Dua Penjualan Paksa Komersial Ini Menunjukkan Betapa Buruknya Pasar
Dua transaksi terbaru yang melibatkan properti kantor kelas-A yang gagal di dua pasar yang berbeda mengungkapkan kedalaman krisis sektor komersial. Burnett Plaza di Fort Worth telah mendominasi langit-langit kota sebagai bangunan tertinggi sejak 1983. Di San Jose, properti di 3100 North First Street mirip dengan salah satu tujuan komersial utama kota tersebut. Kedua properti tersebut menjadi aset yang mengalami kesulitan dan dijual dengan harga sangat murah.
Burnett Plaza, yang memiliki tinggi lebih dari 500 kaki, terdiri dari 40 lantai dan satu juta kaki persegi ruang komersial dan ritel paling diinginkan di Fort Worth. Dikelilingi oleh taman umum, Burnett Plaza adalah jenis bangunan tempat bisnis pindah ke dalamnya sebagai sinyal kepada dunia bahwa mereka telah tiba. Seperti halnya dengan gedung pencakar langit lainnya, lantai paling tinggi adalah yang paling mahal dan sewanya biasanya triple net.
Burnett Plaza adalah kekuatan keuangan yang sah untuk sebagian besar hidupnya. Selama bertahun-tahun setelah pembangunannya, pengembalian sewa yang konsisten membantunya menghargai nilainya hingga 2021 ketika Opal Holdings LLC berbasis di NYC membelinya seharga $137,5 juta. Pada saat itu, kebanyakan orang akan merasa yakin bahwa Burnett Plaza akan terus menghargai nilainya dan menghasilkan uang bagi pemilik barunya. Namun, hal itu tidak terjadi.
COVID melanda pasar real estat komersial dengan kekuatan badai kategori lima, dan seperti kebanyakan kota besar, Fort Worth merasakannya langsung. Tingkat hunian Burnett Plaza turun menjadi 78%, yang merupakan bencana karena gedung tersebut membutuhkan tingkat hunian 95-96% sepanjang tahun untuk menghasilkan uang. Tidak mungkin bagi Burnett Plaza untuk bahkan menutupi biaya dasar pada tingkat hunian 78%, dan tidak butuh waktu lama sebelum Opal Holdings jatuh ke belakang.
Rekaman publik menunjukkan $1,6 juta dalam mekanik\’s liens yang diajukan terhadap Opal Holdings oleh kontraktor yang tidak dibayar. Kemudian, Opal Holdings gagal membayar pinjaman sebesar $13 juta kepada Pinnacle Bank, yang memulai proses penyitaan pada awal 2024. Meskipun dinilai seharga $104 juta oleh Kantor Penilai Tarrant County, Burnett Plaza dibeli kembali dalam lelang oleh Pinnacle Bank hanya dengan $12,3 juta.
Itu setara dengan sekitar $12,30 per kaki persegi untuk sebuah bangunan yang Awalnya dibeli oleh Opal Holdings seharga $137,50 per kaki persegi. Bisa dikatakan bahwa bahkan Pinnacle tidak berharap membeli seluruh gedung dengan harga lebih rendah dari saldo pinjaman yang mereka sita. Secara keseluruhan, itu merupakan bencana keuangan bagi Opal Holdings dan para investor mereka. Namun, Burnett Plaza hanya satu dari banyak aset komersial yang sangat bermasalah.
Fort Worth bukanlah satu-satunya pasar komersial yang melemah di negara ini. Sampai baru-baru ini, San Jose, California adalah salah satu pasar real estat komersial terkuat di Amerika. San Jose terletak secara ideal di lokasi California Utara yang membuatnya dapat diakses oleh raksasa teknologi dan ahli modal ventura. Untuk sebagian besar tahun 2000-an, pasar kantornya mencerminkan kenyataan tersebut dan properti di 3100 North First Street berada di pusat distrik bisnis kota tersebut.
Properti itu berada di sudut Montague Expressway dan North First Street, memberikan akses mudah bagi penyewa ke jalur kereta ringan yang berdekatan. Itu berarti banyak orang yang cukup beruntung untuk bekerja di 3100 North First Street memiliki keuntungan dapat menggunakan transportasi umum dari rumah mereka di pinggiran kota ke kantor. 3100 North First Street menampilkan sekitar 100.000 kaki persegi ruang komersial terbaik di San Jose.
Properti tersebut begitu menarik sehingga Vista Investment Group dari Santa Monica, California membayar $25 juta pada tahun 2018. Waktu pembelian itu tampak sangat baik karena Nio USA, Perusahaan Otomotif Listrik China, menyewa sebagian besar ruang di 3100 North First Street pada tahun yang sama. Sayangnya bagi Vista Investment, sewa Nio USA berakhir pada Oktober 2023, dan mereka tidak memperbarui.
Pada saat itu, tingkat hunian real estat komersial naik di seluruh negara dan ada kelebihan besar ruang kantor yang terbuka di seluruh California Utara. Barangkali bukan kebetulan, Oktober 2023 juga adalah bulan pertama Vista Investment Group mulai tidak membayar cicilan hipotek. Vista terus tidak membayar cicilan hingga East West Bank yang membiayai pembelian asli memulai proses penyitaan.
Ketika saldo pinjaman yang belum dibayar, biaya keterlambatan, dan bunga dihitung, Vista Investment berhutang $25 juta. Seperti halnya penyitaan Burnett Plaza, anak perusahaan pemberi pinjaman asli membeli 3100 North First Street hanya dengan $18 juta. Penurunan biaya per kaki persegi tidak sama dengan Burnett Plaza tetapi 3100 North First Street adalah bencana yang sangat buruk bagi semua pihak yang terlibat.
Mengingat hampir $1 triliun utang pinjaman komersial yang akan jatuh tempo pada tahun 2024, kemungkinan banyak penjualan paksa penyitaan pada properti kantor premium akan terjadi di seluruh negeri. Hal itu hanya akan menekan nilai properti lebih jauh lagi. Meskipun tidak ada yang pasti di mana titik terendahnya, Burnett Plaza dan 3100 North First Street adalah bukti bahwa real estat komersial bisa menjadi lebih buruk sebelum menjadi lebih baik.
\”INVESTOR AKTIF\’ SENJATA RAHASIA\” Tingkatkan Permainan Pasar Saham Anda dengan #1 alat perdagangan berita dan segala hal: Benzinga Pro – Klik di sini untuk Memulai Uji Coba 14 Hari Anda Sekarang!
Dapatkan analisis saham terbaru dari Benzinga?
Artikel ini Dua Penjualan Paksa Komersial Ini Menunjukkan Betapa Buruknya Pasar awalnya muncul di Benzinga.com
© 2024 Benzinga.com. Benzinga tidak memberikan saran investasi. Seluruh hak cipta dilindungi.