Hanya sedikit masalah yang lebih penting di Amerika Serikat daripada perumahan. Ini adalah bagian penting dari Mimpi Amerika, mewakili jalan menuju keamanan, komunitas, dan mobilitas. Tetapi dalam usaha untuk membuat tantangan rumit ini lebih mudah, ada ide kebijakan berbahaya yang mendapat dukungan di Washington: membatasi investor institusional besar membeli rumah keluarga tunggal dan menawarkannya sebagai sewaan. Usulan ini dibungkus dengan bahasa tentang memperluas kepemilikan rumah dan membatasi biaya perumahan yang naik.
Walaupun mungkin terlihat bagus di siaran pers, kebijakan ini akan menjadi bencana bagi keluarga Amerika yang rentan. Membatasi investasi institusional pada rumah sewa keluarga tunggal (SFR) berkualitas akan membatasi pilihan perumahan bagi komunitas yang mendorong pertumbuhan populasi Amerika: keluarga kulit Hitam, Hispanik, dan yang kondisi ekonominya sulit di usia 20-an dan 30-an. Meskipun dianggap sebagai tantangan bagi ekuitas swasta, usulan ini malah akan menjadi serangan terhadap penyewa, dan secara tidak proporsional merugikan komunitas yang kurang terlayani.
Saya sudah bekerja di pasar perumahan lebih dari 30 tahun dan saat ini memimpin The Amherst Group, sebuah perusahaan investasi real estat swasta. Sejak Krisis Keuangan Besar, saya berusaha menyediakan keterjangkauan di bidang yang terkenal sulit ini, dimana standar kredit yang ketat menutup akses banyak calon pemilik rumah ke pasar. Ini bukan hanya tentang bisnis atau statistik bagi saya; saya tahu ini dari cerita pribadi saya. Keluarga saya memilih untuk menyewa karena itu memberi kami akses ke pekerjaan yang lebih baik, sekolah yang lebih baik, dan hidup yang lebih baik. Saya menghubungkan kesuksesan saya dengan keputusan ini—dan saya tidak ingin pintu ditutup bagi ribuan penyewa yang kami layani dan jutaan penyewa rumah keluarga tunggal di seluruh Amerika.
Siapa Penyewa Rumah Keluarga Tunggal?
Pasar perumahan AS sedang dalam masa transisi generasi. Rumah tangga Kulit Putih non-Hispanik, yang secara historis merupakan mayoritas pemilik rumah keluarga tunggal dan penyumbang utama kekayaan generasi yang didorong perumahan, semakin tua dan keluar dari tahun-tahun utama pembelian. Sementara itu, populasi yang beragam ras dan etnis berkembang dengan cepat, terutama di rentang usia 26-40 tahun, tahun puncak untuk pembentukan rumah tangga.
Kelompok yang lebih muda ini lebih cenderung menyewa, membatasi kemampuan mereka untuk membangun ekuitas dan berpartisipasi dalam penciptaan kekayaan melalui kepemilikan rumah. Perbedaan pendapatan, beban utang pelajar, kondisi kredit yang ketat, dan kendala uang muka terus membatasi akses ke kepemilikan dan, secara tidak langsung, pembangunan kekayaan antargenerasi. Di dalam populasi penyewa yang lebih luas, rumah sewa keluarga tunggal melayani demografi yang berbeda dan berkembang.
Secara nasional, penyewa rumah keluarga tunggal secara berarti lebih muda dari pemilik rumah, rata-rata 43 tahun dibandingkan 54. Rumah tangga kulit Hitam dan Hispanik mewakili 40% dari penyewa rumah keluarga tunggal tetapi hanya 20% dari pemilik rumah, menyoroti perbedaan yang jelas antara yang menyewa versus yang memiliki.
Pola ini diperkuat di beberapa negara bagian pertumbuhan tinggi seperti Arizona, Florida, Georgia, Nevada, Carolina Utara, Ohio, dan Texas. Di pasar-pasar ini, penyewa rumah keluarga tunggal kira-kira 10 tahun lebih muda dari pemilik rumah (46 vs. 56) dan memiliki sekitar 60% lebih banyak anak per rumah tangga (0,8 vs. 0,5). Rumah tangga kulit Hitam dan Hispanik menyumbang 43% dari penyewa rumah keluarga tunggal tetapi hanya 25% dari pemilik rumah.
Perbedaan pendapatan lebih lanjut menggarisbawahi kesenjangan struktural. Pemilik rumah menghasilkan, rata-rata, kira-kira 61% lebih banyak daripada penyewa ($131.492 vs. $81.644), dengan beberapa negara bagian menunjukkan kesenjangan melebihi 100%.
