Penelitian baru dari Harvard menjelaskan krisis di pasar perumahan. Tapi, argumen utamanya lebih meresahkan: zaman ketika orang Amerika biasa bisa membeli rumah mungkin adalah pengecualian, bukan aturan.
Selama setengah abad, Harvard telah menulis peringatan yang sama. Pada tahun 1977, peneliti di Harvard-MIT Joint Center for Urban Studies melihat bahwa hanya keluarga paling kaya di AS yang mampu membeli rumah jika tren perumahan saat itu berlanjut. Pada tahun 1970, hampir setengah dari semua keluarga mampu membeli rumah dengan harga rata-rata. Pada tahun 1975, hanya 27% yang mampu. Penulis studi memperingatkan bahwa harga rumah bisa mencapai $78.000 pada tahun 1980-an—angka yang mereka tawarkan sebagai tanda bahaya. Harga rata-rata rumah baru di tahun 2025 adalah $417.400.
Tidak ada yang mendengarkan, dan kemudian—sebentar, anehnya—peringatan itu menjadi salah. Awal 1980-an membawa suku bunga yang tinggi, tetapi dekade berikutnya menurunkan suku bunga, menaikkan upah, dan pasar perumahan yang tetap, jika tidak murah, setidaknya bisa dijelajahi oleh kelas menengah. Untuk satu generasi, krisis yang dilihat peneliti Harvard sepertinya selesai dengan sendirinya.
Tapi ternyata tidak.
Laporan State of the Nation’s Housing 2026 dari Harvard Joint Center for Housing Studies adalah catatan detail tentang seberapa parah masalah itu kembali—dan mungkin lebih buruk dari yang terlihat. “Di seluruh AS, tantangan keterjangkauan yang terus-menerus dan meningkatnya ketidakpastian ekonomi sedang merusak pasar perumahan,” tulis penulis, dengan alasan melemahnya pasar tenaga kerja dan turunnya imigrasi memperlambat pertumbuhan rumah tangga dan mobilitas, sementara penjualan rumah yang ada berada di titik terendah dalam tiga dekade.
Benar bahwa harga sewa sedikit turun, tapi ada masalah struktural: pendorong permintaan sedang melemah. Pusat Harvard menyimpulkan, perlambatan pertumbuhan rumah tangga mencerminkan “berkurangnya pembentukan rumah tangga di kalangan dewasa muda di tengah pasar kerja yang lemah, beban utang mahasiswa, dan sentimen konsumen yang rendah.”
Penulis Harvard tidak mengatakan ini, tapi implikasinya adalah bahwa apa yang dialami Amerika di era pasca-perang—ketika kepemilikan rumah melonjak 20 poin persentase hanya dalam satu generasi, ketika menjadi kelas menengah selalu berarti bisa membeli rumah—bukanlah fitur alami dari ekonomi kapitalis. Itu adalah produk dari kondisi sejarah tertentu, tidak bisa diulang, dan disubsidi besar-besaran. Dan kini kondisi itu sudah hilang.
Jendela dan apa yang membuatnya
GI Bill mengirim veteran ke pinggiran kota. Jaminan hipotek federal menurunkan hambatan bagi jutaan pembeli pertama. Pembangunan jalan raya membuat tanah murah tersedia. Dan serikat pekerja yang kuat mendorong upah naik, sehingga pendapatan pekerja pabrik tumbuh lebih cepat dari harga rumah—berlangsung kurang lebih sampai sekitar tahun 1973, tepat sebelum peringatan Harvard tentang pasar perumahan.
“Dulu, jika kamu kelas menengah, hampir pasti jadi pemilik rumah,” kata Ali Wolf, kepala ekonom dari Zonda, kepada Realtor.com pada tahun 2024. “Hari ini, keinginan itu tetap ada, tapi lebih sulit. Kamu harus kaya atau beruntung.”
Yang berubah bukanlah satu kebijakan atau kegagalan pasar tertentu, melainkan penyangga yang menjaga masyarakat kepemilikan rumah pasca-perang itu runtuh satu per satu. Keanggotaan serikat pekerja menurun. Pertumbuhan upah riil untuk pekerja non-kuliah nyaris stagnan selama beberapa dekade cukup sampai dengan ‘Great Resignation’ tahun 2021—yang terjadi di tengah Pandemi Namun karena rumah, saat harga rumah melonjak 54% dari 2020 ke 2022, jarak antara pendapatan dan harga berubah jadi jurang.
Laporan Harvard 2026 menunjukkan bagaimana jurang sekarang itu terlihat dari dekta di permukaan. Harga rata-rata rumah pada 2025 hampir adalah 5 kali pendapatan rumah tangga? versus rasio 3.2 kali yang rata-rata pada 1990-an. Pembayaran hipetikla untuk rumah harga rata?n, sekitar $2.420 sebulan DP kecil dan bunga fix? 30 tahun, telah hampir dua?lipat naik akhir 20aku. Hanya 16 pernen the m ” [careful not adding mistake missing o