Departemen Kehakiman AS dan platform properti RealPage baru saja mencapai kesepakatan. Karena kesepakatan ini tidak membongkar total RealPage, ini tidak akan dianggap sebagai kemenangan mutlak bagi para penyewa yang membenci RealPage. Tapi ini adalah sesuatu, dan kemungkinan besar akan melemahkan kekuatan platform tersebut dalam menaikkan sewa. Pasalnya, kini RealPage dicegah untuk mengumpulkan dan mengolah informasi nonpublik dari para tuan tanah pesaing saat menetapkan harga.
Menurut New York Times, RealPage lewat pernyataan Stephen Weissman, pengacara yang mewakilinya, masih menyangkal telah melakukan kesalahan. Perusahaan tersebut merasa senang pemerintah bersedia “memberkati legalitas atas perubahan produk RealPage yang telah dan rencana dilakukan,” ujar Weissman. “Banyak misinformasi tentang cara kerja perangkat lunak RealPage dan nilai yang diberikannya bagi both penyedia perumahan dan penyewa.”
RealPage, yang didirikan pada 1998, adalah alat multifungsi bagi tuan tanah, bukan sekadar bantuan penetapan harga. Fitur-fiturnya, menurut liputan pers dan tuntutan federal yang berujung pada kesepakatan ini, selama bertahun-tahun seperti hantu yang tak terlihat dalam hidup para penyewa, membuat kehidupan umumnya lebih sengsara, meski kebanyakan penyewa tidak tahu itu ada. Misalnya, menurut investigasi tahun 2020 oleh New York Times dan The Markup, RealPage menggunakan algoritma yang cacat untuk melakukan pemeriksaan latar belakang, dan tuan tanah menolak orang mendapatkan rumah berdasarkan dakwaan kriminal yang tidak ada.
Dalam hal sewa, RealPage sendiri pernah mengklaim bahwa tuan tanah yang setia menggunakannya “memanfaatkan setiap peluang yang mungkin untuk menaikkan harga bahkan dalam kondisi tren penurunan atau yang tak terduga sekalipun.”
Kemudian pada Agustus tahun lalu, Departemen Kehakiman—bersama dengan delapan jaksa agung negara bagian—menjebloskan RealPage dengan gugatan antimonopoli. Dokumen hukumnya sangat memuaskan untuk dibaca, terutama ketika Anda tahu RealPage menyetujui kesepakatan setelah dituduh dengan hal berikut:
“Pada intinya, RealPage adalah perantara algoritmik yang mengumpulkan, menggabungkan, dan mengeksploitasi informasi sensitif kompetitif para tuan tanah. Dan dengan melakukannya, ia memperkaya diri sendiri dan tuan tanah yang patut dengan mengorbankan penyewa yang membayar harga yang melambung dan bisnis jujur yang seharusnya bersaing.”
Sistem rekomendasi harga di RealPage, yang disebut YieldStar dan AI Revenue Management, bekerja dengan meminta pengguna—yaitu tuan tanah—untuk memasukkan data nonpublik tentang real estat sewa yang umumnya hanya dimiliki tuan tanah. Itu termasuk data pribadi dari aplikasi, jumlah sewa, sewa yang diperpanjang, unit yang tidak terisi, dan angka-angka serupa lainnya yang dapat digunakan untuk mengukur keadaan pasar dengan detail yang sangat granular. Tidak semua data ini menjadi bagian dari versi terbaru perangkat lunak RealPage, tapi begitulah cara kerjanya secara historis.
Semua informasi pasar ini ditumpuk menjadi satu dan digabung dengan tumpukan data dari tuan tanah lain, yang secara teori adalah pesaing mereka. Sistem akan memproses semua ini dengan algoritma, dan menghasilkan rekomendasi harga yang dibuat khusus untuk semua tuan tanah di suatu area, semuanya menggunakan data satu sama lain.
Yang membuat datanya semakin komprehensif adalah pangsa pasarnya yang mencapai 80 persen, menurut DOJ. Status monopoli yang diduga itu secara teori berarti tuan tanah membayar harga lebih tinggi untuk RealPage, yang kemudian dibebankan kepada para penyewa.
Dan hal itu rupanya membuat harga sewa naik. Sebuah investigasi ProPublica tahun 2022 menemukan adopsi RealPage yang meluas, dan kenaikan sewa yang juga meluas mengikutinya. Di Nashville, harga baru-baru ini naik 14,5%, dan ProPublica menemukan bahwa para tuan tanah sangat senang. Dalam sebuah testimoni, seorang manajer pendapatan real estat mengatakan “Keindahan YieldStar adalah ia mendorong Anda untuk pergi ke tempat-tempat yang tidak akan Anda tuju jika tidak menggunakannya,” menurut ProPublica.
Jadi, alih-alih bersaing satu sama lain untuk mendapatkan sewa dari orang yang membutuhkan perumahan, gugatan mengklaim bahwa para tuan tanah bergabung dengan tuan tanah lainnya, dan mengalihkan daya saing mereka melawan para penyewa mereka. Mereka tidak benar-benar bertemu dalam satu ruangan untuk mengadakan rapat penetapan harga yang jahat. Perangkat lunak itulah yang diduga mengurus semuanya untuk mereka.
Jika kesepakatan disetujui oleh seorang hakim di Carolina Utara, RealPage tidak akan diizinkan lagi menggunakan informasi dari sewa berjalan untuk melatih algoritmanya, atau untuk mencampur data nonpublik dari berbagai tuan tanah yang berbeda saat memberikan rekomendasi harga.
Gail Slater, pimpinan divisi antimonopoli DOJ, dikutip dalam siaran pers pemerintah mengatakan, “Perusahaan pesaing harus membuat keputusan harga secara independen, dan dengan bangkitnya alat algoritmik dan kecerdasan buatan, kami akan tetap berada di garis depan penegakan hukum antimonopoli yang vigorous.”