Sebagai seorang profesor Columbia Business School, Stijn Van Nieuwerburgh memiliki julukan yang menarik. Gray lady sendiri, The New York Times, menyebutnya sebagai “nabi kemalangan perkotaan” tahun lalu karena ramalannya yang didasarkan pada penelitiannya bertahun-tahun tentang dampak ekonomi dari kerja jarak jauh terhadap real estat dan keuangan publik.
Kini, katanya kepada Fortune, ia melihat “horison peristiwa” untuk spiral penurunan gaya tahun 1970 yang dikenal dalam profesi ekonomi sebagai “loop malapetaka.” Dan ini hanya babak pertama.
Semua orang tahu gedung perkantoran di seluruh negeri telah mengalami tekanan dari Covid dan meningkatnya kerja jarak jauh. Mungkin hanya San Francisco yang merupakan contoh yang lebih baik daripada New York City, di mana jumlah kantor yang terbengkalai mencapai rekor tertinggi: hampir 20% dibiarkan kosong, mengalami kerugian finansial dan menyusutnya basis pajak kota.
Lebih banyak ekonom daripada Van Nieuwerburgh yang mengatakan bahwa dampaknya bisa jauh melampaui sektor real estat: Tanpa perubahan drastis, katanya, NYC bisa menuju ke “loop malapetaka” yang akan mempengaruhi segalanya mulai dari nilai perumahan hingga anggaran layanan publik dan tingkat kejahatan. Contoh paling terkenal adalah tahun 1970-an, ketika “perpindahan etnis” dan krisis fiskal mengirim New York ke dalam kemerosotan yang tidak diatasi selama lebih dari satu dekade.
Ini adalah persamaan sederhana, kata Van Nieuwerburgh dalam wawancara dengan Fortune, “Pemerintah memotong pengeluaran berarti kurangnya uang untuk transportasi, kurangnya uang untuk pendidikan, untuk sanitasi, untuk semua hal yang membuat kota menarik.”
Van Nieuwerburgh, yang bergabung dengan Columbia pada tahun 2018, hanya beberapa tahun setelah memenangkan penghargaan untuk penelitiannya tentang guncangan di pasar perumahan yang memengaruhi perekonomian makro, melihat “horizon peristiwa” untuk loop malapetaka ini akan segera terjadi. Saat uang hibah federal habis dan efek pajak tertunda mulai terasa, ia mengatakan New York berada di “babak pertama” dari apa yang bisa berubah menjadi krisis perkotaan yang sah.
“Dalam tiga hingga lima tahun ke depan, kita akan benar-benar mulai melihat ini. Siklus ini sudah tidak terkendali.”
Efek jarak jauh telah mengubah pasar tradisional untuk ruang kantor perkotaan. Studi menunjukkan bahwa sekitar 30% hari kerja dihabiskan di rumah, angka yang cenderung lebih tinggi untuk sektor perkotaan seperti teknologi, media, dan periklanan. Pemilik properti komersial kesulitan untuk mencapai titik impas karena permintaan akan ruang kantor telah menurun, merugikan sewa dan nilai properti.
Jenis kantor yang diinginkan perusahaan juga berubah. Untuk menarik karyawan kembali secara langsung, perusahaan mencari kantor yang lebih kecil, lebih baru, dengan lebih banyak fasilitas dan manfaat, kata Fred Cordova, CEO konsultan real estat Corion Enterprises, kepada Fortune. Hal ini menempatkan tekanan pada bangunan kantor tengah (dan yang baru kosong) yang selama bertahun-tahun menjadi tulang punggung sektor real estat komersial perkotaan. Waktunya tidak bisa lebih buruk.
“Banyak bangunan ini dibeli setelah krisis keuangan besar, pada tahun 2013 dan 2014. Sebagian besar pinjaman tersebut adalah pinjaman 10 tahun. Jadi ada hampir satu triliun dolar pinjaman yang jatuh tempo,” kata Cordova. “Tidak mungkin untuk mendapatkan refinancing … sebagian besar mungkin tidak bisa membayar utang mereka.”
Selain itu, uang federal yang mengalir ke sektor ini untuk menopangnya selama Covid mulai habis, yang bisa membawa masuk serangkaian gagal bayar. Dan karena gradualisme yang tertanam dalam kode pajak, para kontroler hampir akan mulai merasakan dampak penuh gelombang gagal bayar yang dimulai beberapa tahun yang lalu, kata Van Nieuwerburgh.
Itu yang membuat pengamat anggaran kota begitu khawatir. Penurunan nilai properti komersial sudah menurunkan pembayaran pajak pemilik bangunan. Tetapi pemilik komersial yang kesulitan membayar utang mereka—atau, potensialnya, pajak mereka—dapat mengirimkan gelombang kejut jauh melampaui sektor real estat. Kota New York menghasilkan sedikit di bawah 10% dari pendapatan pajaknya dari properti komersial, dan penurunan yang signifikan terhadap sumber pendapatan tersebut akan merugikan pengeluaran anggaran secara menyeluruh, kata Van Nieuwerburgh.
Sektor perbankan, yang memiliki paparan tinggi terhadap properti komersial, juga berada di bawah tekanan dari nilai properti yang terpuruk. Bank-bank terbesar kebanyakan aman, tetapi sebagian besar utang properti komersial New York dipegang oleh bank-bank regional dan lokal yang lebih kecil dan kurang modal untuk bertahan lebih lama jika tingkat hunian naik dan nilai properti terus turun. Van Neiuwerburgh mengatakan bahwa bank memiliki sekitar setengah dari $6 triliun utang real estat komersial di Amerika Serikat—tapi dari setengah itu, 70% dimiliki oleh bank-bank regional kecil.
“Beberapa bank lokal, bank komunitas yang terlalu terpapar … mereka akan hancur,” kata Cordova.
Inti dari teori “loop malapetaka” ini adalah bahwa itu bersifat mandiri. Jika tingkat hunian naik dan nilai properti turun, kota tidak bisa mengumpulkan sebanyak pajak dan bank-bank yang terpapar harus membatasi pemberian pinjaman. Itu berarti pengeluaran publik yang lebih sedikit untuk hal-hal seperti transportasi, sanitasi, dan keamanan publik, dan investasi yang lebih sedikit dalam bisnis kecil. Pusat kota yang kotor, lebih berbahaya, dan kurang dapat diakses tidak mungkin menarik perusahaan dan pekerja jarak jauh, yang berarti tingkat hunian akan naik bahkan lebih dan nilai properti akan terus turun. Penduduk kaya dapat menyerah dan memindahkan keluarga mereka (dan dolar pajak mereka) ke negara-negara berpajak rendah seperti Texas atau Florida. Dan dengan demikian, siklus ini akan kembali berulang.
“Uang sekarang habis, atau telah habis. Ini adalah tahun pertama di mana kita tidak lagi melihat dolar federal tambahan. Itu mulai terasa… [Dan] tingkat hunian sudah mencapai titik tertinggi sepanjang masa,” kata Van Nieuwerburgh. “Kombinasi ini menghasilkan pukulan yang cukup parah.”
Berlangganan newsletter CFO Daily untuk tetap up-to-date dengan tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan perusahaan. Daftar secara gratis.