Awal bulan ini, Senat Amerika Serikat menyetujui Undang-Undang Perumahan Abad ke-21 dengan selisih suara yang jarang terjadi untuk undang-undang penting, yaitu 89 banding 10. Rancangan undang-undang ini, yang terutama ditulis oleh Senator Elizabeth Warren dan stafnya, menargetkan industri penyewaan rumah keluarga tunggal sebagai penyebab utama kelangkaan perumahan di Amerika.
Ide dibalik RUU ini: Perusahaan-perusahaan ini membeli atau membangun rumah, lalu menyewakannya untuk untung. Rumah-rumah yang seharusnya bisa dijual ini jadi berkurang di pasar, sehingga harganya naik dan pilihan pembeli untuk rumah tipe ranch, colonial, atau apartemen di lingkungan yang mereka inginkan menjadi terbatas. Gagasan ini mendapat dukungan luas dari kedua partai: Presiden Trump mengatakan dia mendukung untuk menjauhkan investor dari pasar rumah keluarga tunggal, dan mengeluarkan perintah eksekutif untuk itu pada bulan Januari.
Tidak jelas apakah undang-undang ini akan diadopsi dalam bentuknya sekarang, karena DPR saat ini sedang memperdebatkan apakah akan menambahkan ketentuannya ke undang-undang perumahan mereka sendiri yang disahkan pada Februari. Tetapi jika elemen utama ROAD Act menjadi undang-undang, kemungkinan justru akan merusak tujuannya sendiri—dengan sangat membatasi investasi pada perumahan keluarga tunggal baru.
Seperti kata Ed Pinto, direktur Housing Center di American Enterprise Institute, RUU Senat ini membuat jelas bahwa industri rumah sewa adalah sektor yang tidak diinginkan di Amerika. Ini adalah contoh klasik dari hukum konsekuensi yang tidak diinginkan.
Pinto menekankan bahwa bisnis yang sekarang terancam ini hampir tidak ada 15 tahun lalu, dan muncul karena ada kebutuhan. “Orang menyewa rumah keluarga tunggal karena tiga alasan bagus,” kata Pinto. “Pertama: Mereka tidak bisa memenuhi syarat untuk membeli karena tidak punya tabungan cukup, atau penghasilan cukup, atau nilai kreditnya rendah. Kedua: Mereka berencana pindah dalam satu atau dua tahun. Atau ketiga: Mereka ingin tinggal di rumah tapi tidak mau kewajiban dan tanggung jawab sebagai pemilik.” Dalam semua kasus itu, penyewa mencari rumah dengan tiga-atau-empat kamar dan halaman belakang, fitur yang tidak didapat di apartemen.
Saat ini, perusahaan yang melayani populasi yang tumbuh ini—orang yang mungkin tidak bisa bayar cicilan bulanan untuk beli, atau sering pindah lokasi untuk kerja baru—memperoleh properti dengan dua cara. Pertama: Membeli rumah keluarga tunggal yang sudah ada dan biasanya sangat rusak, dengan niat merenovasinya. Contohnya, Amherst—salah satu pemain utama—telah memperbaiki sekitar 58.000 rumah, menghabiskan sekitar $40.000 per rumah untuk perbaikan. Kedua: Kelompok build-to-rent membayar pengembang untuk membangun perumahan yang khusus untuk disewa, bukan dijual.
Pendukung ROAD Act berargumen bahwa rumah sewa yang dibangun khusus tidak menambah pasokan dan justru mengalihkan dana perumahan ke arah yang salah, dan bagian beli-dan-rehab mengurangi persediaan rumah untuk dijual. Menurut Pinto, kedua pandangan itu sangat salah.
