LOS ANGELES (AP) — Berharap suku bunga KPR akan terus turun setelah Federal Reserve memotong suku bunga pertama mereka sejak tahun lalu? Jangan terlalu berharap.
Seperti yang diperkirakan, bank sentral memberikan potongan sebesar seperempat poin pada hari Rabu dan memproyeksikan akan menurunkan suku bunga acuannya dua kali lagi tahun ini, yang mencerminkan kekhawatiran yang tumbuh atas pasar kerja AS.
Berikut adalah faktor-faktor yang menentukan suku bunga KPR dan apa arti langkah terbaru Fed untuk pasar perumahan:
Bagaimana pemotongan suku bunga mempengaruhi KPR
Suku bunga KPR sebagian besar telah turun sejak akhir Juli karena ekspektasi pemotongan suku bunga Fed. Rata-rata suku bunga KPR 30 tahun berada di **6,35%** minggu lalu, tingkat terendah dalam hampir setahun, menurut pembeli hipotek Freddie Mac.
Penurunan serupa dalam suku bunga KPR terjadi sekitar waktu ini tahun lalu dalam minggu-minggu menjelang pemotongan suku bunga pertama Fed dalam lebih dari empat tahun. Saat itu, rata-rata suku bunga KPR 30 tahun turun ke level terendah 2 tahun sebesar 6,08% satu minggu setelah bank sentral memotong suku bunga.
Tapi sejak itu, angkanya tidak pernah mendekati level itu lagi.
Suku bunga KPR tidak terus turun tahun lalu, bahkan ketika Fed memotong suku bunga utamanya dua kali lagi. Malahan, suku bunga KPR naik dan terus naik hingga rata-rata suku bunga pinjaman rumah 30 tahun mencapai sedikit di atas 7% pada pertengahan Januari.
Seperti tahun lalu, pemotongan suku bunga Fed tidak selalu berarti suku bunga KPR akan terus menurun, meskipun bank sentral memberi sinyal akan ada lebih banyak pemotongan ke depan.
“Suku bunga bisa turun lebih jauh, karena Fed telah memberi sinyal potensi dua pemotongan suku bunga lagi tahun ini,” kata Lisa Sturtevant, kepala ekonom di Bright MLS. “Namun, masih ada risiko pembalikan dalam suku bunga KPR. Inflasi memanas pada bulan Agustus dan jika laporan inflasi September menunjukkan kenaikan lain dalam harga konsumen, mungkin kita bisa melihat suku bunga naik.”
Bagaimana suku bunga KPR ditetapkan
Fed tidak secara langsung menetapkan suku bunga KPR. Sebaliknya, mereka dipengaruhi oleh beberapa faktor, dari keputusan kebijakan suku bunga Fed hingga ekspektasi investor pasar obligasi untuk ekonomi dan inflasi.
Suku bunga KPR umumnya mengikuti **trajektori** imbal hasil Treasury 10 tahun, yang digunakan oleh pemberi pinjaman sebagai panduan untuk menetapkan harga pinjaman rumah.
Itu karena hipotek biasanya digabungkan menjadi sekuritas yang dijamin hipotek yang dijual kepada investor. Untuk menjaga sekuritas yang dijamin hipotek tetap menarik bagi investor, imbal hasilnya — atau pengembalian tahunan — disesuaikan agar kompetitif dengan imbal hasil yang ditawarkan oleh AS pada obligasi pemerintah 10 tahunnya. Ketika imbal hasil obligasi itu naik, mereka cenderung mendorong kenaikan suku bunga KPR, dan sebaliknya.
Imbal hasil Treasury 10 tahun sebagian besar telah mereda sejak pertengahan Juli karena tanda-tanda yang berkembang bahwa pasar tenaga kerja telah melemah memicu ekspektasi pemotongan suku bunga Fed bulan ini.
Sampai sekarang, Fed menahan suku bunga utamanya tahun ini karena lebih khawatir tentang inflasi yang berpotensi memburuk akibat tarif administrasi Trump daripada tentang pasar tenaga kerja.
Pada saat yang sama, inflasi sejauh ini menolak untuk kembali di bawah target 2% Fed.
Ketika Fed memotong suku bunga, hal itu dapat memberi dorongan pada pasar tenaga kerja dan ekonomi secara keseluruhan, tetapi juga dapat memicu inflasi. Itu, pada gilirannya, dapat mendorong kenaikan suku bunga KPR.
