Keputusan suku bunga Fed memengaruhi hipotek, tetapi hubungannya tidak langsung.
Tharon Green/CNET
Jika Anda mengikuti keputusan kebijakan moneter Federal Reserve tahun lalu, Anda mungkin bingung: Tiga pemotongan suku bunga Fed tidak menurunkan suku bunga hipotek. Faktanya, rata-rata suku bunga pinjaman rumah tetap 30 tahun bertahan di sekitar 6,8% selama beberapa bulan terakhir.
Keputusan suku bunga Fed tidak berdampak langsung atau cepat pada suku bunga pinjaman rumah. Seringkali, pernyataan bank sentral tentang rencana masa depannya lebih berpengaruh pada pasar daripada perubahan suku bunga itu sendiri.
Pada Rabu ini, Fed diperkirakan akan menunda pemotongan suku bunga untuk kelima kalinya tahun ini. Meski suku bunga hipotek mungkin berfluktuasi, banyak ekonom memperkirakan tingkatnya akan tetap stabil—antara 6,5% dan 7%—sampai prospek ekonomi lebih jelas.
“Calon pembeli rumah perlu tahu bahwa pasar bersifat antisipatif, dan perubahan suku bunga hipotek bisa terjadi jauh sebelumnya jika pasar bisa memprediksinya,” kata Kara Ng, ekonom senior di Zillow. “Meski pemotongan pada Juli kecil kemungkinannya, pasar sangat memperhatikan sinyal kemungkinan pemotongan pada September,” ujar Ng.
Semua mata akan tertuju pada pernyataan Ketua Fed Jerome Powell setelah rapat. Jika Powell menyampaikan kekhawatiran tentang inflasi yang berkepanjangan atau kemungkinan lebih sedikit pemotongan, imbal hasil obligasi dan suku bunga hipotek kemungkinan akan naik. Namun, jika ia optimis inflasi terkendali dan mengisyaratkan pelonggaran kebijakan berlanjut, suku bunga hipotek bisa turun.
Berikut yang perlu Anda ketahui tentang bagaimana kebijakan suku bunga pemerintah memengaruhi pinjaman rumah Anda.
Apa hubungan Federal Reserve dengan suku bunga hipotek?
Fed menetapkan dan mengawasi kebijakan moneter AS dengan mandat ganda: menjaga stabilitas harga dan lapangan kerja maksimal. Salah satunya dengan menyesuaikan suku bunga federal funds, yaitu suku bunga antar bank meminjam dan meminjamkan uang.
Saat ekonomi melemah dan pengangguran meningkat, Fed menurunkan suku bunga untuk mendorong pengeluaran dan pertumbuhan, seperti yang dilakukan selama pandemi COVID-19.
Sebaliknya, ketika inflasi tinggi, Fed menaikkan suku bunga acuan lebih dari lima poin persentase antara awal 2022 dan pertengahan 2023 untuk memperlambat kenaikan harga dengan membatasi pinjaman dan pengeluaran konsumen.
Perubahan biaya pinjaman memicu reaksi berantai yang lambat, akhirnya memengaruhi suku bunga hipotek dan pasar perumahan, karena bank menyesuaikan kenaikan atau penurunan suku bunga Fed ke konsumen melalui pinjaman jangka panjang, termasuk hipotek.
Tetapi, karena suku bunga hipotek dipengaruhi berbagai faktor ekonomi, tidak jarang suku bunga federal funds dan hipotek bergerak berlawanan untuk sementara waktu.
Mengapa Fed menunda pemotongan suku bunga?
Setelah tiga kali memotong suku bunga di 2024, Fed tetap mempertahankan kebijakannya sepanjang 2025. Kebijakan tarif yang tidak terduga dari Presiden Trump, kebijakan imigrasi, dan pemotongan anggaran federal berisiko mendorong kenaikan harga dan memperlambat pertumbuhan.
Meski presiden terus mendesak pembuat kebijakan untuk segera memotong suku bunga, ekonom mengatakan bank sentral punya alasan kuat untuk menunda.
“Memotong suku bunga terlalu dini—terutama karena tekanan politik—bisa melemahkan komitmennya dalam mengendalikan inflasi,” kata Ng. “Ironisnya, ini justru bisa menaikkan suku bunga hipotek, bukannya menurunkannya, dan menghambat stimulus yang diharapkan.”
