Presiden Donald Trump bilang dia ingin mengembalikan impian orang Amerika untuk punya rumah. Tapi, para ahli bilang salah satu usulan kebijakan perumahan terbarunya malah bisa bikin impian itu lebih sulit tercapai.
Di Forum Ekonomi Dunia di Davos, Swiss, Rabu lalu, Trump mempromosikan perintah eksekutifnya. Salah satunya melarang investor institusi membeli rumah tunggal dan mencoba menurunkan suku bunga kredit perumahan dengan menyuruh perusahaan keuangan pemerintah Fannie Mae dan Freddie Mac untuk membeli sekuritas berbasis hipotek senilai $200 miliar.
"Masyarakat tidak bisa beli rumah, itu tidak adil," kata Trump tentang pembelian rumah oleh institusi. "Saya minta Kongres untuk mengesahkan larangan itu menjadi hukum tetap, dan saya pikir mereka akan setuju." Trump juga minta Kongres membatasi suku bunga kartu kredit di 10%, yang katanya akan "membantu jutaan warga Amerika menabung untuk beli rumah."
Trump juga berbicara langsung ke raksasa Wall Street dan pembeli rumah institusi di Davos. Dia bilang, "banyak dari kalian adalah teman baik saya [dan] banyak yang mendukung saya," tapi "kalian telah menaikkan harga rumah dengan membeli ratusan ribu rumah keluarga tunggal."
"Itu investasi yang bagus untuk mereka, seringkau mencapai 10% dari rumah di pasar," kata Trump. "Yang anehnya, seseorang tidak bisa dapat penyusutan untuk rumah, tapi saat perusahaan yang membeli, mereka dapat penyusutan."
Satu kebijakan yang tidak disebut Trump dalam pidatonya di Davos, dan kata ahli bisa punya risiko besar serta sedikit atasi akar masalah mahalnya perumahan, adalah usulannya agar warga Amerika bisa pakai tabungan 401(k) mereka untuk uang muka kpr, yang sekarang rata-rata 19% dari harga rumah. Harga rumah median AS sekarang sekitar $428,000, artinya uang muka bisa sampai $81,000. Trump belum menyebut batas jumlah atau persentase yang bisa diambil dari 401(k) untuk uang muka.
Rencana akhir Trump untuk izinkan penggunaan tabungan pensiun untuk uang muka kemungkinan butuh persetujuan Kongres karena mungkin melibatkan perubahan aturan pajak. Usulan ini adalah upaya terbaru Trump untuk tanggapi kekhawatiran soal keterjangkauan di ekonomi AS, terutama di pasar perumahan, dan cegah Amerika menjadi "negara penyewa," seperti yang dia katakan di pidatonya.
Juru bicara Gedung Putih mengatakan Presiden Trump berjanji untuk meningkatkan keterjangkauan perumahan bagi warga Amerika. "Itulah sebabnya Presiden Trump menandatangani Perintah Eksekutif yang bertujuan melindungi pembeli rumah keluarga tunggal dari investor institusi besar dan membantu mereka mewujudkan Impian Amerika untuk punya rumah."
Manfaat menggunakan dana 401(k) untuk uang muka
Ide Trump ada manfaatnya. Jumlah pembeli rumah pertama kali turun jadi setengah dari sekitar sepuluh tahun lalu. Selain itu, 22% dari mereka yang bisa beli rumah pertama sudah menggunakan uang pinjaman atau hadiah dari teman/keluarga untuk uang muka.
Warga Amerika sudah bisa ambil sampai $10,000 dari rekening pensiun individu (IRA) untuk beli rumah tanpa penalti jika di bawah usia 59½, tapi aturan ini tidak berlaku untuk 401(k) dari perusahaan, kecuali bayar denda 10%.
Warga Amerika bisa ambil uang dari rencana pensiun tanpa penalti untuk beberapa keperluan seperti bencana alam atau biaya medis, tapi tetap harus bayar pajak penghasilan. "Penarikan darurat" ini meningkat jadi 4,8% peserta rencana pensiun Vanguard di tahun 2024.
Kebanyakan 401(k) dari perusahaan juga mengizinkan pinjaman dari tabungan pensiun tanpa penalti sebelum usia 59½, termasuk untuk beli rumah, asal dikembalikan dengan bunga.
Mengingat pilihan terbatas untuk akses rekening pensiun, usulan presiden bisa bantu warga Amerika yang butuh uang tunai untuk uang muka. Ini bisa sangat membantu bagi mereka yang kesulitan bayar pinjaman IRA.
Kekurangan menggunakan dana 401(k) untuk uang muka
Namun, Goldberg memperingatkan, menukar investasi terdiversifikasi di 401(k) dan memusatkan sebagian besar investasi ke satu aset itu berisiko. Meski ada yang percaya harga rumah selalu naik, keruntuhan pasar perumahan tahun 2008 menunjukkan hal ini tidak selalu benar.
"Bayangkan harga rumah turun banyak sehingga harga rumahnya tidak hanya turun ke tingkat hipotek, tapi di bawahnya, menghapus posisi ekuitas Anda," katanya. "Anda akan kehilangan ekuitas, ekuitas 401(k) Anda. Hasil yang buruk."
Para ahli bilang usulan Trump juga sedikit mengatasi sisi pasok di pasar perumahan, yang sebagian besar beku karena pembeli rumah yang beli dengan suku bunga rendah sebelum pandemi enggan untuk jual. Dia berpendapat bahwa memberikan lebih banyak orang cara untuk membeli rumah tanpa menambah jumlah rumah yang tersedia, malah bisa tidak sengaja menaikkan harga. Ini bisa membuat lebih banyak orang tidak mampu beli rumah, bukannya membuat perumahan lebih terjangkau.
"Beberapa orang mungkin dapat manfaat dari rencana Trump ini, tapi secara keseluruhan, ini hanya akan membuat persaingan untuk dapat rumah semakin ketat," kata Goldberg.
Namun, proposal Trump soal tabungan pensiun dinilai sangat berisiko. Menurut Jake Falcon, seorang konsultan perencana pensiun dan CEO Falcon Wealth Advisors, rencana ini memudahkan warga Amerika menggunakan uang pensiun mereka yang penting untuk masa depan, untuk keperluan lain selain pensiun.
Tabungan pensiun rata-rata untuk warga Amerika usia 45 sampai 55 tahun adalah $115,000 pada tahun 2022, menurut data Federal Reserve. Namun, jumlah ini mungkin tidak cukup untuk semua orang. Beberapa ahli menyarankan bahwa rata-rata orang perlu menabung sekitar 8 sampai 10 kali gaji tahunannya agar bisa pensiun dengan nyaman.
"Secara umum, orang-orang sudah tertinggal dalam menabung untuk pensiun, dan rencana ini malah akan membuat mereka semakin tertinggal," kata Falcon.
Melihat data tabungan pensiun warga Amerika yang kurang baik, Falcon mengatakan pemerintah seharusnya membuat aturan agar orang lebih sulit menggunakan uang di akun pensiun mereka untuk keperluan lain, bukannya lebih mudah.
"Mengizinkan orang untuk mengambil uang dari 401(k) mereka tidak menyelesaikan masalah," ujarnya.