“
Pemangkasan suku bunga yang dilakukan di bawah tekanan sebenarnya tidak akan menurunkan suku bunga hipotek. Ini bahkan bisa sebaliknya, kata seorang ahli ekonomi. Jika ada keraguan tentang independensi bank sentral – apakah bank tersebut netral secara politik dan berkomitmen pada mandat ganda untuk harga stabil dan pencapaian maksimum ketenagakerjaan – hal itu bisa menyebabkan lebih banyak kekacauan di pasar obligasi. Hal ini kemungkinan besar akan mendorong suku bunga pada Surat Utang 10 tahun naik, dan mengirimkan suku bunga hipotek melonjak.
Saham terjun bebas setelah Presiden Donald Trump mengumumkan rezim tarifnya yang luas pada “Hari Pembebasan.” Namun, tampaknya penjualan obligasi menarik perhatiannya (meskipun dia membantahnya), dan dia menunda beberapa tarif. Penjualan tersebut membuat imbal hasil jangka panjang melonjak, dan seperti yang ditulis oleh Shawn Tully dari Fortune, Trump “obsesi dengan suku bunga pada Surat Utang 10 tahun” karena itu mempengaruhi suku bunga hipotek – dan dia berjanji akan membuat Amerika terjangkau lagi.
Presiden telah meminta bank sentral berkali-kali untuk memangkas suku bunga, namun pemangkasan suku bunga yang dipaksa oleh Gedung Putih bisa justru membuat suku bunga hipotek naik.
“Pemerintah membebani bank sentral tidak akan mencapai tujuannya, jika tujuannya adalah suku bunga hipotek yang lebih rendah,” kata Kepala Riset Ekonomi Redfin Chen Zhao kepada Fortune. Gedung Putih tidak segera memberikan tanggapan atas permintaan komentar.
Pada 21 April, Trump memposting di media sosial memberitahu Federal Reserve untuk memangkas suku bunga untuk menghentikan perlambatan karena inflasi bukan lagi masalah baginya. Dia menyebut Ketua Fed Jerome Powell sebagai “Mr. Terlambat” dan “pecundang besar.” Beberapa hari sebelumnya, Trump memposting bahwa pemecatan Powell tidak bisa datang lebih cepat, namun sejak itu dia mengubah pendiriannya. Meski begitu, Trump menginginkan suku bunga yang lebih rendah. Pada saat yang sama dia mengatakan dia tidak bermaksud untuk memecat Powell, dia mengatakan: “Ini saat yang tepat untuk menurunkan suku bunga.”
Namun, pemangkasan suku bunga sebenarnya bukanlah solusi untuk suku bunga hipotek yang lebih rendah, dan pemangkasan yang ditekan bisa membuat situasi semakin buruk. Tidak mengherankan jika suku bunga hipotek yang lebih tinggi tidak akan baik bagi dunia perumahan yang saat ini sedang mandek. Penjualan rumah tidak jauh dari tingkat yang terjadi setelah Krisis Keuangan Besar karena tidak banyak orang yang membeli atau menjual. Calon pembeli tidak mampu membeli karena harga rumah dan suku bunga hipotek yang tinggi, dan calon penjual tidak ingin melepaskannya karena mereka tidak ingin kehilangan suku bunga mereka yang jauh lebih rendah.
Nilai federal tidak langsung terhubung dengan suku bunga hipotek. Pasangan suku bunga hipotek Surat Utang 10 tahun tersebut, dan perbedaan antara keduanya lebih tinggi dari biasanya karena volatilitas tarif yang menghasilkan panggilan resesi, ketakutan inflasi, dan kecemasan perlambatan. Fed sedang menunggu dan melihat karena tarif dapat menyebabkan inflasi dan memperlambat pengeluaran konsumen dan investasi bisnis. Namun, komentar Trump mengenai Fed dan ketuanya telah memicu diskusi mengenai hubungan antara Gedung Putih dan bank sentral.
“Jika kita berpikir bahwa ada ancaman terhadap independensi Fed, itu adalah poin lain dalam kubu kekacauan, kurangnya kepercayaan pada Amerika Serikat,” kata Zhao, dan hal itu bisa mendorong suku bunga pada Surat Utang 10 tahun naik, dan suku bunga hipotek akan meningkat.
“Ada anggapan bahwa Anda dapat memaksa Fed untuk memangkas, dan kemudian jika mereka memangkas, itu berarti bahwa suku bunga hipotek harus turun secara mekanis, tetapi itu tidak terjadi,” katanya kemudian. “Karena Fed hanya mengendalikan satu suku bunga Fed itu. Semua yang lain ditentukan oleh pasar.”
Jika bank sentral dipaksa untuk memangkas suku bunga, investor – dan oleh karena itu pasar – tidak akan melihat Fed sebagai netral secara politik. Kurangnya kepercayaan pada Fed dan komitmennya untuk mengejar harga stabil dan pencapaian maksimum ketenagakerjaan, sekali lagi bisa memicu penjualan di pasar obligasi dan mengirimkan imbal hasil melonjak. Selain itu, investor mungkin mengantisipasi ekonomi yang memburuk, terutama yang ditandai oleh stagflasi, campuran buruk antara inflasi tinggi dan pertumbuhan yang stagnan. Hal itu juga dapat mendorong suku bunga jangka panjang naik, karena sebagian besar dari penentuan suku bunga jangka panjang didasarkan pada apa yang dipertimbangkan oleh pasar obligasi.
Sebelum Fed memangkas suku bunga kunci untuk pertama kalinya pada September 2024 setelah menahan inflasi era pandemi, suku bunga hipotek sedang turun. Mereka merosot karena antisipasi pemangkasan suku bunga, lebih dari pemangkasan itu sendiri. Hal serupa terjadi sebelum kemenangan pemilihan presiden, juga: antisipasi kemenangan Trump membuat suku bunga hipotek melonjak karena orang bertaruh bahwa masa jabatan kedua akan datang dengan inflasi yang lebih tinggi.
Dalam catatan penelitian pasca pemangkasan, seorang analis ekonomi senior Fannie Mae menulis bahwa suku bunga federal adalah suku bunga di mana bank meminjamkan uang satu sama lain semalam: suku bunga jangka pendek. Sementara itu, suku bunga hipotek adalah suku bunga jangka panjang yang ditentukan di pasar obligasi. Suku bunga hipotek 30 tahun dijadikan tolak ukur terhadap suku bunga catatan Surat Utang 10 tahun, yang ditetapkan oleh harapan investor, kata analis tersebut, jadi ketika suku bunga catatan Surat Utang 10 tahun bergerak, suku bunga hipotek mengikuti. Dalam catatan terpisah, seorang ekonom senior dari Richmond Fed menulis bahwa perbedaan antara suku bunga catatan Surat Utang 10 tahun dan suku bunga hipotek cenderung meningkat tajam di saat-saat tekanan ekonomi.
Jika Fed memangkas suku bunga bulan depan pada pertemuan berikutnya (setelah Powell memperingatkan agenda tarif Trump bisa membawa era stagflasi dan tetap berhati-hati dalam kebijakan moneter) itu bisa memberikan pesan kepada investor obligasi.
“Pasar mungkin mengatakan, pada suatu saat di masa depan, akan menjadi begitu buruk… pasien akan menjadi sangat sakit sehingga kita harus memberikan lebih banyak obat,” jelas Zhao. “Jika hal itu terjadi, itu berarti kita harus menaikkan suku bunga jauh lebih tinggi dari yang seharusnya kita lakukan.”
Cerita ini awalnya ditampilkan di Fortune.com
“