Mengetahui cara menghitung ekuitas rumah memberi pemilik rumah cara untuk mengerti nilai rumah mereka — dan mungkin mencairkannya untuk kebutuhan atau keinginan mereka.
Untuk menghitung ekuitas rumah kamu, ambil nilai taksiran rumahmu dan kurangi saldo hipotekmu: selisihnya pada dasarnya adalah kepemilikan ekuitas kamu.
Ekuitas bisa diakses dengan pilihan seperti pinjaman ekuitas rumah, garis kredit ekuitas rumah, atau refinance tunai. Ingatlah bahwa kamu tidak bisa meminjam terhadap semua ekuitasmu — pemberi pinjaman meminta persentase tertentu tetap tidak tersentuh.
Ekuitas rumah kamu — jumlah rumah yang sepenuhnya kamu miliki — bisa menjadi sumber daya yang berharga. Kamu bisa gunakan ekuitasmu untuk merenovasi beberapa ruangan, melunasi kartu kredit, membayar biaya kuliah, memulai bisnismu sendiri atau hampir hal lainnya.
Sebelum kamu bisa gunakan sumber kekayaan ini, kamu perlu tahu berapa banyak yang kamu punya. Angka ini, bersama dengan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV), menentukan kemungkinan disetujui untuk pinjaman ekuitas rumah atau garis kredit ekuitas rumah (HELOC), dan berapa banyak uang yang bisa kamu dapatkan.
Ini cara menghitung ekuitas di rumahmu dan berapa banyak yang bisa kamu ambil. Dan sampai sejauh mana kamu bisa, dan tidak bisa, mengendalikan nilai kepemilikan kamu.
Ekuitas Rumah
Ekuitas kamu pada dasarnya adalah selisih antara nilai rumahmu dan jumlah yang kamu hutang pada hipotekmu (dan pinjaman lain terhadap rumah).
Rasio Pinjaman terhadap Nilai (LTV)
Rasio LTV atau loan-to-value kamu adalah ukuran hipotekmu dibandingkan nilai rumahmu. Dinyatakan sebagai persentase, dihitung dengan membagi saldo pokok hipotekmu dengan nilai taksiran rumahmu. Pemberi pinjaman mempertimbangkannya saat menyetujui kamu untuk hipotek atau pembiayaan lain yang menggunakan rumah sebagai jaminan.
Rasio Pinjaman terhadap Nilai Gabungan (CLTV)
Pemberi pinjaman menghitung CLTV atau rasio pinjaman terhadap nilai gabungan saat kamu mengajukan hipotek kedua. Ini mewakili total hutang terhadap rumah: baik hipotek asli dan ukuran pinjaman ekuitas rumah atau garis kredit baru.
Menghitung ekuitas rumah adalah matematika yang relatif sederhana, dan jika kamu punya angka akurat di tangan, yang harus kamu lakukan adalah memasukkannya ke kalkulator ekuitas rumah. Tapi kamu juga bisa tentukan tingkat ekuitasmu sendiri. Begini caranya.
Menghitung ekuitas dimulai dengan mengidentifikasi nilai pasar properti. Kamu bisa cari tahu berapa nilai rumahmu melalui penaksir harga rumah online. Ini mengandalkan algoritma dan catatan publik untuk menghasilkan perkiraan.
Saat kamu memasukkan alamatmu di penaksir online, jumlah dolar yang kamu dapatkan adalah perkiraan nilai pasar wajar properti, yang mungkin tidak sama dengan nilai taksiran rumah. Pemberi pinjaman ekuitas rumah mengandalkan nilai taksiran rumah — berdasarkan penilaian penaksir profesional — untuk menentukan tingkat ekuitasmu dan berapa banyak yang bisa kamu pinjam. Nilai pasar wajar rumahmu hanya mengacu pada apa yang kemungkinan akan dibayar pembeli rumah untuk properti itu hari ini, mengingat pasar real estat saat ini.
Jika kamu belum ingin bayar ratusan dolar untuk penilaian profesional, menggunakan penaksir harga rumah adalah langkah pertama yang bagus dalam menghitung nilai rumahmu, dan ekuitasmu. Tapi jangan kaget jika penaksir pemberi pinjaman menghasilkan jumlah yang jauh berbeda.
Angka berikutnya yang kamu perlukan adalah saldo terutang pada hipotekmu, yang bisa ditemukan di laporan terakhirmu. Kamu juga bisa cek dasbor online pemberi pinjaman atau penyedia layananmu, asumsi mereka punya, atau telepon langsung untuk informasi ini. Pastikan untuk cek biaya atau penalti yang belum dibayar.
Setelah kamu punya nilai rumah dan saldo hipotekmu, kamu hampir selesai. Dari sini, yang perlu kamu lakukan untuk hitung ekuitas adalah pengurangan sederhana. Ekuitas rumahmu sama dengan nilai saat ini rumahmu dikurangi hutang hipotek saat ini.
