan Stephan. Mari kita lihat lebih dekat hitungannya.
Mallah jelaskan strategi di mana, setelah nilai properti naik, kamu "dapat uang kembali" lewat refinance. Dengan menarik investasi awalnya, Mallah tidak lagi keluar uang untuk properti itu, tapi propertinya tetap hasilkan pendapatan sewa.
Singkatnya, Mallah bilang dengan ambil investasi awal lewat refinance, modal pribadinya di properti itu jadi nol. Kalau kamu hitung keuntungannya dengan bagi cash flow properti dengan sisa investasi pribadi (sekarang nol), hasilnya bisa tak terhingga.
Harus jelas, saat kamu bagi angka dengan nol, itu tidak terdefinisi. Dan walau membagi angka positif dengan sesuatu yang mendekati nol bisa hasilkan nilai mendekati tak terhingga positif, "keuntungan tak terhingga" di sini lebih istilah konseptual. Ini mencerminkan dia tetap hasilkan cash flow tanpa ada modal investasi awal yang masih berisiko, tapi dari sudut pandang akuntansi, investasi awal tidak benar-benar terhapus — hanya sudah balik modal. Dan untuk akuntansi, keuntungan akan dihitung berdasarkan siklus penuh arus kas dan modal yang terlibat, membuat konsep "tak terhingga" ini lebih motivasi daripada benar-benar akurat.
Ada potensi keuntungan metode BRRRR, seperti peluang bangun kekayaan, tapi ada juga beberapa risiko yang harus investor tahu. Chase Bank sebut biaya awal tinggi, susah cari properti yang punya potensi untuk renovasi dan pendapatan sewa yang cukup, kemungkinan investasi di properti yang nilainya tidak naik atau tidak dapat penyewa, dan komitmen besar yang dibutuhkan untuk renovasi dan kelola properti sewa.
"Metode BRRRR bukan untuk semua orang. Investor BRRRR perlu dedikasi waktu untuk identifikasi properti yang layak, merenovasi mereka, lalu jadi tuan tanah untuk mungkin banyak penyewa sekaligus. Kamu juga perlu punya pengetahuan dan pengalaman di properti dan mata yang tajam untuk renovasi. Kalau kamu gagal menghitung nilai pasar, biaya renovasi, atau gagal dapat penyewa saat butuh, kamu bisa rugi," kata David Greene, broker properti yang nulis untuk BiggerPockets. "Kalau kamu mau BRRRR, kami tidak rekomendasikan lakukan sendirian. Kerja sama dengan tim ahli yang punya waktu dan pengetahuan untuk maksimalin pengalaman BRRRR."
Tapi, Mallah soroti kekuatan strategi ini: "Jadi sekarang saya di sini. Saya duduk dengan semua properti yang saya refinance. Saya dapat semua uang saya kembali jadi saya bisa pakai untuk bisnis lain, atau apa saja, belanjakan, dan saya masih dapat cash flow, dan itu hebat. Saya punya bisnis, properti, tanpa uang yang diinvestasikan."
Baca lebih lanjut: Warren Buffett pakai 8 aturan uang sederhana untuk ubah $9,800 menjadi $150B yang menakjubkan — mulai pakai mereka hari ini untuk jadi kaya (dan tetap kaya)
Saat ditanya tentang portofolio dia sekarang, Mallah bilang ke Stephan dan Selby, "Sekarang, kami pegang portofolio sangat besar yang saya suka sebut properti kebutuhan, atau properti esensial."
Dia jelaskan bahwa walau dia investasi di ritel, dia fokus pada properti yang tahan terhadap persaingan online — bisnis yang, kata dia, "internet tidak bisa rusakkan" dan "Amazon tidak bisa rusakkan." Kasih contoh, dia bilang, "Saya suka makanan, saya suka layanan kebutuhan seperti rambut, kuku, makanan, restoran yang bagus dan kuat, dokter gigi, medis… hal-hal yang orang tidak bisa selesaikan secara online."
Di dunia di mana internet sudah ubah drastis kebiasaan konsumen, pendekatan Mallah tekankan pentingnya fokus pada layanan esensial tatap muka yang kurang rentan terhadap gangguan digital.
Buat investor yang tertarik pendekatan ini, platform seperti First National Realty Partners (FNRP) fokus pada properti komersial berbasis kebutuhan.
Dengan investasi minimum $50,000, investor bisa punya bagian properti yang disewa merek nasional seperti Whole Foods, Kroger dan Walmart, yang sediakan barang kebutuhan untuk komunitas mereka. Berkat sewa Triple Net (NNN), investor terakreditasi bisa invest di properti ini tanpa khawatir biaya penyewa potong keuntungan potensial mereka.
Cukup jawab beberapa pertanyaan – termasuk berapa banyak kamu mau invest – untuk mulai lihat daftar lengkap properti yang tersedia.