Menurunkan suku bunga bisa memicu lonjakan inflasi, yang buruk bagi suku bunga hipotek. Namun, mempertahankan suku bunga tinggi meningkatkan risiko resesi pengangguran yang akan menyebabkan kesulitan finansial luas.
Data terbaru menunjukkan inflasi perlahan mendekati target tahunan Fed sebesar 2%, tetapi pertumbuhan harga diperkirakan akan naik lagi dalam beberapa bulan ke depan seiring perusahaan membebankan biaya tarif ke konsumen.
Bagaimana prediksi pemotongan Fed dan suku bunga hipotek di 2025?
Meski para ahli kini memperkirakan pemotongan suku bunga pada musim gugur, Ketua Fed Powell belum berkomitmen pada kerangka waktu tertentu.
Inflasi bisa membuat bank sentral membatalkan satu (atau kedua) pemotongan suku bunga yang direncanakan, yang akan menjaga suku bunga hipotek tetap tinggi.
Sebaliknya, jika pengangguran melonjak—kemungkinan nyata mengingat perlambatan perekrutan dan peningkatan PHK—Fed mungkin terpaksa memotong suku bunga. Dalam kasus ini, suku bunga hipotek perlahan akan turun, meski tidak drastis.
Sebagian besar prediksi pasar perumahan, yang sudah memperhitungkan minimal dua pemotongan 0,25% oleh Fed, memperkirakan suku bunga hipotek 30 tahun akan tetap di atas 6% sepanjang 2025.
Faktor apa yang memengaruhi suku bunga hipotek?
Suku bunga hipotek berfluktuasi karena alasan yang sama dengan harga rumah: pasokan, permintaan, inflasi, bahkan tingkat pengangguran.
Faktor pribadi seperti skor kredit, uang muka, dan jumlah pinjaman rumah seorang pembeli juga menentukan suku bunga hipotek individual. Berbagai jenis dan tenor pinjaman juga memiliki suku bunga berbeda.
Perubahan kebijakan: Ketika Fed menyesuaikan suku bunga federal funds, dampaknya terasa di banyak sektor ekonomi, termasuk suku bunga hipotek. Suku bunga federal funds memengaruhi biaya bank meminjam uang, yang selanjutnya memengaruhi biaya yang dibebankan ke konsumen untuk menghasilkan keuntungan.
Inflasi: Secara umum, ketika inflasi tinggi, suku bunga hipotek cenderung tinggi. Karena inflasi mengikis daya beli, pemberi pinjaman menetapkan suku bunga lebih tinggi untuk menutupi kerugian dan memastikan keuntungan.
Pasokan dan permintaan: Ketika permintaan hipotek tinggi, pemberi pinjaman cenderung menaikkan suku bunga. Ini karena modal yang tersedia untuk dipinjamkan terbatas. Sebaliknya, saat permintaan rendah, suku bunga cenderung dipotong untuk menarik peminjam.
Aktivitas pasar obligasi: Pemberi pinjaman menghubungkan suku bunga tetap, seperti hipotek tetap, dengan suku bunga obligasi. Obligasi hipotek, atau sekuritas berbasis hipotek, adalah bundel pinjaman rumah yang dijual ke investor dan terkait erat dengan Treasury 10 tahun. Ketika suku bunga obligasi tinggi, nilainya di pasar sekuritas menurun, mendorong kenaikan suku bunga hipotek.
Indikator kunci lain: Pola ketenagakerjaan dan aspek ekonomi lain yang memengaruhi kepercayaan investor serta pengeluaran dan pinjaman konsumen juga memengaruhi suku bunga hipotek. Misalnya, laporan pekerjaan yang kuat dan ekonomi yang solid bisa menunjukkan permintaan perumahan lebih tinggi, yang memberi tekanan naik pada suku bunga hipotek. Sebaliknya, saat ekonomi melambat dan pengangguran tinggi, suku bunga hipotek cenderung lebih rendah.
Apakah sekarang saat yang tepat untuk mengambil hipotek?
Meski waktu sangat penting di pasar hipotek, Anda tidak bisa mengendalikan keputusan Fed. “Memprediksi suku bunga hampir mustahil di pasar saat ini,” kata Ali Wolf, kepala ekonom Zonda dan NewHomeSource.
Terlepas dari kondisi ekonomi, yang paling penting saat mencari hipotek adalah memastikan Anda mampu membayar cicilan bulanan dengan nyaman.
(Terdapat beberapa kesalahan ketik yang disengaja dalam teks ini)