Anggap nilai saat ini rumahmu adalah $410.000, dan kamu punya saldo $220.000 tersisa di hipotekmu. Kurangi saldo terutang $220.000 dari nilai $410.000. Perhitunganmu akan terlihat seperti ini:
Dalam kasus ini, ekuitas rumahmu akan menjadi $190.000 — kepemilikan 46%.
Oke, sekarang kamu tahu cara menentukan ekuitas di rumahmu. Tapi angka yang kamu dapatkan tidak sama dengan jumlah yang bisa kamu ambil. Itu karena kamu tidak bisa pinjam jumlah penuh dari ekuitas rumahmu. Banyak pemberi pinjaman hanya mengizinkan kamu meminjam hingga 80% dari nilai rumahmu.
Menghitung ekuitas yang bisa kamu akses cukup mudah. Menggunakan contoh kita di atas, itu 0,8 x $410.000, atau $328.000. Kurangi $220.000 (yang masih kamu hutang pada hipotekmu), dan kamu akan punya $108.000 ekuitas yang bisa diambil.
Sekarang kamu tahu cara menghitung berapa banyak ekuitas rumah yang kamu punya, kamu bisa eksplorasi meminjam melawannya. Namun, saat kamu mendekati pemberi pinjaman tentang opsi ini, mereka tidak hanya melihat kepemilikan ekuitasmu.
Khususnya, pemberi pinjaman juga akan melihat rasio LTV mu, atau ukuran pinjamanmu dibagi nilai rumahmu, dinyatakan sebagai persentase.
Kamu bisa menghitung menggunakan **kalkulator LTV** dari Bankrate. Atau, pakai rumus ini (kita akan pakai angka yang sama dari contoh sebelumnya):
**$220.000 [sisa pinjaman hipotek] / $410.000 [nilai rumah] = 0,5365, atau 53,65%**
Bagus. Namun, untuk pinjaman atau **kredit garis berbasis ekuitas rumah**, perhitungannya tidak berhenti disini. Untuk jenis pembiayaan ini, pemberi pinjaman tidak hanya melihat LTV, tapi juga rasio **CLTV (gabungan LTV)** kamu.
Misalnya, jika kamu ingin pinjaman ekuitas rumah sebesar $30.000, CLTV-mu akan menjadi 60,97% (hipotek $220.000 ditambah pinjaman $30.000, dibagi nilai rumah $410.000).
Semakin tinggi rasio LTV, semakin besar risiko untuk pemberi pinjaman. Ini akan mengakibatkan **suku bunga ekuitas rumah** yang lebih tinggi. Jadi, mengetahui cara menghitung ekuitas rumah saja tidak cukup untuk menentukan berapa banyak kamu bisa pinjam. Kamu juga perlu melihat CLTV yang akan kamu miliki, dengan menggabungkan hipotek utama dan pinjaman baru.
Setelah tahu cara menghitung ekuitas dan berapa yang bisa dipinjam, kamu perlu memilih jenis pembiayaannya. Pilihannya termasuk:
**Pinjaman Ekuitas Rumah (HE Loan)** memungkinkanmu meminjam sejumlah uang sekaligus dan melunasinya dengan cicilan tetap dengan **suku bunga tetap**. Ini cocok jika kamu tahu berapa kebutuhanmu dan lebih suka pembayaran bulanan yang bisa diprediksi.
**HELOC (Kredit Garis Ekuitas Rumah)** lebih fleksibel. Kamu bisa meminjam hingga batas tertentu selama masa penarikan, yang biasanya 10 tahun. Seperti kartu kredit, kamu hanya meminjam saat butuh dan hanya dikenakan **bunga variabel** untuk yang ditarik. Setelah masa penarikan selesai, garis kreditmu berubah menjadi pinjaman yang harus dilunasi dalam jangka waktu tertentu, biasanya hingga 20 tahun.
**Cash-Out Refinance** menggantikan hipotekmu yang lama dengan yang lebih besar: Kamu menerima selisihnya dalam bentuk uang tunai sekaligus. Kemudian, kamu membayar cicilan bulanan untuk hipotek baru ini, sama seperti hipotek asli, selama jangka waktu tertentu.
Dalam hal suku bunga, Pinjaman Ekuitas Rumah dan HELOC biasanya lebih murah daripada pinjaman pribadi dan kartu kredit. Cash-out refinance cenderung beberapa poin persen lebih rendah dari pinjaman ekuitas rumah.
Perlu diingat: Pinjaman ekuitas rumah dan HELOC tidak gratis. Pinjaman ini memiliki **biaya penutupan**, mirip dengan hipotek biasa. Biaya ini bisa termasuk biaya administrasi, penilaian, laporan kredit, dan pencarian sertifikat.
