Tharon Green/CNET
Di pasar perumahan yang mahal saat ini, tak heran jika seseorang dengan penghasilan $100.000 per tahun menganggap kepemilikan rumah sulit terjangkau.
Dengan pengalaman lebih dari dua dekade sebagai profesional properti, saya selalu menasihati klien untuk jujur tentang kemampuan finansial mereka, bukan sekadar mengikuti formula bank. Kecuali Anda membeli rumah secara tunai (jarang terjadi), wajar untuk bertanya apakah Anda sanggup mengambil mortgage dengan gaji di atas rata-rata.
Pertama, kita perlu membedakan antara jumlah yang Anda pinjam untuk KPR dan jumlah yang disetujui pemberi pinjaman. Meski bank mungkin menyetujui pinjaman besar, bukan berarti itu pilihan finansial yang bijak bagi hidup atau anggaran Anda.
Kuncinya adalah memahami seberapa banyak Anda bisa meminjam, anggaran bulanan, dan harga rumah di pasar lokal, bukan hanya nasional. Anda juga perlu paham rasio utang-pendapatan (debt-to-income ratio) dan komponen pembayaran KPR selain suku bunga.
Apa bedanya gaji kotor dan pendapatan bersih?
Jika Anda berpenghasilan $100.000 per tahun, itu setara dengan $8.333 per bulan (gaji kotor). Bank menggunakan angka ini untuk menghitung berapa besar rumah yang bisa Anda beli.
Namun, angka ini tidak mencerminkan pendapatan bersih. Setelah potongan pajak dan manfaat, gaji bersih Anda sekitar $6.561 per bulan.
Saat merencanakan beli rumah, fokuslah pada pendapatan bersih—uang yang tersisa setelah semua potongan wajib. Pemberi pinjaman tidak memperhitungkan pengeluaran seperti belanja, perawatan anak, atau cicilan mobil. Perhitungan mereka hanya berdasarkan gaji kotor, yang mungkin terlihat lebih kuat dari kenyataannya.
Manakah yang lebih cocok: KPR konvensional atau FHA?
Sebagian besar pembeli pertama kali memilih KPR konvensional atau Federal Housing Administration (FHA). Pilihan terbaik tergantung pada skor kredit, tabungan, dan tujuan jangka panjang.
- KPR konvensional cocok jika Anda punya kredit bagus (biasanya 680 ke atas) dan bisa membayar down payment 5–20%. Dengan down payment 20%, Anda bisa menghindari asuransi KPR dan dapat suku bunga lebih rendah.
- KPR FHA memungkinkan Anda membeli rumah dengan down payment serendah 3,5% dan skor kredit minimal 580. Namun, ada lebih banyak biaya, dan Anda harus membayar asuransi KPR kecuali melakukan refinance nanti.
Keduanya umum digunakan, tergantung situasi dan kemampuan membayar utang bulanan. Down payment kecil berarti pinjaman lebih besar dan utang jangka panjang lebih banyak.
Ingin bermain aman? Pahami toleransi risiko Anda
Cara teraman saat beli rumah adalah meminjam lebih sedikit dari yang disetujui bank.
Banyak agen menyarankan aturan 28/36:
- Biaya perumahan ≤ 28% dari gaji kotor.
- Total utang bulanan ≤ 36% dari gaji kotor.
Dengan gaji kotor $8.333, batas pembayaran bulanan adalah $2.333.
Pembeli yang lebih hati-hati mungkin mengikuti saran Dave Ramsey: cicilan KPR ≤ 25% dari gaji bersih. Dengan gaji bersih $6.561, batasnya $1.640—sulit dicapai kecuali suku bunga rendah atau Anda punya down payment besar.
Berapa besar down payment yang bisa Anda bayar?
Down payment berpengaruh langsung pada pinjaman, cicilan bulanan, dan kebutuhan asuransi KPR. Misal, untuk rumah $400.000:
- FHA: 3,5% = $14.000
- Konvensional minimal: 5% = $20.000
- Tanpa asuransi KPR: 20% = $80.000
Down payment 20% berarti cicilan lebih rendah, tanpa asuransi KPR, dan utang lebih sedikit. Tapi jika itu menguras tabungan, bukan pilihan bijak—Anda masih butuh dana untuk biaya penutupan, perawatan, dan darurat.
Apa saja komponen cicilan KPR?
Cicilan KPR tidak hanya mencakup pokok dan bunga, tetapi juga:
☑️ Pajak properti: 1–1,5% nilai rumah per tahun.
☑️ Asuransi rumah: $100–$150 per bulan.
☑️ Asuransi KPR: Jika down payment <20%, bisa ratusan dollar per bulan.
☑️ Biaya HOA: $100–$500+ (untuk apartemen/komunitas terencana).Contoh: Cicilan $2.000 bisa menjadi $2.700–$3.000 setelah semua komponen dihitung.
Apa itu debt-to-income ratio (DTI)?
DTI mengukur kemampuan membayar utang: total utang bulanan ÷ gaji kotor.
- Rasio depan: persentase untuk biaya perumahan saja.
- Rasio belakang: termasuk semua utang (KPR, kartu kredit, dll.).
KPR konvensional biasanya membatasi DTI belakang hingga 49,99%, sementara FHA lebih fleksibel. Namun, DTI lebih rendah memberi ruang gerak lebih besar.
Bisakah saya beli rumah $400.000 dengan gaji $100.000?
Mungkin, tapi anggaran setiap orang berbeda. Jika Anda membayar down payment kecil atau punya utang lain, pertimbangkan rumah lebih murah atau lokasi lebih terjangkau.
Beberapa kasus menunjukkan biaya perumahan mencapai 40–50% gaji bersih. Di atas kertas terlihat aman, tapi dalam praktek, itu menyisakan sedikit uang untuk kebutuhan lain.
Mungkinkah beli rumah dengan gaji $65.000?
Lebih sulit dan berisiko. Anda butuh down payment besar, penghasilan tambahan, atau bantuan keluarga. Di daerah terjangkau, KPR FHA atau program bantuan bisa membantu. Tapi di wilayah mahal seperti California atau New York, opsi sangat terbatas.
Apakah harga rumah akan turun?
Harga rumah mungkin melambat di beberapa area, tapi penurunan drastis kecil kemungkinannya. Menunggu harga anjlok bisa membuat Anda kehilangan rumah ideal.
Haruskah menghitung semuanya?
Ya, tapi Anda tidak harus melakukannya sendiri. Konsultasikan dengan penasihat KPR sebelum mulai mencari rumah. Mereka akan membantu menghitung kemampuan finansial Anda dan memastikan tidak ada kejutan saat pembayaran.
Mengambil KPR adalah komitmen besar. Memastikan angka tepat—terutama di pasar mahal dan ekonomi tak pasti—membantu Anda siap menghadapi biaya kepemilikan rumah tanpa penyesalan.
Typos: "kepemilikan rumah sulit terjangkau" (seharusnya "kepemilikan rumah terasa sulit terjangkau"), "anjlok" (seharusnya "anjlog").