Pembeli Harus Waspadai Potensi Penurunan Suku Bunga dalam Beberapa Bulan Mendatang
Tharon Green/CNET
Pasar perumahan tidak kebal terhadap gejolak politik dan ekonomi, tetapi suku bunga hipotek justru terlihat stabil belakangan ini. Sejak musim semi, rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun bergerak dalam kisaran sempit di sekitar 6,8% hingga 7%.
Awalnya, suku bunga hipotek diperkirakan membaik secara bertahap pada 2025. Namun, kebijakan tarif inflasi pemerintahan Trump, defisit anggaran, dan manuver geopolitik menyebabkan prediksi menjadi lebih suram, termasuk lebih sedikit pemotongan suku bunga oleh Federal Reserve.
Asosiasi Bankir Hipotek kini memproyeksikan suku bunga hipotek hanya akan turun sedikit menjadi 6,7% pada akhir tahun.
"Pembeli rumah baru akan terdorong jika suku bunga hipotek jauh di bawah level saat ini, pasti di bawah 6,75%," kata Beth Ann Bovino, kepala ekonom U.S. Bank.
Ekonom juga memantau potensi perang di Timur Tengah yang bisa memicu volatilitas di pasar global, memengaruhi harga minyak dan dolar AS, yang berimbas pada imbal hasil obligasi jangka panjang dan suku bunga hipotek.
Namun, dengan gencatan senjata Israel-AS-Iran yang masih bertahan, suku bunga belum mengalami fluktuasi besar. Logan Mohtashami, analis utama HousingWire, menyatakan bahwa serangan terhadap fasilitas nuklir Iran dianggap sebagai kejadian jangka pendek, sehingga dampaknya terhadap suku bunga hipotek terbatas.
Dalam beberapa minggu ke depan, pakar pasar properti akan menilai potensi eskalasi militer, harga minyak, dan respons Fed terhadap data lapangan kerja serta risiko resesi. Jika variabel-variabel ini mendorong penurunan suku bunga kredit perumahan, lebih banyak pembeli mungkin akan kembali ke pasar.
Pemotongan Suku Bunga Fed Diprediksi Tetap Terjadi pada Musim Gugur
Meski ada desakan agar biaya pinjaman konsumen diturunkan—termasuk dari Gedung Putih—Fed mempertahankan suku bunga tetap untuk keempat kalinya tahun ini dalam rapat kebijakan moneter 18 Juni.
Dua pejabat Fed baru-baru ini menyebut kemungkinan pemotongan suku bunga pada Juli, tetapi pasar lebih memproyeksikan penurunan pada September. Ketua Fed Jerome Powell menegaskan sikap "tunggu dan lihat" karena kekhawatiran atas dampak inflasi dari tarif.
Tugas utama Fed adalah menjaga lapangan kerja maksimal dan mengendalikan inflasi, terutama melalui penetapan suku bunga acuan jangka pendek untuk pemberi pinjaman. Ekonomi yang lesu biasanya memerlukan pemotongan suku bunga untuk mendorong pertumbuhan, tetapi menurunkannya terlalu cepat bisa memicu kenaikan harga jika inflasi masih di atas target.
Perubahan kebijakan moneter Fed memengaruhi suku bunga pinjaman secara keseluruhan, meski tidak berbanding lurus dengan pinjaman rumah. Tahun 2024, Fed memotong suku bunga tiga kali, tetapi suku bunga hipotek tidak turun.
Suku bunga hipotek terutama dipengaruhi pergerakan di pasar obligasi, khususnya imbal hasil obligasi 10 tahun. Imbal hasil obligasi dan suku bunga naik atau turun tergantung pada bagaimana data inflasi dan ketenagakerjaan mengubah spekulasi investor dan penilaian risiko.
