Dengan peperangan di Timur Tengah dan harga minyak yang naik, kemungkinan Fed akan menurunkan suku bunga dalam waktu dekat tampaknya kecil. Tapi ini tidak akan berlangsung selamanya. Setelah ketegangan mereda dan risiko bergeser dari inflasi ke yang lebih “normal”, pemotongan suku bunga bisa jadi lebih mungkin.
Jika dan ketika pergeseran itu terjadi, pinjaman menjadi lebih mudah, dan uang berpindah dari beberapa sektor ke sektor lain. Salah satu penerima manfaat terbesar dari perubahan seperti itu adalah real estat, dan REIT terlihat lebih menarik.
Namun, ada lebih dari 225 REIT yang diperdagangkan secara publik di Amerika Serikat. Beberapa di antaranya lebih baik dari yang lain, untuk alasan yang mungkin tidak terlalu jelas. Dua yang paling terkenal di kalangan investor adalah Realty Income dan VICI Properties.
Tapi mana yang lebih baik untuk taruhan jangka panjang? Mari kita cari tahu.
Real estate investment trust, atau REIT, adalah perusahaan yang memiliki dan mengelola properti penghasil pendapatan. Mereka menghasilkan pendapatan terutama dari sewa dan diharuskan membagikan minimal 90% dari pendapatan kena pajak mereka kepada pemegang saham sebagai dividen. Itulah sebabnya mereka cenderung menarik investor dividen. Kombinasi arus kas yang konsisten dan hasil yang tinggi membuat mereka tambahan yang bagus untuk portofolio jangka panjang.
Pertama adalah Realty Income, atau yang lebih dikenal sebagai “perusahaan dividen bulanan.”
REIT ini fokus pada penyewaan kepada klien ritel dan komersil, dan portofolionya terdiri dari toko kelontong, toko serba ada, pusat perbaikan rumah, toko dollar, rantai makanan cepat saji, apotek, restoran, dan toko barang umum.
Berdasarkan laporan Q4 ’25 pada 24 Februari 2026, REIT ini “memiliki atau menguasai kepentingan dalam 15.511 properti, disewakan kepada 1.761 klien di 92 industri.”
Di sisi lain, VICI Properties adalah REIT “eksperiensial” yang fokus pada fasilitas olahraga dan permainan, resor, restoran, dan properti sejenis lainnya.
Beberapa propertinya termasuk Caesars Palace, The Venetian Resort, MGM Grand, dan Chelsea Piers.
Berdasarkan laporan keuangan Q4, VICI memiliki “93 aset eksperiensial, terdiri dari 54 properti permainan dan 39 properti eksperiensial lainnya di seluruh AS dan Kanada.”
Berdasarkan itu saja, Realty Income memiliki portofolio properti yang lebih terdiversifikasi. Selain itu, penyewanya cenderung beroperasi di sektor “kebutuhan pokok” yang lebih tahan dan tidak terlalu sensitif terhadap siklus ekonomi besar.
Sementara itu, kepemilikan properti VICI yang lebih terkonsentrasi membuatnya lebih berisiko terhadap siklus ekonomi terkait pariwisata dan pengeluaran diskresioner.
Di permukaan, VICI tampaknya adalah REIT yang lebih berisiko.
Tapi benarkah begitu?
VICI Properties terutama beroperasi sebagai REIT yang menyediakan sewa triple-net (NNN). Ini penting karena penyewa membayar pajak properti, asuransi bangunan, serta perawatan dan perbaikan – hal-hal yang biasanya ditanggung pemilik. Hasilnya? Pembayaran sewa diterima bersih dari pajak, asuransi, dan perawatan. Makanya disebut sewa triple net.
Dengan struktur ini, pendapatan sewa lebih dapat diprediksi, dan ada lebih sedikit pengeluaran tak terduga, seperti perbaikan besar yang mendadak. Namun, sewa triple-net juga memperdalam ketergantungan VICI pada kesehatan bisnis klien. Jika klien mengalami kesulitan keuangan, VICI mungkin menghadapi negosiasi ulang sewa, tergantung pada seberapa kuat kontraknya. Yang terburuk, masalah di seluruh sektor dapat melanda banyak penyewa sekaligus.
