Metode tradisional untuk meramalkan harga rumah dan indikator ekonomi yang lebih luas terbukti tidak memadai. Dalam penelitian terbaru kami, kami mengeksplorasi aspek yang terabaikan dalam pembelian rumah: signifikansi harapan pembeli. Kami menemukan bahwa antisipasi peminjam hipotek mengenai harga rumah di masa depan penting untuk memahami kesehatan ekonomi.
Ada konsensus bahwa harapan tentang kenaikan harga rumah dan suku bunga di masa depan secara signifikan memengaruhi dinamika pasar perumahan. Logikanya sederhana: Jika individu percaya nilai rumah akan naik, mereka lebih cenderung mengambil lebih banyak utang. Efek ini diperkuat di pasar perumahan karena Anda tidak dapat bertaruh melawan penurunan pasar, menjadikan pandangan positif pembeli lebih berpengaruh. Studi sebelumnya telah menunjukkan bahwa optimisme ini dapat mendorong kenaikan cepat dalam harga rumah, menciptakan “gelembung.” Gelembung ini sering kali mengarah pada harga rumah yang terlalu tinggi, didorong oleh spekulasi.
Namun, apa yang terjadi ketika harga rumah tetap tinggi tetapi harapan mulai menurun?
Temuan kami menunjukkan bahwa harapan sangat penting dalam proses pengambilan keputusan peminjam hipotek. Selama pandemi COVID-19, ada periode ketika keyakinan tentang kenaikan harga rumah di masa depan merosot, meskipun harga sebenarnya masih naik.
Kami mengamati bahwa peminjam yang awalnya paling optimis tentang kenaikan harga jauh lebih mungkin meminta keringanan hipotek – jeda atau pengurangan pembayaran – sekitar 50% lebih banyak dari populasi peminjam hipotek secara umum (6% versus 4% dalam studi kami) selama episode ini. Hal ini menegaskan dampak signifikan harapan peminjam terhadap pasar perumahan dan stabilitas ekonomi.
Harapan mengalahkan realitas
Kami memulai penelitian kami dengan data dari Federal Housing Finance Agency, khususnya National Mortgage Database, dan melihat sesuatu yang menarik: Sebelum tahun 2020, orang-orang yang optimis tentang kenaikan harga rumah di masa depan lebih mungkin untuk menghentikan pembayaran hipotek mereka di awal pandemi COVID-19, meskipun harga rumah masih naik. Observasi ini membawa kami memahami bahwa peminjam ini bereaksi lebih pada harapan mereka tentang masa depan daripada kondisi pasar yang sebenarnya pada saat itu. Ketika pandangan mereka tentang harga rumah sementara memburuk, mereka memilih keringanan. Namun, ketika optimisme mereka kembali menuju akhir 2020 dan sepanjang pandemi, para peminjam yang sama ini mulai melanjutkan pembayaran hipotek mereka.
Pola ini menegaskan seberapa pentingnya harapan dalam membentuk tindakan peminjam, yang pada gilirannya memiliki efek signifikan pada ekonomi lebih luas. Setelah periode studi kami, yang berakhir pada tahun 2022, harapan turun secara substansial menuju 2023. Temuan kami menyarankan bahwa gelombang peminjam optimis antara 2021 dan pertengahan 2022 mungkin rentan terhadap penurunan harapan jika dipasangkan dengan ekuitas negatif atau kehilangan pekerjaan. Untungnya bagi pasar hipotek, ekonomi – dan harga rumah – tetap kuat sepanjang episode terbaru ini dari penurunan harapan.
Penelitian kami menjadi peringatan bagi mereka yang terlibat dalam kebijakan perumahan dan keuangan: Penting untuk mempertimbangkan apa yang dipikirkan dan diharapkan peminjam, bukan hanya indikator keuangan biasa seperti suku bunga, pembayaran bulanan, atau seberapa banyak utang yang mereka ambil dibandingkan dengan nilai rumah mereka.
Memahami harapan orang adalah sulit – mereka sulit diukur dan memperkenalkan tantangan yang dikenal sebagai seleksi yang merugikan, di mana peminjam memiliki lebih banyak informasi tentang kemampuan mereka untuk membayar kembali pinjaman daripada pemberi pinjaman atau investor. Menemukan bahwa sesuatu yang biasanya tidak dilacak oleh investor hipotek, seperti harapan peminjam, dapat memiliki dampak besar pada apakah pinjaman dibayarkan sesuai kesepakatan adalah mencolok dan perlu mendapat perhatian lebih.
Bagi mereka yang mengatur dan memantau pasar perumahan, memahami hubungan antara apa yang orang harapkan dan apa yang sebenarnya terjadi dapat mengarah pada prediksi yang lebih baik dan pembuatan kebijakan yang lebih cerdas.
Christos A. Makridis, Ph.D., adalah profesor peneliti di Arizona State University, University of Nicosia, dan pendiri serta CEO Dainamic Banking.
William D. Larson, Ph.D., adalah peneliti senior di Kantor Penelitian Keuangan Departemen Keuangan AS, dan anggota non-residen di Pusat Riset Ekonomi Universitas George Washington. Penelitian ini dilakukan saat Larson menjadi ekonom senior di Federal Housing Finance Agency (FHFA). Pandangan yang disajikan di sini adalah milik penulis sendiri dan bukan dari Departemen Keuangan AS, FHFA, atau Pemerintah AS.
Lebih banyak tulisan wajib dibaca yang diterbitkan oleh Fortune:
Pendapat yang diungkapkan dalam tulisan komentar Fortune.com semata-mata merupakan pandangan dari penulisnya dan tidak selalu mencerminkan pendapat dan keyakinan dari Fortune.
Berlangganan newsletter Fortune CEO Weekly Europe baru untuk mendapatkan wawasan kantor pusat tentang cerita bisnis terbesar di Eropa. Daftar gratis.