Ekonom Gedung Putih: Perumahan Terjangkau memiliki ‘masalah ROI’

\”

Setidaknya ada satu hal yang bisa disepakati oleh kebanyakan orang Amerika, tidak peduli di mana mereka tinggal atau siapa yang mereka pilih: harga rumah terlalu tinggi. Ada beberapa tanda bahwa bantuan akan datang, terutama setelah pemotongan suku bunga yang dinantikan oleh Federal Reserve pada bulan September. Namun, Ketua Fed Jerome Powell telah mengatakan bahwa inti dari krisis perumahan negara ini adalah masalah pasokan—sesuatu yang bank sentral tidak bisa mengatasi.

Secara sederhana, rumah yang tersedia tidak cukup untuk semua orang. Masalah ini, tidak mengherankan, telah menjadi tema utama dalam kampanye pemilihan presiden. Wakil Presiden Kamala Harris menyerukan konstruksi bersubsidi dan memperluas bantuan kepada pembeli rumah pertama kali. Donald Trump telah berjanji untuk menurunkan suku bunga, mengurangi birokrasi, dan menindak imigrasi untuk mengurangi persaingan atas rumah yang langka.

Sementara itu, ekonom senior Gedung Putih Jared Bernstein memiliki pendapatnya sendiri. Tak lama setelah pemotongan suku bunga September oleh Fed, Bernstein berbicara dengan Fortune untuk membagikan pandangannya tentang langkah-langkah yang diperlukan untuk mengatasi kekurangan perumahan di negara ini. Menurutnya, beberapa solusi cukup sederhana.

“Dari perspektif pengembang, membangun perumahan terjangkau tidak menguntungkan,” kata Bernstein, ketua Dewan Penasihat Ekonomi presiden.

Insentif untuk membangun perumahan tersebut, katanya, diperlukan untuk membantu pengembang mendapatkan keuntungan dari investasi mereka.

“Tidak sedikit,” katanya, “karena orang dengan penghasilan rendah bahkan menengah tidak selalu bisa membayar biaya pengembangan properti seperti itu, dan itu adalah kegagalan pasar yang sangat jelas.”

Salah satu langkah yang teruji dan terbukti untuk mengatasi masalah “masalah ROI” ini untuk perumahan multifamily, katanya, adalah kredit pajak perumahan berpendapatan rendah, yang mensyaratkan pengembang untuk menyediakan sejumlah unit yang disewakan dengan harga terbatas untuk keluarga berpenghasilan rendah. Menurut Urban-Brookings Tax Policy Center, ini adalah program federal terbesar yang mendorong perumahan sewa terjangkau untuk rumah tangga berpenghasilan rendah.

Joint Committee on Taxation memperkirakan program ini akan menghabiskan $15,2 miliar pada tahun 2025. Rencana anggaran tahunan Presiden Joe Biden pada bulan Maret menyerukan perluasan kredit sebesar $37 miliar, serta memotong persyaratan pembiayaan obligasi swasta menjadi separuh untuk menciptakan lebih banyak kesepakatan.

Banyak kritikus mengatakan berbagai perantara mengambil bagian dari kredit, yang berarti sebagian besar subsidi tidak digunakan untuk menciptakan stok perumahan baru, dan menambahkan bahwa kredit tersebut dapat meningkatkan harga perumahan secara keseluruhan. Pada saat yang sama, beberapa otoritas negara cenderung menyetujui proyek-proyek yang mengkonsentrasikan pengembangan berpenghasilan rendah di daerah-daerah di mana mereka secara historis telah berkumpul dan di mana peluang ekonomi terbatas, menurut Tax Policy Center.

Mengatasi “NIMBYism”

Bernstein, yang menyebut insentif serupa untuk membangun perumahan satu keluarga terjangkau, dikenal sebagai seorang progresif teguh. Namun, baik Republik maupun Demokrat di seluruh negara setuju dengannya bahwa kebijakan penggunaan lahan yang membatasi juga merupakan hambatan utama untuk mengatasi kekurangan perumahan.

Banyak negara bagian dan kota berusaha mengubah peraturan tata ruang untuk mengizinkan kepadatan penduduk yang lebih besar, terutama dengan memungkinkan dibangunnya rumah susun dan rumah bertingkat tiga di lingkungan yang dirancang untuk rumah satu keluarga. Namun, tentangan dari pemilik rumah bisa menghentikan upaya-upaya ini.

Ketika penduduk mengatakan “tidak di halaman saya,” fenomena yang terkenal dalam industri real estat dikenal sebagai NIMBYism, mereka sering kali membanjiri pertemuan dewan kota atau kota dan menekan pejabat setempat untuk menghalangi perubahan-perubahan tersebut. Bahkan ketika negara-negara melewati undang-undang untuk membatasi kemampuan kota-kota untuk menolak, orang menemukan hambatan lain, menurut Sean Dobson, ketua dan CEO dari Amherst Group.

“Dan itulah ketegangan antara kota-kota yang berusaha menciptakan lebih banyak perumahan dan pemilik tanah yang berusaha mempertahankan pandangan mereka tentang perumahan, [yang] benar-benar adalah sumber gesekan,” kata Dobson dalam Konferensi Masa Depan Keuangan Fortune pada bulan Mei.

Bernstein percaya bahwa di situlah pemerintah federal bisa membantu. Pada tahun 2022, paket pengeluaran sebesar $1,7 triliun dari Kongres termasuk $85 juta dalam hibah kepada negara bagian dan kota yang menerapkan reformasi tata ruang. Program-program dari Departemen Transportasi dan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan memiliki komponen serupa.

“Ketika kami menyusun sebagian dari hibah dan pinjaman yang kami berikan,” jelas Bernstein, “kami mengatakan, ‘Lihat, jika Anda menginginkan hibah infrastruktur, itu bagus. Kami ingin memberikannya kepada Anda. Katakanlah kepada kami bagaimana Anda akan menghapus beberapa zonasi eksklusif, dan kami akan memastikan Anda memiliki kesempatan yang lebih baik untuk mendapatkan tawaran tersebut.’”

Mungkin itu akan mengarah pada lebih banyak rumah—dan harga yang lebih rendah.

\”