Pada pertengahan taun 1990-an, waktu Percy Weatherall jadi CEO Hongkong Land dan Michael Smith masih jadi junior di Jones Lang Wootton, Weatherall nawarin Smith kerjaan. Smith nolak karena dia udah punya komitmen sama UBS di Sydney. Weatherall, kata Smith, “gak terlalu senang. Kayaknya gak banyak orang yang berani bilang ‘gak’ sama dia.”
Tiga dekade kemudian, Smith duduk di kantor yang sama, baru diangkat jadi CEO perusahaan itu. Di makan malam sambutan, dia nyari Weatherall dan ngasih tau soal kejadian itu. Mantan bosnya udah lupa sama sekali.
Hongkong Land adalah salah satu pengembang paling terkenal di Hong Kong. Didiriin taun 1889, perusahaan ini jadi pemilik properti komersial terbesar di distrik Central Hong Kong, punya 4,8 juta kaki persegi properti kantor dan ritel premium di pusat bisnis: Exchange Square, tempat bursa efek; Jardine House, dengan pemandangan pelabuhan yang dilindungi pemerintah; dan kompleks ritel Landmark.
Tapi sekarang, Smith lagi ngelakuin reformasi besar: dia mau ngurangin ketergantungan Hongkong Land sama Hong Kong—langkah besar buat perusahaan yang namanya aja dari kota asalnya.
“Hongkong Land selalu jadi cerminan sewa kantor Hong Kong,” kata Smith ke Fortune di wawancara panjang di kantor pusat Central. “Waktu kita liat siklus sewa historis dan harga saham kita, korelasinya nyaris 90%. Hal lain yang kita lakuin gak penting buat investor.”
Tugas Smith, yang dikasih sama Jardine Matheson (pemegang saham mayoritas Hongkong Land dengan kontrol lebih dari 50%), adalah mengubah perusahaan ini jadi mirip manajer dana—ngundang investor institusi buat bareng-bareng ngembangin properti di kota-kota besar Asia, gak cuma Hong Kong.
Transformasi Pengembang Berusia 137 Taun
Hongkong Land didiriin taun 1889 oleh Catchick Paul Chater, pengusaha Inggris kelahiran Kalkuta keturunan Armenia, dan James Johnstone Keswick, pemimpin Jardine Matheson. Enam hari setelah berdiri, Chater berhasil ngelobi pemerintah kolonial buat ngereklamasi 65 hektar lahan pantai. Sekarang, Alexandra House, Prince’s Building, dan hotel Mandarin Oriental berdiri di atas tanah itu.
Chater juga punya peran besar di balik pendiriin Hongkong Electric Company, Dairy Farm, dan Wharf—fondasi awal Hong Kong modern. Beberapa jalan dan bangunan masih pakai nama dia.
“Paul Catchick Chater, lebih dari siapa pun, yang bikin Hong Kong jadi kota abad ke-20,” kata Vaudine England, jurnalis-sejarawan yang nulis buku Fortune’s Bazaar. “Dia ngebentuk Hong Kong, secara fisik dengan menggambar ulang garis pantai, dan secara budaya lewat dukungannya dari perkumpulan berkebun sampai Universitas Hong Kong.”
Hongkong Land sekarang dimiliki Jardine Matheson, konglomerat besar Hong Kong dan masuk Forbes Global 500. Jardines ngonsolidasi kendali mereka atas Hongkong Land di taun 1980-an, setelah ekspansi agresif yang bikin pengembang ini kelabakan.
Jardines butuh seseorang buat dandanin Hongkong Land, jadinya mereka milih Smith—bankir investasi lama yang pernah kerja di UBS dan Goldman Sachs, tempat dia selama taun-taun bangun industri REIT alias properti investasi di Asia. Dia kemudian jadi CEO regional untuk Eropa dan US di Mapletree Investments, bagian dari Temasek.
Dia liat pasar properti Singap sebagai contoh disiplin modal yang sayangnya di Hong Kong dan Hongkong Land, masih kurang.
“Hongkong Land diperdagangin dengan diskon 80% dari nilai aset bersih,” jelasnya. “Aset-aset yang luar biasa, jelas lebih berharga dari 20 sen di tiap dolar, dengan brand bagus, tapi ternyata se-progresif perusahaan-perusahaan Singap.”
Enam bulan gabung Hongkong Land, dia ngusulin rencana buat ngurangi bisnis residensial yang baru-beli; jual aset yang gak penting; dan ngerendahin eksposur perusahaan cuma di satu kota maksimal di bawah 40%.
“Waktu gue gabung, kita punya 50 sampai 60 proyek di seluruh Asia—banyak di China, Cebu di Filipina, Indonesia, di mana-mana—tanpa skala di satu pasar,” kenang Smith. Permintaan redup ternyata hal yg biasa: ini ngebingungin segalar komunitas global.