Para ahli ekonomi, pembuat undang-undang, dan Wall Street sudah lama bilang kita perlu tingkatkan persediaan rumah untuk bikin harga lebih terjangkau. Tapi, ternyata mungkin tidak semudah itu.
Menurut catatan terbaru dari mahasiswa PhD UC Irvine, Schuyler Louie, bersama peneliti Bank Sentral San Francisco, pertumbuhan pendapatan rata-rata “berhubungan sangat kuat” dengan kenaikan harga rumah.
“Tetapi, hampir tidak ada hubungan antara pertumbuhan pendapatan rata-rata dan pertumbuhan persediaan rumah,” kata mereka. “Sebaliknya, pertumbuhan persediaan rumah punya hubungan positif yang kuat dengan pertumbuhan penduduk. Faktanya, hampir semua area metropolitan melihat unit rumah tumbuh lebih cepat daripada populasi—bahkan di pasar mahal seperti Los Angeles atau San Francisco.”
Ini menantang pemikiran yang sudah lama dipegang, bahwa NIMBYisme, birokrasi rumit, dan politisi yang suka kontrol sewa daripada bangun rumah baru, memperburuk krisis keterjangkauan perumahan.
Sementara itu, pasar perumahan mahal California sering jadi contoh utama tren ini dan dibandingkan dengan Texas, dimana rumah lebih terjangkau.
Memang, California mahal untuk ditinggali, menyebabkan masalah tunawisma dan migrasi keluar negara bagian. Tapi karena persediaan bukan faktor utama, para peneliti melihat lebih dekat bagaimana perbedaan permintaan mempengaruhi harga rumah.
Dengan data dari pertengahan 1970-an, mereka tunjukkan bahwa harga rumah dan pendapatan median bergerak beriringan sampai tahun 2000. Tapi setelah itu, pertumbuhan harga rumah jauh melebihi pendapatan.
“Penelitian ini menunjukkan bahwa reformasi peraturan mungkin dampaknya terbatas untuk keterjangkauan perumahan dan bahwa perbedaan dalam kendala persediaan rumah bukanlah pendorong utama perbedaan dinamika perumahan di berbagai area metropolitan,” jelas mereka.
Saat melihat pendapatan rata-rata, peneliti temukan itu tumbuh “satu banding satu dengan harga rumah” dari 1975 sampai 2024.
Jadi, daripada kurangnya persediaan, keterjangkauan perumahan “mungkin terutama tentang perbedaan pertumbuhan pendapatan di kelompok atas dibandingkan menengah.” Dengan kata lain, ketimpangan pendapatan mendorong harga rumah.
Sementara itu, saat melihat pendapatan dan persediaan rumah dari 2000 sampai 2020, tidak ada hubungannya. Alasannya mungkin saat rumah tangga AS jadi lebih kaya, mereka lebih suka merenovasi rumah, pindah ke lokasi lebih bagus, atau cari cara lain untuk tingkatkan kualitas rumah—daripada beli rumah tambahan.
Daripada pendapatan yang lebih tinggi, kedatangan rumah tangga baru ke sebuah kota lah yang tingkatkan persediaan. Data menunjukkan bahwa “pertumbuhan persediaan rumah sangat terkait dengan pertumbuhan populasi di hampir semua area metropolitan.”
Para peneliti menyoroti dua tipe permintaan yang berbeda. Saat permintaan untuk kualitas perumahan yang lebih baik tumbuh, harga rumah naik sementara permintaan untuk jumlah unit rumah relatif tidak berubah.
Tapi saat permintaan perumahan datang dari pertumbuhan populasi yang menjaga pendapatan rata-rata tetap stabil, permintaan untuk jumlah unit meningkat, mendorong kenaikan harga dan juga persediaan.
“Ini menunjukkan bahwa krisis keterjangkauan perumahan mungkin paling baik diatasi dengan memahami perubahan di pasar tenaga kerja, terutama distribusi relatif pertumbuhan ekonomi di berbagai tingkat pendapatan dan pekerjaan di daerah yang berbeda,” simpul mereka.
Cerita ini awalnya dimuat di Fortune.com