Seberapa parah dampak pembekuan sewa buat tuan tanah di New York? Satu agensi kredit sekarang punya perkiraan.
Menurut analisa baru dari Moody’s Ratings, pembekuan sewa selama 5 tahun di apartemen stabil New York bakal bikin sekitar 6% pinjaman multifamily gagal bayar sebelum 2030.
Tapi jumlah itu termasuk properti multifamily yang gak punya unit stabil. Buat gedung dengan setidaknya satu unit sewa-stabil, pembekuan sewa bakal sebabkan lebih dari 8% gagal bayar, dengan kenaikan sewa tinggi di apartemen pasar-bebas yang bantu beberapa properti jaga keuangan mereka.
Sementara Dewan Pedoman Sewa New York bulan ini mempertimbangkan pembekuan sewa yang didukung Wali Kota Zohran Mamdani, angka-angka ini nunjukin potensi dampak buruk buat sektor perumahan yang lagi susah.
“Ada banyak gedung lain yang bakal kehilangan pendapatan operasi bersih dan merasa stress finansial, apalagi kalo pengeluaran mereka naik lebih cepet dari perkiraan kita,” kata Darrell Wheeler, kepala riset CMBS di Moody’s.
Peneliti Moody’s pake dua tes buat liat apakah properti di New York bakal tertekan secara finansial karena pembekuan: pertama, kalo rasio cakupan layanan utang turun di bawah 1,0, yang artinya pendapatan operasi bersih lebih kecil dari utang; kedua, kalo pendapatan operasi bersih turun di bawah 6% dari total jumlah pinjaman kapan aja.
Dalam skenario inflasi tinggi, mereka anggap pengeluaran naik 4% per tahun, dengan pendapatan naik 3% per tahun.
Di lingkungan inflasi tinggi itu, lebih dari 14% pinjaman yang terkait properti sewa-stabil bakal gagal setidaknya satu tes sebelum 2030.
Namun, peneliti dari Moody’s nemuin bahwa banyak pinjaman di properti itu sudah bermasalah sebelum tahun ini. Mereka menyimpulkan bahwa dari 51 pinjaman yang bakal tertekan finansial, cuma di 29 kasus kegagalan itu bisa dikaitkan langsung ke pembekuan sewa. Itu berarti 8,3% pinjaman gagal bayar di gedung dengan setidaknya satu unit sewa-stabil.
Sebagian besar gagal bayar pinjaman itu terjadi di properti dengan lebih dari 90% unitnya sewa-stabil. Buat properti dengan lebih dari 90% stabil, rasio cakupan layanan utang turun rata-rata 0,11x, menurut analisa.
Penduduk New York lebih terbebani sewa dibanding kota besar lain yang dianalisa. Lima terbawah pendapatan di New York belanjakan sekitar 133% penghasilan mereka buat sewa, menurut analisa. Mereka yang ada di posisi 40% penghasilan pengeluarkan 62% penghasilan buat sewa.
Dewan Pedoman Sewa kemungkinan bakal mempertimbangkan beban sewa itu saat mereka mikirin pembekuan sewa. Peneliti Moody’s bilang keterjangkauan yang rendah lagi mendorong peraturan sewa yang lebih ketat di nasional.