\
Sebelumnya tahun ini, sebuah rumah di tepi pantai di Nantucket menjadi berita utama setelah harga penjualannya turun 74% dalam waktu sekitar enam bulan. Rumah tiga kamar tidur dan dua kamar mandi itu turun dari $2,3 juta menjadi hanya $600.000 setelah 70 kaki garis pantai di dekatnya dimakan oleh badai Nor’easter, yang mengancam properti tersebut.
Tetapi rumah bergaya ranch di pantai selatan pulau di lepas pantai Massachusetts bukanlah sebuah anomali. Dan dengan ribuan struktur yang berisiko, masalah siapa yang membayar untuk proyek-proyek iklim di Nantucket, dan seberapa banyak, sudah mulai terjadi.
Dahulu menjadi pusat industri penangkapan ikan paus New England, Nantucket telah berkembang menjadi surga musim panas bagi orang kaya, dengan hanya sekelompok kecil penduduk lokal yang tinggal selama musim dingin. Hampir 70% rumah di pulau itu dimiliki oleh orang-orang yang tinggal sebagian tahun, menurut Nantucket Current.
Dan rumah-rumah tersebut mahal. Menurut Zillow, nilai rata-rata untuk rumah tunggal di pulau itu hampir $2,9 juta—dibandingkan dengan sekitar $650.000 untuk sisa Massachusetts. Dari 26 properti di tepi pantai yang terdaftar di Zillow, sebagian besar harga penjualannya berkisar antara $10 juta hingga $20 juta, dengan satu yang terdaftar seharga $35 juta. Tetapi nilai rumah sekarang semakin di bawah pengawasan.
Shelly Lockwood, seorang agen real estat di Nantucket, mengatakan kepada Fortune bahwa dia mulai merasa frustasi musim gugur lalu ketika dia mulai melihat harga penawaran untuk properti di tepi pantai di pulau itu yang menurutnya “benar-benar salah.” Jadi bersama dengan Komite Penasihat Ketahanan Pesisir Nantucket, dia membantu meluncurkan kelas untuk agen real estat untuk membantu mereka menetapkan ulang harga rumah yang berisiko.
“Ini bukanlah tampilan yang baik,” katanya. “Jika saya membeli rumah seharga $10 juta dan rumah itu jatuh ke air dan seseorang tidak memberi tahu saya, saya akan sangat kesal.”
Pengacara Cris Farley mengatakan kepada Fortune bahwa dia telah membantu pemilik rumah mengurangi pajak properti mereka untuk mencerminkan kerugian nilai rumah yang disebabkan oleh erosi. Hal itu membutuhkan keringanan dari kantor penilai kota, yang menurut Farley seharusnya mempertimbangkan erosi jangka panjang dari pantai tempat properti berada.
Namun, jika sejumlah besar rumah kehilangan nilai, pendapatan pajak properti untuk seluruh kota bisa terkena pukulan, pada saat ketika dolar pajak mungkin sangat diperlukan untuk mengatasi masalah yang memengaruhi pemilik rumah di tepi pantai.
Siapa yang membayar
Biaya tersebut sudah dihitung oleh pemungut pajak. Pada tahun 2021, Nantucket mengadopsi rencana ketahanan pesisir (CRP) yang menguraikan proyek-proyek senilai hampir $1 miliar yang akan membantu pulau tersebut menahan sebagian dari dampak erosi dan kenaikan permukaan laut. Bagian dari rencana itu melibatkan membagi pulau menjadi “distrik ketahanan pesisir”—pada dasarnya membagi Nantucket menjadi zona-zona yang berbeda berdasarkan tingkat risiko dan kebutuhan unik mereka.
Leah Hill, koordinator ketahanan pesisir untuk kota tersebut, mengatakan kepada Boston Globe bahwa jika Nantucket gagal mengurangi risiko pesisir pada tahun 2070, hampir 2.400 struktur berisiko dari banjir pesisir dan erosi, dengan kerugian mencapai $3,4 miliar setiap tahun.
Satu ide yang muncul di antara pejabat kota adalah untuk memberlakukan biaya perbaikan yang lebih baik kepada pemilik properti yang paling diuntungkan dari proyek ketahanan, yang akan menurunkan biaya bagi kota serta para pembayar pajak yang kurang terpengaruh.
Vincent Murphy, manajer program keberlanjutan untuk kota tersebut, mengatakan kepada Fortune lewat surel bahwa banyak proyek yang diuraikan dalam CRP adalah kecil, dengan manfaat yang sangat lokal, yang merupakan alasan utama di balik ide biaya perbaikan yang lebih baik.
“Ketika Kota dan tetangga mendapat manfaat dari suatu proyek dan setuju untuk melakukan pekerjaan bersama, maka biaya akan dibagi,” kata Murphy. “Kota akan membayar sebagian, dan para tetangga yang mendapat manfaat juga membayar sesuai.”
Tepat siapa yang membantu membayar proyek, dan seberapa banyak mereka membayar, akan ditentukan berdasarkan kasus per kasus berdasarkan jumlah penerima manfaat dari suatu proyek, dan sejauh mana mereka mendapat manfaat, kata Murphy. Pembayaran akan dilakukan selama periode tertentu hingga 20 tahun.
Tetapi tidak semua orang di Nantucket setuju dengan konsep tersebut. Ketika resolusi tentang artikel tentang biaya perbaikan muncul untuk pemungutan suara dalam pertemuan kota bulan lalu, para pemilih menolak rencana tersebut dan mempertanyakan apakah adil untuk membuat beberapa pemilik properti menanggung lebih banyak biaya daripada yang lain. Sementara peta jalan untuk distrik ketahanan pesisir terus berlanjut, pemungutan suara tentang biaya perbaikan ditunda.
“Cara itu disusun, seluruh pulau ini akan terkena dampak dan itu dibagi menjadi distrik-distrik, dan distrik-distrik tersebut dikenakan biaya untuk proyek-proyek di bawah perbaikan,” kata Bobby DeCosta, mantan anggota dewan pemilihan, dalam pertemuan kota, menurut Nantucket Current. “Itu menyoroti pembayar pajak di daerah-daerah itu, orang-orang yang memiliki properti di sekitar dan pantai, dan yang membayar sebagian besar pajak bagi kita sudah.”