Gedung-gedung pencakar langit diterangi pada malam hari di Kawasan Baru Pantai Barat Qingdao, Provinsi Shandong, Tiongkok Timur, pada tanggal 22 Maret 2024.
BEIJING — Permasalahan properti China kemungkinan masih jauh dari selesai dan masalah industri harus segera ditangani jika pertumbuhan GDP secara keseluruhan ingin meningkat secara signifikan, menurut laporan yang dirilis Kamis oleh perusahaan investasi global KKR.
Itu merupakan salah satu dari dua poin penting dari perjalanan terbaru ke China oleh kepala alokasi aset global dan makro KKR, Henry H. McVey. Ini adalah kunjungannya yang keempat dalam waktu kurang dari setahun.
“Industri properti yang pada dasarnya terlalu dibangun harus ditangani — dan dengan cepat,” kata dia dalam laporan tersebut yang juga mencantumkan Changchun Hua, kepala ekonom KKR untuk Greater China, sebagai salah satu penulis bersama.
“Kedua, kepercayaan harus dipulihkan untuk mendorong pengeluaran kembali,” kata McVey, mengingatkan bahwa hal itu akan mendorong konsumen dan bisnis untuk menghabiskan uang untuk meningkatkan produk ke kualitas yang lebih tinggi, seperti yang dipromosikan oleh otoritas China.
Sektor properti dan terkait pernah menyumbang sekitar sepertiga atau lebih dari ekonomi China, bergantung pada seberapa luasnya perhitungan analis. Industri properti telah merosot dalam beberapa tahun terakhir setelah pemerintah Beijing menghentikan pertumbuhan pengembang yang terlalu mengandalkan utang.
Berdasarkan perbandingan dengan koreksi perumahan di AS, Jepang, dan Spanyol, “koreksi pasar perumahan China mungkin baru setengah jalan” dalam hal kedalamannya, demikian disebutkan dalam laporan KKR.
“Baik harga maupun volume harus mendapat tekanan untuk menyelesaikan siklus pembersihan,” kata laporan tersebut. “Namun, hingga saat ini, sebagian besar adalah kontraksi dalam volume.”
Meskipun laporan KKR tidak memberikan banyak detail tentang harapan untuk kebijakan properti spesifik, para penulis mengatakan bahwa tindakan lebih lanjut oleh Beijing untuk memperbaiki sektor properti China “dapat secara signifikan mengubah persepsi investor.”
Di tengah ketegangan geopolitik, penurunan pasar properti negara itu dan penurunan saham telah membuat banyak investor institusional asing ragu-ragu untuk berinvestasi di China.
“Menurut beberapa survei eksklusif kami, banyak alokator telah mempertimbangkan mengurangi eksposur China menjadi 5-6%, turun dari 10-12% saat ini pada saat kami berpikir bahwa fundamental ekonomi kemungkinan sedang mencapai titik terendah,” kata laporan KKR.
Banyak data resmi China untuk memulai tahun ini melampaui ekspektasi analis.
Pejabat China mengatakan sektor properti tetap dalam periode penyesuaian, sementara Beijing beralih penekanannya ke arah manufaktur dan apa yang dianggap sebagai “pengembangan berkualitas tinggi.”
Otoritas juga telah merilis kebijakan untuk mempromosikan dukungan keuangan bagi pengembang properti tertentu, sementara banyak pemerintah daerah — meskipun tidak selalu di kota-kota terbesar — telah secara signifikan mengurangi pembatasan pembelian rumah.
Drag sektor properti untuk mereda
KKR memperkirakan perlambatan sedang dalam pertumbuhan GDP China menjadi 4,7% tahun ini, dan 4,5% tahun depan, dengan faktor properti dan Covid yang mengurangi pengaruhnya dari 1,4 poin persentase pada tahun 2024 menjadi pengaruh 0,7 poin persentase pada tahun 2025.
“Kesimpulan kami adalah bahwa: dengan koreksi [properti] yang sedang berlangsung serta beberapa kemungkinan dukungan kebijakan lebih lanjut, kami berpikir drag terhadap ekonomi secara keseluruhan akan sedikit mereda selama beberapa tahun mendatang,” kata McVey dalam pernyataan terpisah. Dia juga merupakan kepala investasi KKR Balance Sheet.
Pelayanan, akomodasi, dan grosir diharapkan dapat meningkatkan kontribusi mereka terhadap pertumbuhan dalam dua tahun mendatang, sementara digitalisasi dan peralihan ke industri hijau yang lebih ramah lingkungan diharapkan tetap menjadi pendorong pertumbuhan terbesar, menurut laporan tersebut.
Bagi investor, laporan tersebut mengatakan bahwa perkembangan yang lebih penting daripada peningkatan GDP China adalah apakah otoritas dapat memudahkan bisnis dan rumah tangga untuk mengakses pasar modal.
“Memperbaiki titik-titik lemah dalam [ekonomi], terutama seputar perumahan, pada akhirnya akan meningkatkan biaya modal, dan juga akan memungkinkan perusahaan konsumen baru untuk mengakses pasar modal kemungkinan dengan harga yang lebih baik jika properti dan kepercayaan sedang berjalan lebih baik,” kata McVey dalam pernyataannya.
Beijing pada bulan Maret mengumumkan target GDP sekitar 5% untuk tahun ini. Menteri Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan Ni Hong mengatakan bulan lalu bahwa pengembang harus bangkrut jika diperlukan dan bahwa otoritas akan mempromosikan pengembangan perumahan terjangkau.
Data terkini menunjukkan sedikit stabilisasi dalam perlambatan sektor properti. Rata-rata penjualan rumah baru selama tujuh hari di 21 kota besar turun 34,5% secara tahunan per Senin, lebih baik dari penurunan 45,3% yang tercatat seminggu sebelumnya, menurut Nomura, mengutip Wind Information.
Dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2019, rata-rata penjualan pada Senin hanya turun 27,8%, dibandingkan dengan penurunan 47% seminggu sebelumnya, kata Nomura, mencatat sebagian besar perbaikan terjadi di kota-kota terbesar China.
Prospek Konsumen
KKR mengatakan sebagian besar portofolio lokalnya berada di perusahaan konsumen dan jasa, yang bisnisnya mencerminkan bagaimana orang Tiongkok dalam kisaran pendapatan menengah hingga tinggi menghabiskan uang dengan sedikit untuk meningkatkan gaya hidup mereka.
“Pertumbuhan pendapatan tetap solid, margin tetap terjaga, dan konsumen menghabiskan uang untuk barang-barang yang kurang mencolok seperti ‘rumah pintar,’ hewan peliharaan, dan kegiatan rekreasi,” kata laporan tersebut. “Perjalanan domestik juga kuat.”
Penjualan ritel naik 5,5% secara tahunan pada Januari dan Februari, didorong oleh pertumbuhan signifikan dalam pengeluaran liburan Tahun Baru Imlek.
Secara lebih jangka panjang, KKR masih berharap bahwa China dapat mengikuti preseden sejarah dalam mengubah kebijakan untuk menjadi “lebih ramah investor.”
“Meskipun pesan kami bukan sinyal all-clear untuk bertindak lebih agresif,” kata laporan tersebut, “ini adalah pengingat — menggunakan sejarah sebagai panduan kami — bahwa, jika China menyesuaikan kebijakan domestiknya untuk lebih ramah investor (terutama terkait reformasi sisi pasokan), pasar ini dapat melonjak secara signifikan dari level saat ini.”