Properti residensial adalah sektor kebutuhan lain – lagipula, orang akan selalu butuh tempat tinggal. Platform investasi baru buat lebih mudah dari sebelumnya untuk masuk ke pasar properti.
Mogul adalah platform investasi properti yang tawarkan kepemilikan pecahan di properti sewa blue-chip, yang kasih investor pendapatan sewa bulanan, apresiasi real-time dan manfaat pajak – tanpa perlu uang muka besar atau telepon penyewa jam 3 pagi.
Dibentuk oleh mantan investor properti Goldman Sachs, timnya pilih tangan atas 1% dari rumah sewa keluarga tunggal di seluruh negeri untuk kamu. Singkatnya, kamu bisa invest di penawaran berkualitas institusional dengan harga sebagian kecil dari biaya biasa.
Setiap properti melalui proses pemeriksaan, butuh keuntungan minimal 12% bahkan dalam skenario terburuk. Secara keseluruhan, platform ini punya IRR tahunan rata-rata 18.8%. Sementara itu, hasil cash-on-cash mereka, rata-rata antara 10 sampai 12% per tahun. Penawaran sering habis terjual dalam kurang dari tiga jam, dengan investasi biasanya antara $15,000 dan $40,000 per properti.
Setiap investasi dijamin oleh aset nyata, tidak tergantung pada kelayakan platform. Setiap properti dipegang di Propco LLC terpisah, jadi investor punya propertinya — bukan platformnya. Fractionalization berbasis blockchain tambah lapisan keamanan, pastikan catatan permanen dan bisa diverifikasi untuk setiap kepemilikan.
Memulai adalah proses cepat dan mudah. Kamu bisa daftar akun dan kemudian lihat properti yang tersedia. Setelah kamu verifikasi informasi dengan tim mereka, kamu bisa invest seperti mogul hanya dengan beberapa klik.
Penting untuk dicatat bahwa crowdfunding properti online relatif baru dan datang dengan beberapa risiko, seperti kurangnya likuiditas, yang harus investor pahami sepenuhnya sebelum invest uang — dan kadang berarti dapat nasihat dari ahli.
Kehati-hatian dalam urusan keuangan jadi lebih mudah ketika kamu punya penasihat hebat di pihak kamu. Advisor.com hubungkan kamu dengan penasihat keuangan fiduciary yang sudah diperiksa dekat kamu. Yang harus kamu lakukan adalah jawab beberapa pertanyaan sederhana tentang keuangan kamu, dan Advisor.com cocokan kamu dengan daftar pendek ahli tersertifikasi untuk dipilih.
Kamu kemudian bisa atur pertemuan perkenalan tanpa kewajiban untuk mempekerjakan.
Selain refinance, Mallah anggap aturan pertukaran 1031 sebagai dasar strategi bangun kekayaannya, pakai alat tunda pajak yang kuat ini untuk terus kembangkan portofolio propertinya.
"Apa yang ciptakan kekayaan saya sebagian besar berdasarkan 1031, kamu tahu, pertukaran tunda pajak yang hukum IRS punya," katanya.
Di bawah hukum pajak AS, pertukaran 1031 izinkan investor jual properti dan investasi kembali hasilnya ke properti "sejenis" tanpa langsung bayar pajak capital gains dari penjualan. Penundaan ini artinya Mallah bisa simpan lebih banyak modal untuk investasi ulang, izinkan dia beli properti yang lebih besar atau lebih menguntungkan, tingkatkan kekayaannya seiring waktu.
Mallah juga soroti waktu sebagai kunci kesuksesannya. Dengan jual di waktu yang tepat, dia maksimalkan nilai properti sebelum lakukan pertukaran 1031, raup keuntungan puncak dan investasi ulang ke aset baru sambil tunda pajak di setiap penjualan.
"Semuanya adalah waktu. Saat pasar naik, mungkin ada lebih banyak nilai di dalamnya… Jadi sekarang saya mungkin putuskan, saya ingin pindah, saya ingin kumpulkan uang tunai, saya ingin lakukan beberapa deal lebih besar, saya mungkin jual itu, tapi jika saya jual, saya selalu 1031 ke deal berikutnya" jelasnya.
Pendekatan disiplin ini bekerja baik untuk Mallah, dorong pertumbuhannya selama lebih dari tiga dekade. "Lebih dari 30 tahun saya lakukan itu. Saya tidak pernah sentuh uang dari penjualan. Uangnya diinvestasikan kembali ke deal berikutnya. Dan itu memaksa saya untuk tumbuh," katanya.
Artikel ini awalnya muncul di Moneywise.com dengan judul: Business mogul Ben Mallah claims he’s earned ‘infinite returns’ on American real estate — here’s the method he uses
Artikel ini menyediakan informasi saja dan tidak boleh ditafsirkan sebagai nasihat. Ini disediakan tanpa jaminan apapun.