“Ini bukan hanya tentang apa yang Fed lakukan hari ini, ini tentang apa yang diharapkan akan mereka lakukan di masa depan, dan itu ditentukan oleh hal-hal seperti pertumbuhan ekonomi, apa yang akan terjadi di pasar tenaga kerja dan seperti apa inflasi yang kita pikirkan dalam setahun ke depan atau lebih,” kata Danielle Hale, kepala ekonom di Realtor.com.
Apa yang diharapkan untuk suku bunga KPR
“Jika Fed terus menurunkan suku bunga, itu tidak selalu berarti KPR akan turun,” kata Stephen Kates, analis keuangan di Bankrate. “Itu berarti bahwa mereka mungkin bisa turun lebih jauh, dan mereka mungkin cenderung ke arah itu, bahkan jika mereka tidak bergerak selaras.”
Menjelang pemotongan suku bunga Fed, pasar berjangka telah memperhitungkan ekspektasi bahwa bank sentral akan memotong suku bunga kuncinya dalam pertemuan kebijakan mendatang tahun ini dan hingga 2026. Tetapi proyeksi terbaru Fed menunjukkan jalur pemotongan suku bunga yang kurang agresif daripada yang diharapkan pasar.
“Kesenjangan yang sedang berlangsung antara ekspektasi pasar dan Fed ini berarti bahwa beberapa risiko tekanan kenaikan pada suku bunga KPR tetap ada,” kata Hale, menambahkan bahwa penurunan suku bunga KPR “kemungkinan akan berlanjut setidaknya hingga minggu ini.”
Hale baru-baru ini memprakirakan bahwa rata-rata suku bunga KPR 30 tahun akan berada antara 6,3% dan 6,4% pada akhir tahun ini. Itu sejalan dengan proyeksi terbaru oleh ekonom lain yang juga tidak mengharapkan rata-rata suku bunga turun di bawah 6% tahun ini.
Dampak keseluruhan pada pasar perumahan
Penarikan kembali suku bunga KPR pada akhir musim panas telah menjadi tren yang disambut baik untuk pasar perumahan, yang telah mengalami penurunan sejak 2022, ketika suku bunga KPR mulai naik dari posisi terendah bersejarah. Penjualan rumah bekas AS tahun lalu anjlok ke level terendah dalam hampir 30 tahun dan tetap lesu sejauh ini tahun ini.
Meskipun suku bunga yang lebih rendah memberi pembeli rumah lebih banyak daya beli, suku bunga KPR tetap terlalu tinggi bagi banyak orang Amerika untuk mampu membeli rumah. Itu sebagian besar karena harga rumah, meskipun naik lebih lambat daripada tahun-tahun sebelumnya, masih naik sekitar 50% secara nasional sejak awal dekade ini.
“Meskipun suku bunga yang lebih rendah akan membawa beberapa pembeli dan penjual ke pasar, pemotongan hari ini tidak akan cukup untuk memecah kebuntuan pasar perumahan,” kata Sturtevant. “Kita perlu melihat penurunan lebih lanjut dalam suku bunga KPR dan pertumbuhan harga rumah yang jauh lebih lambat, atau bahkan penurunan harga rumah, untuk membuat dampak pada keterjangkauan.”
Jika suku bunga KPR terus mereda, pembeli rumah akan mendapat manfaat dari pembiayaan yang lebih terjangkau. Tetapi suku bunga KPR yang lebih rendah juga bisa menarik lebih banyak pembeli, membuat pasar lebih kompetitif pada saat penjual di seluruh negeri lebih sulit untuk menawar harga yang keras.
Pilihan untuk pembeli rumah
Memprediksi kapan suku bunga KPR akan turun dan seberapa banyak adalah hal yang menakutkan karena begitu banyak variabel yang dapat mempengaruhi trajektori mereka dari minggu ke minggu.
Pembeli rumah yang mampu membeli dengan suku bunga saat ini mungkin lebih baik membeli sekarang jika mereka menemukan properti yang sesuai dengan kebutuhan mereka, daripada mencoba mengatur waktu pasar, kata Kates.
Banyak pemilik rumah yang ingin melakukan refinance sudah memanfaatkan penurunan suku bunga, mengirimkan aplikasi untuk pinjaman refinance meningkat tajam dalam beberapa pekan terakhir.
Satu aturan praktis yang perlu dipertimbangkan saat melakukan refinance adalah apakah Anda dapat mengurangi suku bunga Anda saat ini setidaknya satu poin persentase, yang membantu mengurangi dampak biaya refinance.