Lebih dari satu dari empat rumah di AS—senilai $12,7 triliun dalam real estat—menghadapi setidaknya satu tipe “risiko iklim parah atau ekstrem,” seperti banjir, badai, dan kebakaran hutan, menurut Laporan Risiko Iklim Realtor.com®. Laporan oleh ekonom Jiayi Xu ini menjelaskan bagaimana ancaman iklim yang meningkat ini mengubah pasar perumahan, menciptakan beban keuangan besar untuk pemilik rumah, dan mendorong kenaikan biaya serta kompleksitas asuransi di seluruh negara.
Secara keseluruhan, laporan menemukan bahwa 26% rumah di AS berisiko parah atau ekstrem, dengan risiko banjir yang sangat diremehkan oleh pemerintah federal. Hampir 6 juta rumah (senilai $3,4 triliun) menghadapi banjir parah dalam 30 tahun ke depan, sekitar 2 juta lebih banyak dari perkiraan FEMA, karena peta banjir yang sudah ketinggalan zaman. Area metro besar seperti Miami, New York, Tampa, Los Angeles, dan Houston secara kolektif memiliki properti bernilai ratusan miliar dolar yang berisiko.
Angka ini sebenarnya mengalami penurunan dari edisi laporan yang sama tahun 2024, yang menemukan 44% dan rumah senilai $22 triliun terekspos, tetapi kepala ekonom Realtor.com Danielle Hale memberitahu Fortune bahwa laporan-laporan ini tidak bisa dibandingkan secara langsung. Edisi 2024 mencakup lima risiko iklim—banjir, angin, api, panas dan kualitas udara—sementara edisi 2025 hanya mencakup tiga. Bahkan jika memisahkan risiko angin, banjir, dan kebakaran hutan dari laporan 2024 menghasilkan nilai kumulatif $14,1 triliun, sebuah angka yang lebih tinggi dari edisi 2025.
Hale juga mengatakan Realtor.com bermitra dalam laporan ini dengan First Street, sebuah firma riset yang berusaha mengkuantifikasi risiko untuk “setiap properti di negara ini,” dan model mereka bisa berubah dari tahun ke tahun. Hale juga mencatat beberapa peristiwa iklim “cukup terkenal” telah terjadi di antara dua laporan tersebut, seperti kebakaran hutan LA yang dahsyat, yang menurut Fortune menghanguskan kekayaan properti senilai $150 miliar.
Titik panas banjir, badai, dan kebakaran hutan
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach memimpin dalam total nilai properti yang berisiko kerusakan parah akibat banjir dan angin, dengan semua rumah di area metro tertentu seperti Miami dan Houston diklasifikasikan sangat rentan. New Orleans dan beberapa area metro di Florida menunjukkan pangsa tertinggi rumah yang terekspos risiko banjir relatif terhadap nilai properti keseluruhan. California memegang hampir 40% dari total nilai properti terekspos kebakaran hutan nasional, sekitar $3,4 triliun, dengan Los Angeles dan Riverside sebagai titik perhatian utama. Di luar California, kota-kota barat seperti Colorado Springs, Colorado, dan Tucson, Arizona, juga menghadapi ancaman properti terkait kebakaran hutan yang tinggi.
Premi asuransi melonjak di pasar berisiko tinggi, dengan pemilik rumah di Miami membayar rata-rata 3,7% dari nilai rumah dalam premi tahunan—tarif tertinggi di negara itu. Asuransi banjir sering dijual terpisah, potongan badai bisa lima kali lebih tinggi dari polis standar, dan cakupan kebakaran hutan sering terbatas atau tidak terjangkau. Kesulitan mendapatkan cakupan yang terjangkau berkontribusi pada “gurun asuransi,” menurut World Economic Forum. Hale mencatat asuransi diperlukan untuk sebagian besar KPR, tetapi bagi jutaan warga AS yang memiliki rumah mereka secara tunai tanpa KPR, mereka bisa tidak memiliki asuransi secara legal dan karenanya rentan.
Kenaikan tajam premi asuransi, meningkatnya frekuensi peristiwa bencana, dan kesulitan yang berkembang dalam mendapatkan cakupan tidak hanya mengubah tempat tinggal orang tetapi juga apakah perumahan tetap terjangkau di daerah rentan. Ketika asuransi menjadi lebih sulit didapat di daerah rawan risiko, pasar di daerah berisiko rendah diperkirakan akan melihat pertumbuhan harga rumah yang lebih kuat karena migrasi yang didorong iklim. Hale mengatakan Realtor.com telah menjalankan laporan ini selama lima tahun dan “mudah untuk melupakan besarnya atau risiko” dari iklim, “mudah untuk meremehkan mereka,” dan perusahaannya berharap dapat membekali pembeli rumah dengan informasi sebanyak mungkin untuk mengambil keputusan besar.
Hilang dalam banjir?
Studi Realtor.com menjelaskan bahwa First Street menemukan perbedaan besar dalam jumlah rumah berisiko antara modelnya dan zona FEMA karena yang terakhir “tidak memperhitungkan curah hujan deras dan perubahan iklim masa depan.” Analisis Realtor.com menemukan bahwa sekitar 2 juta rumah, bernilai hampir $1 triliun, bisa menghadapi risiko banjir yang tidak diketahui pemilik rumah saat ini, dan karenanya mereka mungkin tidak memiliki asuransi banjir.
Jika area risiko banjir besar yang diidentifikasi oleh First Street diperhitungkan, kesenjangan ini bisa lebih besar. New York, Los Angeles, dan San Francisco memiliki kesenjangan terbesar, dalam hal dolar. Menurut studi, New York memiliki kerentanan $95,3 miliar, LA memiliki $65,6 miliar, dan San Francisco memiliki $54,9 miliar.
Sektor asuransi dan perumahan sedang berusaha keras untuk mengantisipasi bom waktu ini. CEO Fannie Mae Priscilla Almodovar menulis di halaman Fortune pada Mei 2024 dia menghargai Beyoncé untuk lagunya “YA YA” di album “Cowboy Carter”, di mana dia membunyikan alarm gurun asuransi: “Kebakaran hutan membakar rumahnya/Asuransi tidak akan membayar Fannie Mae.” Setiap tahun sejak 2021, tambahnya, AS rata-rata mengalami 22 bencana alam dengan kerusakan melebihi $1 miliar, kontras yang mencolok dari tahun 1980-an, ketika rata-ratanya tiga per tahun.
Untuk artikel ini, Fortune menggunakan AI generatif untuk membantu dengan draf awal. Seorang editor memverifikasi keakuratan informasi sebelum publikasi.
Fortune Global Forum kembali pada 26–27 Oktober 2025 di Riyadh. CEO dan pemimpin global akan berkumpul untuk acara dinamis undangan-only yang membentuk masa depan bisnis. Ajukan aplikasi untuk undangan.