Kamu bisa mengendalikan satu bagian dari perhitungan ekuitas rumah: saldo hipotekmu. Saat kamu membayar cicilan bulanan, saldo itu berkurang dan ekuitasmu bertambah.
Bagian besar lainnya dalam menghitung ekuitas kurang bisa kamu kendalikan. Ini terkait dengan **pasar properti tempat tinggal** di daerahmu. Saat harga rumah di area kamu naik atau turun, itu langsung mempengaruhi ekuitas rumahmu.
Mari kembali ke contoh sebelumnya. Katakan kamu membeli rumahmu dengan harga $410.000, tapi nilai pasarnya naik jadi $440.000. Itu tambahan $30.000 untuk ekuitas rumahmu. Kenaikan nilai rumah menguntungkan kamu, bukan pemberi pinjam, karena saldo hipotekmu sudah tetap saat akad. Saldo itu akan turun seiring pembayaran, tapi besarnya utang tidak berubah-ubah sesuai nilai properti.
Sebaliknya juga bisa terjadi. Jika harga jual di lingkunganmu turun dan nilai rumahmu turun jadi $390.000, ekuitasmu akan berkurang $20.000.
Untungnya, perubahan pasar perumahan lokal bukan satu-satunya cara untuk menaikkan nilai rumah. Kamu bisa melakukan **renovasi strategis** untuk membuat rumahmu lebih berharga.
Ingat saja, **imbal hasil investasi** renovasi tidak dijamin. Misal, kalau kamu investasi $15.000 untuk perbaikan tapi penurunan pasar properti lokal menyebabkan rumahmu turun $20.000, itu akan menghapus keuntungan ekuitasmu.
**Seberapa cepat saya bisa mengakses ekuitas rumah setelah membeli rumah?**
Banyak pemberi pinjaman ekuitas rumah mensyaratkan kamu memiliki setidaknya 20% ekuitas sebelum bisa mengajukan HELOC atau pinjaman ekuitas rumah. Beberapa mungkin ingin kamu memiliki rumah itu setidaknya beberapa bulan; yang lain mungkin membutuhkan beberapa tahun pembayaran hipotek tepat waktu. **Kapan kamu bisa ambil ekuitas dari rumah?** Itu tergantung secepat apa kamu mencapai 29% tadi. Itu sendiri tergantung dari berapa besar uang muka yang kamu bayar, bagaimana harga rumah naik di daerah kamu, dan apakah kamu sudah melakukan renovasi yang menambah nilai rumah.
**Bagaimana cara meningkatkan ekuitas rumah?** Saat kamu bayar cicilan mortgage sesuai jadwal, kamu sedang membangun ekuitas. Jika kamu bayar ekstra atau lakukan perbaikan yang naikan nilai rumah, ekuitas kamu bisa naik lebih cepat. Cara lain, jaga rumah dengan **perawatan dan perbaikan rumah**. Kondisi rumah memengaruhi harga jualnya.
**Bagaimana pengaruh pinjaman ekuitas rumah terhadap PMI?** Biasanya, pinjaman ekuitas tidak pengaruhi **premi PMI** kamu (itu hanya berdasarkan mortgage utama). Tapi bisa pengaruhi waktu untuk menghilangkannya. Biasanya, kamu bisa minta batalkan PMI saat ekuitas mencapai 20% dan LTV turun ke 80%. Dan, **pemberi pinjam harus membatalkannya** saat LTV capai 78%.
Kalau kamu minta hapus PMI di 80%, tambahan utang dari pinjaman ekuitas bisa buat pemberi pinjam khawatir. Mereka bisa tolak permintaanmu dan minta kamu tunggu sampai LTV turun 2% lagi.
**Apa kekurangan menggunakan ekuitas rumah?** Menggunakan ekuitas rumah adalah cara dapat uang tunai, tapi **tidak tanpa risiko**. **HELOC punya suku bunga yang berubah-ubah**, jadi jumlah bayaran bisa tidak pasti. Baik **HELOC dan pinjaman ekuitas rumah adalah pinjaman berjaminan**, artinya kalau telat bayar, kamu bisa kehilangan rumah. Meminjam melawan nilai rumah juga menambah beban utang dan berarti bayar bunga lebih banyak. Selain itu, jika harga rumah turun, kamu mungkin berutang lebih dari nilai rumahmu. Kemarin saya pergi ke pantai bersama teman-teman. Cuacanya sangat cerah dan panas. Kami berenang di laut dan bermain voli pantai.
Lalu kami makan siang di sebuah warung dekat pantai. Saya pesan nasi goreng dan es teh. Rasanya enak sekali! Setelah itu, kami duduk-duduk di pasir sambil lihat matahari terbenam. Pemandangannya cantik banget.
Hari itu sangat menyenangkan. Saya berharap bisa kembali lagi lain kali.