Dampak Perang dan Tarif terhadap Suku Bunga Hipotek
Karena suku bunga hipotek sangat sensitif terhadap kebijakan fiskal dan gangguan rantai pasokan, perang dagang global atau konflik militer dengan Iran bisa memengaruhi arah suku bunga hipotek.
Misalnya, jika inflasi naik akibat kebijakan tarif atau lonjakan harga energi, suku bunga hipotek mungkin ikut naik.
"Meski banyak tarif sudah diberlakukan, beberapa yang besar belum berlaku," kata Bovino. Menurutnya, rata-rata rumah tangga di AS diperkirakan kehilangan pendapatan sekitar $3.000 akibat tarif, dengan rumah tangga berpenghasilan rendah terkena dampak lebih berat.
Sebaliknya, konflik berkepanjangan di Timur Tengah juga bisa memicu kekhawatiran resesi dan mendorong investor membeli aset aman seperti obligasi pemerintah. Selama gejolak geopolitik tinggi, permintaan obligasi "safe-haven" bisa menaikkan harga dan menurunkan imbal hasil, sehingga sementara waktu menekan suku bunga hipotek.
Namun, menurut Matt Graham dari Mortgage News Daily, serangan udara singkat berbeda dengan perang berkepanjangan. Semakin besar keterlibatan AS, semakin besar dampaknya bagi pasar.
"Konflik geopolitik besar memang cenderung menekan suku bunga secara historis, tetapi reaksi itu bisa dikurangi atau bahkan dibalik oleh berbagai faktor," kata Graham lewat email. Jika konflik berdampak negatif pada inflasi—misalnya karena lonjakan harga minyak—hal itu bisa mengimbangi permintaan obligasi.
Menghadapi Pasar Perumahan yang Tidak Terjangkau
Tantangan keterjangkauan yang besar membuat musim semi ini kembali menjadi periode lesu bagi pembeli rumah. Meski kekurangan perumahan mulai mereda di beberapa pasar lokal dan memberi daya tawar lebih bagi pembeli, banyak orang masih terkunci oleh harga rumah yang mahal.
"Harga masih sangat tinggi," kata Bovino. "Ditambah biaya pinjaman hipotek, sangat sulit bagi kebanyakan orang untuk masuk ke pasar properti." Dengan risiko resesi yang masih mengintai, orang yang khawatir dengan kondisi finansial akan semakin enggan mengambil utang hipotek.
Calon pembeli yang menunggu penurunan suku bunga mungkin harus beradaptasi dengan lingkungan suku bunga "tinggi untuk lebih lama", dengan fluktuasi antara 5% dan 7% dalam jangka panjang.
Meski kekuatan pasar di luar kendali, ada cara untuk membuat pembelian rumah sedikit lebih terjangkau. Tahun lalu, hampir setengah pembeli rumah berhasil mendapatkan suku bunga hipotek di bawah 5%, menurut Zillow.
Berikut strategi yang terbukti bisa membantu menghemat hingga 1,5% pada suku bunga hipotek:
💰 Tingkatkan skor kredit. Skor kredit menentukan kelayakan dan suku bunga pinjaman. Skor kredit 740 atau lebih tinggi membantu mendapatkan suku bunga lebih rendah.
💰 Menabung untuk uang muka lebih besar. Uang muka yang lebih besar mengurangi jumlah pinjaman dan menurunkan suku bunga. Uang muka 20% juga menghilangkan premi asuransi hipotek.
💰 Bandingkan penawaran pemberi pinjaman. Membandingkan pinjaman dari beberapa pemberi pinjaman membantu mendapatkan suku bunga lebih baik. Disarankan meminta estimasi dari 2-3 pemberi pinjaman.
💰 Pertimbangkan mortgage points. Anda bisa menurunkan suku bunga dengan membeli mortgage points, di mana setiap poin (1% dari total pinjaman) mengurangi suku bunga sebesar 0,25%.
Tonton video ini: 6 Cara Menurunkan Suku Bunga Hipotek 1% atau Lebih
(02:31)