Implikasinya jelas: membatasi pasokan rumah sewa keluarga tunggal tidak menghilangkan hambatan keuangan untuk kepemilikan. Itu mengurangi pilihan perumahan bagi keluarga yang secara struktural terkendala dari membeli.
Tingkat Penyewaan Menceritakan Kisah
Kesenjangan ini ada di seluruh pasar perumahan yang lebih luas, tidak hanya di dalam rumah sewa keluarga tunggal. Secara nasional, rumah tangga Kulit Putih non-Hispanik mempertahankan tingkat kepemilikan rumah mendekati 70%, sementara rumah tangga kulit Hitam tetap di kisaran pertengahan 40%. Rumah tangga Hispanik berada sedikit di atas 50%. Dengan kata lain, rumah tangga yang beragam ras secara struktural lebih cenderung menyewa di semua jenis perumahan, mencerminkan kesenjangan pendapatan, hambatan akses kredit, dan kendala uang muka yang bertahan lintas generasi.
Di dalam populasi penyewa itu, rumah tangga kulit Hitam non-Hispanik memiliki tingkat penyewaan rumah keluarga tunggal lebih dari dua kali lipat dibandingkan rumah tangga Kulit Putih non-Hispanik (27% dibandingkan dengan 13%). Rumah tangga Hispanik mengikuti di 23%.
Rumah keluarga tunggal mewakili pilihan perumahan yang berarti, rasional, dan seringkali diperlukan, terutama bagi keluarga muda yang mencari stabilitas lingkungan, akses ke sekolah, dan ruang untuk anak-anak. Kebijakan yang membatasi pasokan rumah-rumah ini akan paling berat dampaknya pada kelompok yang paling mungkin mengandalkannya.
Konsekuensi yang Tidak Proporsional
Membatasi pasokan rumah sewa keluarga tunggal akan memperparah ketidaksetaraan. Keluarga muda akan didorong ke arah unit multifamily yang lebih kecil, perjalanan komuter yang lebih lama, atau kondisi hidup yang terlalu padat.
Ini akan menjadi krisis nyata. Menurut The Center of Generational Kinetics National Renter Study, lebih dari 1 dari 10 penyewa rumah akan perlu tinggal di penampungan, mobil, motel, atau jenis perumahan sementara lainnya jika mereka tidak bisa tinggal di rumah sewa keluarga tunggal mereka saat ini. Lebih lanjut, seperempat kemungkinan besar akan tinggal dengan keluarga atau teman dan 1 dari 3 kemungkinan besar akan menyewa apartemen. Mengurangi pasokan akan membawa implikasi dunia nyata bagi banyak keluarga Amerika.
Menghilangkan atau membatasi opsi itu tidak membuat kepemilikan lebih terjangkau. Itu mempersempit jalan menuju perumahan stabil dan mobilitas ke atas.
Jalan ke Depan yang Lebih Baik
Mendorong investasi yang bertanggung jawab dalam rumah sewa keluarga tunggal menawarkan satu cara untuk memenuhi kebutuhan populasi yang berubah. Membatasi investasi itu akan menghasilkan konsekuensi tidak diinginkan yang merusak komunitas yang justru ingin dilindungi oleh pembuat kebijakan.
Tantangan perumahan Amerika pada dasarnya adalah masalah pasokan. Pembuat kebijakan yang serius tentang keterjangkauan dan kesetaraan harus fokus pada meningkatkan produksi perumahan di semua jenis kepemilikan, baik kepemilikan maupun penyewaan, sekaligus secara bertanggung jawab memperluas kredit hipotek untuk meningkatkan akses ke kepemilikan rumah. Kebijakan ini tidak memperluas kepemilikan, itu hanya mengutamakan satu keluarga di atas keluarga lain, memberi hak istimewa kepada pemilik di atas penyewa dan mendorong orang Amerika yang bekerja keras keluar untuk memberi ruang bagi sedikit orang yang diutamakan.
Jika tujuannya adalah kesetaraan dan keterjangkauan, memperluas pilihan perumahan—bukan membatasinya—perlu menjadi prioritas.
Sumber:
United States Census Bureau, American Community Survey 1-Year Data (Data: 2024, Terbit: 2026).
Building Families in an Era of Housing (Un)Affordability, The Center of Generational Kinetics National Renter Study (Data: Q4 2025, Terbit: 2026).
Pendapat yang diungkapkan dalam tulisan komentar Fortune.com adalah murni pandangan penulisnya dan belum tentu mencerminkan pendapat dan keyakinan Fortune.