Mortgage rates menekuk ke tingkat terendah mereka sejak akhir Oktober minggu lalu, sebelum apa yang bisa menjadi lagu terakhir Federal Reserve untuk pemotongan suku bunga. Pada pertemuan kebijakan terakhirnya tahun ini pada 17-18 Desember, Fed diperkirakan akan memangkas suku bunga acuan sebesar 0,25%, pemangkasan ketiganya pada tahun 2024. Namun, calon pembeli rumah tidak boleh mengharapkan suku bunga hipotek turun secara tiba-tiba dalam jumlah yang sama. Meskipun suku bunga hipotek dipengaruhi oleh tindakan Fed, mereka lebih dekat mengikuti pergerakan pasar obligasi.
\”Suku bunga hipotek seringkali fluktuatif,\” kata Jacob Channel, ekonom senior di LendingTree. \”Kita akan membutuhkan lebih banyak waktu sebelum kita dapat menentukan apakah penurunan baru-baru ini dalam suku bunga hipotek merupakan indikasi dari tren jangka panjang atau apakah itu hanya kilatan di panci,\” kata Channel.
Belakangan ini, harapan telah memudar untuk pemangkasan suku yang agresif tahun depan mengingat ketidakpastian atas apakah proposal pajak dan tarif Presiden terpilih Donald Trump akan memicu inflasi atau mengganggu ekonomi. Bergantung pada bagaimana ekonomi berkinerja di awal pemerintahan baru, Fed bisa menunda pemotongan tambahan hingga Maret atau lebih lama, kata Channel kepada CNET.
Meskipun belum ada yang pasti, para ahli mengatakan pemotongan Rabu ini bisa menjadi yang terakhir untuk sementara waktu. Suku bunga hipotek masih bisa turun pada tahun 2025 jika data ekonomi melemah dan Fed terus memangkas suku bunga. Tapi dari posisi saat ini, itu adalah \”jika\” yang cukup besar.
Baca lebih lanjut: Prediksi Hipotek 2025: Suku Bunga Rendah Tidak Akan Kembali di Bawah Trump
Fed, inflasi, dan suku bunga hipotek
Bank sentral memiliki dua tujuan utama: menjaga lapangan kerja maksimal dan mengendalikan inflasi. Bank mengandalkan data inflasi dan tenaga kerja, yang bertindak sebagai barometer kesehatan ekonomi, saat memutuskan untuk menaikkan atau menurunkan suku bunga acuan jangka pendeknya ke atas atau ke bawah.
Ketika inflasi mencapai puncaknya pada tahun 2022, Fed menaikkan suku bunga untuk menurunkan permintaan dan membatasi pertumbuhan harga, dan suku bunga hipotek melonjak sebagai respons. Fed beralih ke pemangkasan suku bunga awal musim gugur ini, karena data menunjukkan inflasi yang melambat dan pasar kerja yang lebih lambat.
Data inflasi terbaru, yang menunjukkan harga naik 2,7% secara tahunan pada November, tidak begitu kuat sehingga menghalangi Fed dari memangkas suku bunga minggu ini. Tapi hal itu menimbulkan alarm bahwa kemajuan telah terhenti, jika tidak berhenti sama sekali, dalam menurunkan inflasi ke target tahunan 2% Fed.
Sementara itu, pasar tenaga kerja tidak menunjukkan celah besar. Sementara Fed ingin menghindari menjaga suku pinjaman terlalu tinggi – yang bisa membuat ekonomi tergelincir ke resesi – juga waspada memangkas suku bunga terlalu cepat hanya untuk melihat inflasi memanas kembali.
Ke mana arah suku bunga hipotek menuju tahun 2025
Dengan inflasi masih di atas target dan pertumbuhan lapangan kerja kuat, investor pasar obligasi sekarang mengharapkan lebih sedikit pemotongan suku Fed dan suku bunga jangka panjang yang lebih tinggi, yang kemungkinan akan menimbulkan tekanan naik pada suku bunga hipotek.
\”Suku bunga hipotek akan mengikuti arah dari pasar obligasi, yang juga bereaksi terhadap inflasi dan data ekonomi lainnya,\” kata Melissa Cohn, wakil presiden regional di William Raveis Mortgage. \”Jika ekonomi terus berada dalam posisi kuat, maka kemungkinan kita akan melihat sedikit pergerakan turun dalam suku bunga hipotek.\”
Meskipun para ahli awalnya memprediksi secara optimis bahwa suku bunga akan turun hingga mendekati 6% pada akhir 2024, proyeksi telah berubah secara signifikan. Fannie Mae sekarang memperkirakan suku bunga hipotek tetap di atas 6,5% hingga awal 2025.
Para ahli sependapat bahwa suku bunga hipotek hanya akan turun pada tahun 2025 jika ekonomi melemah. Itu berarti ketersediaan perumahan akan tetap sama dalam jangka pendek.