Sekarang, Realty Income beroperasi dengan cara yang sangat mirip dan menghadapi risiko yang sama. Tapi perbedaannya adalah bahwa Realty Income memiliki portofolio yang jauh lebih terdiversifikasi, jadi kemunduran di seluruh industri kecil kemungkinan akan mempengaruhinya sebegitu banyak.
Jadi, bagaimana kinerja dua bisnis ini? Mari kita lihat metrik keuangan cepat untuk tahun penuh 2025.
Metrik
Realty Income (O)
VICI Properties (VICI)
Pendapatan
$5,75 M
$4,0 M
Pendapatan bersih
$1,06 M
$2,8 M
FFO per saham
$4,25
$2,61
AFFO per saham
$4,28
$2,38
Berdasarkan pendapatan, Realty Income lebih besar, dan berdasarkan pendapatan bersih, VICI Properties lebih menguntungkan.
Namun, REIT tidak beroperasi dengan cara yang sama seperti perusahaan lain. Praktik akuntansi standar selalu melibatkan penyusutan properti. Dan ketika bisnis Anda murni penyewaan properti, laba yang dilaporkan bisa terlihat lebih rendah dari uang tunai yang sebenarnya dihasilkan properti.
Itulah sebabnya, ketika mempertimbangkannya untuk portofolio dividen, dana dari operasi, atau FFO, adalah tempat yang baik untuk memulai.
Dana dari operasi, atau FFO, adalah metrik yang membantu investor mengevaluasi kinerja operasi dasar perusahaan. Namun, FFO bukan ukuran arus kas, itulah mengapa banyak investor lebih fokus pada AFFO yang disesuaikan ketika menilai keberlanjutan dividen. AFFO yang lebih tinggi umumnya dapat menunjukkan dividen yang lebih tinggi di masa depan.
Dan di sini, kita dapat melihat bahwa Realty Income menghasilkan AFFO lebih dari 60% dibandingkan VICI Properties.
Jadi mari kita lihat bagaimana perbedaan angka AFFO mempengaruhi dividen mereka. Saya akan menggunakan data dividen tahun lalu, karena pembayaran REIT bisa berfluktuasi.
Selama 12 bulan terakhir, Realty Income membayar $3,23 per saham dalam dividen, menghasilkan sekitar 5,36%. Ini juga telah menjadi anggota daftar Dividend Aristocrat sejak 2020 dan telah meningkatkan pembayarannya selama 31 tahun berturut-turut. Dan akhirnya, pembayaran dividen Realty Income tumbuh 25% dalam lima tahun terakhir.
Sementara itu, VICI Properties membayar $1,78 per saham tahun lalu, yang berarti hasil 6,59%. VICI juga meningkatkan dividennya selama 7 tahun berturut-turut, dan pembayarannya telah tumbuh 40% selama 5 tahun terakhir.
Hari ini, konsensus di antara 24 analis Wall Street menilai Realty Income sebagai Tahan, dengan skor rata-rata 3,38 dari lima. Target harga rata-rata adalah $67,47, dan target harga tertinggi adalah $75, menunjukkan potensi kenaikan hingga 24% dalam setahun ke depan.
Sementara itu, konsensus di antara 23 analis menilai VICI Property sebagai Beli Sedang dengan skor rata-rata 4,26. Target harga rata-rata adalah $34,71, sedangkan target harga tertinggi adalah $40, menunjukkan saham VICI bisa melonjak hingga 47% dalam setahun ke depan.
Secara keseluruhan, VICI terlihat lebih menarik berdasarkan sentimen analis, hasil, dan pertumbuhan lima tahun. Namun, Realty Income memiliki sejarah pertumbuhan dividen yang lebih panjang dan bisa terbukti lebih tangguh dalam lingkungan suku bunga turun, karena skala yang lebih besar dan diversifikasi yang lebih luas dapat menjadikannya penerima manfaat yang lebih stabil dari suku bunga rendah.
Pada tanggal publikasi, Rick Orford tidak memiliki (baik langsung maupun tidak langsung) posisi dalam efek apa pun yang disebutkan dalam artikel ini. Semua informasi dan data dalam artikel ini hanya untuk tujuan informasional. Artikel ini awalnya diterbitkan di Barchart.com