Dunia perumahan sedang dalam kebuntuan. Tahun lalu, penjualan rumah yang sudah ada anjlok ke level hampir tiga dekade karena tidak ada yang menjual atau membeli rumah. Hal ini disebabkan oleh efek kunci dan permintaan yang menurun; yang pertama karena suku bunga hipotek melonjak dari level terendah sepanjang sejarah era pandemi, dan yang kedua karena harga rumah melonjak bersamaan dengan biaya pinjaman.
Diharapkan bahwa tahun ini akan lebih baik, dan dalam beberapa hal memang begitu. Tetapi pasar perumahan masih terjebak, dan “jika suku bunga hipotek tetap di atas 6,5% tahun ini – seperti yang kami harapkan – maka kemungkinan pemulihan yang segera adalah tipis,” tulis Thomas Ryan dari Capital Economics pekan ini, merujuk secara khusus kepada aplikasi hipotek.
Bulan lalu, suku bunga hipotek turun di bawah 7%, yang menyebabkan peningkatan aplikasi hipotek untuk pembelian rumah, tetapi “kenaikan itu kecil dalam konteks penurunan tiga tahun berkelanjutan dalam aplikasi,” kata ekonom tersebut. Aplikasi hanya naik 12% dari level terendah dalam 28 tahun yang dicapai pada Oktober tahun lalu, ketika suku bunga hipotek mencapai level tertinggi dalam lebih dari dua dekade. Dan karena penurunan suku bunga hipotek yang mendorong lonjakan terbaru ini, dan mereka kembali meningkat, mungkin tidak akan bertahan lama. Suku bunga hipotek tetap rata-rata 30 tahun adalah 6,95%; suku bunga hipotek harian lebih tinggi, mencapai 7,03%.
Sebagai tanda lain dari melemahnya permintaan di tengah ketidakmampuan yang parah, penjualan rumah tertunda turun 2,1% pada bulan Mei, menjadi level terendah sepanjang masa, dan dari tahun ke tahun, setiap wilayah di seluruh negara mencatat penurunan. Redfin baru-baru ini mengatakan penjualan rumah tertunda turun 5% selama empat minggu yang berakhir pada 30 Juni, penurunan terbesar mereka dalam beberapa bulan. Secara terpisah, tetapi juga sebagai tanda penurunan permintaan, indeks permintaan pembeli rumah Redfin, yang mengukur permintaan tur untuk tur dan layanan pembelian rumah lainnya dari agen Redfin, turun 17% dari tahun ke tahun.
Kemudian ada penjualan rumah yang sudah ada, yang turun 0,7% pada bulan Mei dari bulan sebelumnya, dan 2,8% dari tahun sebelumnya – atau penjualan rumah baru, yang anjlok 11,3% pada bulan yang sama. Sementara itu, harga rumah terus mencatat level tertinggi sepanjang masa. Untuk bagian mereka, Capital Economics melihat penjualan rumah yang sudah ada tetap “sangat lemah dalam beberapa bulan mendatang.”
Kunci untuk memacu aktivitas di dunia perumahan, setidaknya dalam jangka pendek, adalah suku bunga hipotek yang lebih rendah. Seperti yang dijelaskan oleh Capital Economics, mereka tidak melihat hal itu terjadi kecuali suku bunga turun di bawah 6,5%. Robert Reffkin, pendiri dan chief executive dari raksasa real estat Compass, baru-baru ini mengatakan: “Saya pikir 6,5% saya akan merasa baik… tetapi angka ajaibnya adalah 5,9999.” Dia melanjutkan: “Itu akan menjadi keajaiban pemasaran, dan akan memberi tahu dunia bahwa suku bunga hipotek berada pada level di mana mereka harus pergi dan mengambil properti.”
Itu bisa menjadi suku bunga hipotek ajaib bagi para penjual calon juga. Capital Economics menempatkan suku bunga rata-rata pada hipotek yang masih berlaku mendekati 4%, itulah sebabnya banyak orang tidak ingin melepaskan rumah mereka dengan yang memiliki suku bunga 7% atau lebih tinggi. Tetapi mungkin mereka akan mempertimbangkannya kembali jika suku bunga lebih mendekati 6%, bahkan lebih lagi, jika lebih rendah dari itu. Namun, persediaan telah meningkat; pada minggu yang berakhir pada 29 Juni, daftar baru naik 10,8% dari tahun sebelumnya, dan persediaan aktif, seperti semua rumah yang dijual, naik 38,1% dari tahun sebelumnya, menurut Realtor.com.
Tetapi di sinilah masalahnya, beberapa telah menyarankan bahwa begitu suku bunga hipotek turun, para penjual mungkin akan segera membanjiri pasar, dan harga rumah akan melonjak – tidak baik bagi siapa pun yang ingin membeli rumah untuk ditinggali. Barbara Corcoran, miliarder real estat sukses dan bintang Shark Tank, pada bulan Maret mengatakan: “Jika suku bunga turun hanya satu persen lagi… harga akan melesat,” dan ini bukan kali pertamanya mengatakan hal tersebut.
Di sisi lain, pemimpin riset ekonomi Redfin, Chen Zhao, baru-baru ini mengatakan, “penurunan suku bunga hipotek akan membawa kembali baik pembeli maupun penjual ke pasar, yang bisa mempercepat pertumbuhan harga atau menahannya tergantung pada siapa yang kembali dengan lebih kuat. Jika penjual kembali lebih cepat, harga kemungkinan akan mereda, tetapi jika pembeli kembali lebih cepat, harga kemungkinan akan melonjak.”
Bagaimanapun, semuanya bergantung pada pemotongan suku bunga oleh Federal Reserve; bank sentral hanya mencatat satu pemotongan suku bunga tahun ini, jadi kita akan melihat seberapa besar efeknya pada suku bunga hipotek.
Langganan newsletter CEO Daily untuk mendapatkan pandangan CEO global tentang berita terbesar dalam bisnis. Daftar gratis.