Apa lagi yang terjadi di pasar perumahan hari ini?
Pasar perumahan yang tidak terjangkau saat ini merupakan hasil dari suku bunga hipotek yang tinggi, kurangnya pasokan perumahan yang berkelanjutan, harga rumah yang mahal, dan hilangnya daya beli karena inflasi.
Inventaris perumahan yang rendah: Pasar perumahan seimbang umumnya memiliki lima hingga enam bulan pasokan. Sebagian besar pasar saat ini rata-rata setengah dari jumlah itu. Meskipun kita melihat lonjakan konstruksi baru pada tahun 2022, menurut Zillow, kita masih memiliki kekurangan sekitar 4,5 juta rumah.
Suku bunga hipotek tinggi: Pada awal tahun 2022, suku bunga hipotek berada di dekat titik terendah sejarah sekitar 3%. Saat inflasi melonjak dan Fed mulai menaikkan suku bunga untuk menjinakkan, suku bunga hipotek hampir dua kali lipat dalam setahun. Pada tahun 2024, suku bunga hipotek masih tinggi, efektif mematok jutaan calon pembeli keluar dari pasar perumahan. Itu menyebabkan penjualan rumah melambat, bahkan selama bulan-bulan membeli rumah yang sibuk, seperti musim semi dan awal musim panas.
Efek kunci suku bunga: Karena sebagian besar pemilik rumah terkunci pada suku bunga hipotek di bawah 6%, dengan beberapa sekecil 2% dan 3%, mereka enggan untuk menjual rumah mereka saat ini karena itu akan berarti membeli rumah baru dengan suku bunga hipotek yang jauh lebih tinggi. Hingga suku bunga hipotek turun di bawah 6%, pemilik rumah memiliki sedikit insentif untuk mencantumkan rumah mereka untuk dijual, meninggalkan kekurangan inventaris untuk dijual kembali.
Harga rumah tinggi: Meskipun permintaan pembelian rumah telah terbatas dalam beberapa tahun terakhir, harga rumah tetap tinggi karena kurangnya inventaris. Harga rumah rata-rata AS adalah $434.568 pada September, naik 5,1% secara tahunan, menurut Redfin.
Inflasi tinggi: Inflasi meningkatkan biaya barang dan layanan dasar, mengurangi daya beli kita. Itu juga berdampak pada suku bunga hipotek: Ketika inflasi tinggi, pemberi pinjaman biasanya menetapkan suku bunga pada pinjaman konsumen untuk mengompensasi kerugian daya beli dan memastikan keuntungan.
Saran ahli untuk pembeli rumah
Tidak pernah menjadi ide yang baik untuk terburu-buru dalam membeli rumah tanpa mengetahui apa yang bisa Anda beli, jadi tetapkan anggaran pembelian rumah yang jelas. Inilah yang disarankan para ahli sebelum membeli rumah:
Bangun skor kredit Anda. Skor kredit Anda adalah salah satu faktor utama yang dipertimbangkan pemberi pinjaman saat menentukan apakah Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek dan pada tingkat suku bunga berapa. Bekerja menuju skor kredit 740 atau lebih tinggi akan membantu Anda memenuhi syarat untuk tingkat lebih rendah.
Simpan untuk uang muka yang lebih besar. Uang muka yang lebih besar akan memungkinkan Anda untuk mengambil hipotek yang lebih kecil dan mendapatkan suku bunga lebih rendah dari pemberi pinjaman Anda. Jika Anda mampu, membuat uang muka setidaknya 20% juga akan menghilangkan kebutuhan untuk asuransi hipotek swasta.
Cari tahu pemberi pinjaman hipotek. Membandingkan penawaran pinjaman dari beberapa pemberi pinjaman hipotek dapat membantu Anda bernegosiasi tingkat yang lebih baik. Para ahli merekomendasikan Anda mendapatkan setidaknya dua hingga tiga perkiraan pinjaman dari pemberi pinjaman yang berbeda sebelum membuat keputusan.
Pertimbangkan persamaan sewa vs. beli. Memilih untuk menyewa atau membeli rumah tidak hanya membandingkan pembayaran sewa bulanan dengan pembayaran hipotek. Menyewa menawarkan fleksibilitas dan biaya awal yang lebih rendah, tetapi membeli memungkinkan Anda membangun kekayaan dan memiliki lebih banyak kendali atas biaya perumahan Anda. Pilihan terbaik tergantung pada keuangan Anda, gaya hidup, dan berapa lama Anda berencana tinggal di satu tempat.
Pertimbangkan poin hipotek. Salah satu cara untuk mendapatkan suku bunga hipotek yang lebih rendah adalah dengan membelinya menggunakan poin hipotek. Satu poin hipotek setara dengan penurunan 0,25% dalam suku bunga hipotek Anda. Umumnya, setiap poin akan biaya 1% dari total jumlah pinjaman.
Lebih lanjut tentang pasar perumahan hari ini