Selama bertahun-tahun, Milenial adalah pihak yang paling dirugikan di pasar perumahan—tidak mampu beli, terkunci suku bunga, dan terus menunggu momen mereka. Untuk sebagian yang makin besar dari generasi itu, penantiannya sudah selesai. Dan mereka mengejar ketertinggalan.
Menurut laporan Tren Generasi Pembeli dan Penjual Rumah 2026 dari Asosiasi Realtor Nasional, Milenial yang lebih tua—sekarang berusia 36 hingga 45 tahun—dengan diam-diam menjadi generasi pembeli rumah dengan penghasilan tertinggi dan pengeluaran terbesar di pasar. Mereka punya pendapatan rumah tangga rata-rata tertinggi di antara semua kelompok generasi, yaitu $132.700, membeli rumah terbesar dengan rata-rata 2.100 kaki persegi, dan paling mungkin punya anak tinggal bersama mereka. Dalam hampir semua hal yang bisa diukur, mereka sekarang tidak lagi terlihat seperti pembeli muda yang berjuang dulu, tapi lebih mirip Baby Boomers yang selama bertahun-tahun mereka benci.
“Mereka benar-benar sudah mencapai usia paruh baya,” kata Wakil Kepala Ekonom NAR, Dr. Jessica Lautz. “Mereka sedang di puncak karier sekarang atau menuju ke sana. Mereka mungkin tidak ingin mengikuti lintasan itu, tapi mereka sudah di sana.”
### Efek Ekuitas
Mekanisme yang mendorong transformasi ini adalah hal yang sama yang telah lama mendominasi Boomer: ekuitas rumah. Milenial tua yang membeli rumah pertengahan 2010-an atau bahkan awal masa pandemi, telah melihat nilai rumah mereka naik signifikan. Mereka sekarang menggunakan keuntungan itu untuk naik kelas—meninggalkan rumah pertama untuk properti yang lebih besar dan mahal yang mendefinisikan pasar naik kelas.
Ini skenario yang sudah dijalankan Boomer selama beberapa dekade. Beli lebih awal, kumpulkan ekuitas, gunakan untuk sesuatu yang lebih besar. Milenial tua, yang lama sulit masuk siklus itu, akhirnya menjalankannya sendiri. Hanya 33% pembeli Milenial tua yang membeli untuk pertama kalinya—turun dari 36% tahun sebelumnya—artinya mayoritas besar sudah pemilik rumah yang sedang mengambil langkah berikutnya.
### Generasi yang Terbelah Dua
Kebangkitan Milenial tua menunjukkan betapa dramatisnya kohort Milenial secara keseluruhan telah terpecah. Secara keseluruhan, pangsa pembeli rumah Milenial turun dari 29% menjadi 26%—satu-satunya kelompok generasi besar yang kehilangan tanah. Namun angka itu menyembunyikan perbedaan yang makin besar antara dua kelompok yang hampir tidak punya kesamaan secara ekonomi.
“Menurutku ini memang perpecahan saat ini,” kata Lautz. “Itu sebabnya kami memisahkan data Milenial muda dan tua—bukan sesuatu yang selalu kami lakukan, tapi kami mulai melakukannya karena perbedaannya begitu besar.”
Milenial muda, usia 27 hingga 35 tahun, masih bertarung dalam pertempuran yang sebagian besar sudah dimenangkan oleh kelompok yang lebih tua. Pangsa pembeli pertama kali mereka jatuh dari 71% menjadi 60% hanya dalam satu tahun. Utang pinjaman mahasiswa dan beban kartu kredit lebih berat pada kelompok ini, catat Lautz, sementara tekanan finansial Milenial tua telah beralih ke biaya pengasuhan anak dan sewa tinggi—gesekan dari kehidupan yang sudah berjalan, bukan yang masih mencoba memulai. “Milenial muda,” katanya, “sangat kesulitan masuk ke pasar perumahan. Dan itu terasa di luar jangkauan bagi banyak dari mereka.”
Rekor terendah pangsa pembeli pertama—21% dari semua pembelian, terendah sejak NAR mulai melacak tahun 1981—sebagian besar adalah cerita mereka, meski Lautz bilang angka itu sudah terjadi sejak akhir 2025. Ditanya apakah ini menjadi masalah struktural, Lautz setuju: “Kurasa kita sudah di titik itu sekarang.” Konsekuensinya jangka panjang: pembeli pertama kali yang terkunci sampai usia 40 tahun tidak cuma tertunda—mereka kehilangan tahun-tahun akumulasi kekayaan. “Itu menjadi skenario ekonomi penyewa versus pemilik,” katanya. “Dan itulah yang benar-benar kita lihat sekarang.”