Rumah yang diperbaiki perusahaan seperti Amherst dan ditempatkan di pasar seringnya awalnya dalam kondisi sangat buruk sehingga tidak benar-benar bagian dari pasokan perumahan. Mereka tidak bisa mudah disewa atau dijual. Setelah dilengkapi atap dan dapur baru, mereka akhirnya sering kembali ke pasar sebagai kandidat utama untuk dijual. “Perhitungan menunjukkan bahwa dalam dua tahun terakhir, investor rehab menjual lebih banyak rumah yang mereka miliki daripada yang mereka beli,” kata Pinto.
Ketentuan ROAD Act bisa bunuh investasi di rumah baru
ROAD Act berisi dua ketentuan yang akan meredam aktivitas di kedua area. Pertama, mewajibkan bahwa “investor institusional besar,” yang didefinisikan sebagai entitas yang memiliki 350 rumah atau lebih, tidak boleh membeli properti lebih banyak dari yang mereka miliki sekarang. Dendanya berat.
Ketentuan kedua melibatkan konstruksi baru. ROAD mengizinkan pembangunan rumah baru untuk disewa. Tapi masalahnya: Ia juga mengharuskan bahwa setelah tujuh tahun disewa, rumah-rumah itu harus dijual. “Itu sudah benar-benar meredam pembiayaan untuk rumah sewa yang dibangun khusus,” kata Pinto. “Mereka terutama dibiayai oleh modal swasta. Mereka investor jangka panjang. Bayangkan jika ada krisis lagi seperti tahun 2008, dan investor dipaksa menjual karena sudah tahun ketujuh? Mereka tidak mau mengambil risiko seperti itu.”
Pinto juga mencatat bahwa ROAD memberi wewenang yang sangat luas kepada Menteri Keuangan. “Dinyatakan bahwa Menteri pada dasarnya dapat mengubah hukum hampir sesuka hati, dengan mengubah definisi sehingga mematikan kemungkinan memiliki rumah-rumah ini,” katanya.
Mengingat klaim kerusakan dari Warren dan pendukung lainnya, mengejutkan bahwa total portofolio industri ini sekitar 800.000 properti—sekitar 1% dari semua rumah yang ada di AS. Pinto menunjukkan bahwa industri ini memainkan peran sangat penting dalam menyediakan pasokan baru “di tepi.” Sekitar 40.000 rumah khusus sewa dibangun tiap tahun, terutama di negara bagian seperti Texas, Florida, dan North Carolina. Fakta-fakta ini, kata Pinto, menyangkal konsep bahwa rumah sewa secara buatan menaikkan harga. “Sebenarnya, tidak ada bukti statistik bahwa itu terjadi,” katanya.
ROAD tidak masuk akal secara ekonomi. Penyewaan selalu bersaing dengan rumah untuk dijual. Membatasi pasokan salah satunya akan menaikkan biaya kategori saingannya. Jika produksi rumah build-to-rent menurun karena aturan “tujuh tahun harus jual,” calon pelanggan rumah keluarga tunggal akan beralih ke apartemen, mendorong kenaikan sewa. Dinamika itu akan memberi lebih banyak ruang bagi penjual rumah keluarga tunggal untuk menaikkan harga.
Lebih baik biarkan pasar melakukan apa yang selalu dilakukannya. Ketika harga rumah jadi sangat tinggi dibandingkan pendapatan, lebih banyak orang menyewa rumah atau apartemen. Itu mengurangi tekanan pada perumahan untuk dijual, membantu meredam harga. Rumah kemudian menjadi pilihan yang lebih baik, permintaan dan harga naik, dan saat itulah pemilik-untuk-sewa akan menawarkan lebih banyak kepemilikan mereka untuk dijual, membantu menyeimbangkan pasar. Ini adalah arus sehat yang dibantu oleh pemain own-to-rent.
Memang, Amerika kekurangan jutaan rumah. Tetapi ROAD pada dasarnya adalah jalan untuk membunuh miliaran investasi yang seringkali justru memberikan apa yang diinginkan pendukung RUU ini: Lebih banyak rumah—yang baru ditingkatkan—ditawarkan untuk dijual.