### Mengapa Boomer Tidak Ke Mana-mana
Baby Boomer—sekarang berusia 62 hingga 79 tahun—menyumbang 42% dari semua pembeli dan mendominasi 55% dari semua penjual. Mereka bergerak dengan fleksibilitas didukung ekuitas, dan yang kritis, mereka punya kemampuan dan motivasi. “Kepemilikan rumah adalah cara nomor satu orang membangun kekayaan di Amerika,” kata Lautz, “dan mereka mampu membeli apa yang mereka inginkan saat di usia mereka bisa melakukan apa yang mereka suka lakukan.”
Yang ingin mereka lakukan, ternyata, belum tentu mengecilkan rumah—meski berkata sebaliknya. “Statistik yang menurutku paling lucu,” kata Lautz, “adalah bahwa mereka memberi tahu kami salah satu alasan pindah adalah untuk mengecilkan rumah, dan kemudian mereka tidak mengecilkannya.” Data mendukungnya: di antara Boomer usia 60-an, hampir tidak ada perubahan luas rumah saat pindah. Di antara yang berusia 70-an, pengurangannya hanya 200 kaki persegi—mungkin satu kamar tidur. Daya tarik keluarga membuat rumah mereka tetap besar: satu motivasi besar Boomer pindah adalah lebih dekat dengan teman dan keluarga, yang praktiknya berarti menjamu cucu-cucu selama liburan, bukan menukar rumah empat kamar dengan kondominium.
“Kamu punya yang punya, dengan Baby Boomer,” kata Lautz, “dan sampai batas tertentu Gen X dan beberapa Milenial tua juga. Dan kemudian kamu punya yang tidak punya yang benar-benar berusaha masuk.”
### 40 Adalah Puncak Baru
Ada arus lebih dalam di bawah pergeseran generasi ini, yang terus muncul di data: garis waktu kepemilikan rumah tradisional Amerika telah berubah secara fundamental. Usia rata-rata pembeli pertama kali sekarang 40—angka yang hampir tak terbayangkan satu generasi lalu. Berapa lama pembeli pertama kali berharap memiliki rumah pertama sebelum pindah telah merentang dari hanya lima tahun secara historis menjadi 15 tahun hari ini.
Pembeli pertama kali di usia 40 juga, menurut penelitian, adalah pembeli di atau mendekati puncak kehidupan sebenarnya. Kinerja kognitif, stabilitas emosional, dan pendapatan cenderung memuncak di dekade kelima. Dalam kehidupan Amerika yang lebih panjang—yang sekarang biasa hingga awal 80-an—usia 40-an hampir tidak pertengahan. Milenial tua yang membeli rumah terbesar dan mencapai pendapatan puncak sekarang tidak tertinggal jadwal. Mereka berjalan sesuai jadwal yang diciptakan abad ke-21.
Bahkan Gen Z, dengan pangsa pembeli 4% naik dari 3%, memasuki kepemilikan rumah dengan cara tidak konvensional—35% sebagai perempuan lajang dan 17% sebagai pasangan tidak menikah, keduanya rekor generasi. Pemicu tradisional pembentukan keluarga untuk membeli rumah telah digantikan oleh yang lebih sederhana: keinginan untuk memiliki sesuatu, dengan syarat apa pun yang tersedia.
Mungkin tidak ada generasi yang merasakan tekanan penuh pasar ini lebih dari Gen X, yang ditekankan Lautz tidak ingin dia tinggalkan, karena mereka benar-benar mewujudkan julukan “generasi sandwich” saat ini. Gen X, catatnya, diam-diam menjadi wajah baru pembelian multigenerasi—perbedaan yang sebelumnya milik Boomer. “Mereka mungkin merawat orang tua lanjut usia, anak dewasa muda yang tidak mampu hidup mandiri juga ada di rumah mereka—dan penghematan biaya secara keseluruhan,” katanya. “Kamu bisa lihat tekanan pada Gen X.”
Ini gambaran yang pas untuk posisi pasar perumahan di 2026: satu generasi di tengah, secara harfiah dan kiasan, menopang orang di atas mereka dan orang di bawah, di pasar yang dibangun untuk mereka yang masuk lebih awal dan tidak pernah benar-benar harus pergi.