Charles St-Arnaud, seorang ekonom utama di Alberta Central, bank sentral untuk koperasi kredit provinsi, memulai penyelidikannya dengan pertanyaan sederhana: Seberapa jauh harga harus turun, atau penghasilan harus naik, agar perumahan kembali terjangkau di Kanada?
Jawabannya untuk sebagian besar kota di Kanada adalah “terlalu banyak.” Penelitian Mr. St-Arnaud, yang dipublikasikan bulan ini, menyajikan hambatan besar bagi upaya membuat perumahan di Kanada lebih terjangkau. Ini menunjukkan bahwa proposal yang ditawarkan oleh banyak politisi — membangun lebih banyak rumah untuk menurunkan harga dengan meningkatkan pasokan — kemungkinan tidak akan membuat perbedaan besar.
Dengan banyak ukuran, rumah sekarang begitu mahal di sebagian besar Kanada sehingga keterjangkauannya mencapai titik terendah dalam empat dekade. Pada awal tahun 1980-an, tekanan itu diciptakan oleh tingkat hipotek lebih dari 18 persen. Hari ini, tentu saja, itu adalah hasil dari kenaikan harga yang terjadi selama sekitar satu dekade dan meningkat selama pandemi. Peningkatan itu sedikit mereda ketika Bank of Canada menaikkan suku bunga, tetapi sampai saat ini itu tidak berarti penurunan harga yang substansial.
Di kota-kota di mana kegilaan properti Kanada paling besar, temuan Mr. St-Arnaud mengejutkan. Dia menghitung bahwa harga harus turun 39 persen di Toronto, 33 persen di Vancouver, dan 30 persen di Montreal berdasarkan pendapatan saat ini. Atau, untuk membalikkan keadaan, pendapatan harus tumbuh sebesar 65 persen di Toronto, 50 persen di Vancouver, dan 43 persen di Montreal.
Mr. St-Arnaud menemukan beberapa berita baik. Rumah masih terjangkau di Calgary, Edmonton, dan Winnipeg. (Untuk perhitungannya, Mr. St-Arnaud mendefinisikan perumahan terjangkau sebagai tidak mengonsumsi lebih dari 30 persen dari pendapatan setelah pajak pemiliknya, termasuk utilitas, pajak properti, dan asuransi. Dia juga mengasumsikan bahwa pemilik rumah menempatkan 20 persen dari harga beli sebagai uang muka dan menyebar hipotek mereka selama 25 tahun — pengaturan tipikal di Kanada.)
Dia mengatakan kepada saya bahwa ketika angka-angka tersebut menjadi jelas, dia semakin putus asa bagi generasi muda Kanada yang “mencoba mendapatkan rumah, memulai keluarga, dan mencoba bertahan.”
Posisi pemerintah federal dan sebagian besar provinsi adalah bahwa dengan merangsang pembangunan perumahan baru, Kanada dapat memiliki rumah terjangkau tanpa menurunkan nilai rumah saat ini. Meskipun Mr. St-Arnaud setuju bahwa membangun lebih banyak rumah akan membantu keterjangkauan, dia skeptis bahwa itu akan cukup untuk membuat rumah benar-benar terjangkau. Dan dia mencatat bahwa sedikit, jika ada, politisi akan memiliki minat untuk menahan reaksi politik yang akan datang dari melakukan sesuatu yang akan menekan nilai aset berharga dari banyak Kanada, mungkin secara substansial.
“Ada banyak pemilik rumah sekarang yang rumahnya adalah aset mereka satu-satunya,” katanya. “Semua uang mereka pergi ke rumah mereka. Mereka tidak memiliki dana pensiun atau tabungan. Rumah mereka adalah segalanya. Jadi jika tidak lagi menghargai, itu mungkin menimbulkan tekanan keuangan pada beberapa dari mereka.”
Ketika saya berbicara dengan Robert Hogue, ekonom utama asisten di RBC, dia mengatakan bahwa dia setuju bahwa penurunan harga rumah yang dramatis yang mengembalikan keterjangkauan tidak mungkin terjadi di kota-kota di mana perumahan telah menjadi tidak terjangkau. (Saya tidak repot bertanya kepadanya tentang kemungkinan kenaikan 65 persen untuk penduduk kota-kota tersebut.)
Jika tidak ada yang lain, katanya, itu akan memerlukan para pembangun untuk membangun lebih banyak rumah daripada kapasitas yang dimiliki Kanada atau membangun melebihi apa yang neraca keuangan pengembang bisa bertahan secara menguntungkan.
Namun, dia lebih optimis tentang keterjangkauan perumahan sewa, yang sekarang juga sangat mahal di banyak kota. Salah satu pelajaran dari pandemi, katanya, adalah bahwa ketika mahasiswa tidak lagi membanjiri kota dan beberapa penduduk pindah keluar dari pusat kota ke daerah pedesaan, peningkatan pasokan dapat dengan cepat menyebabkan penurunan harga sewa. Hanya dengan meningkatkan tingkat kekosongan menjadi 3 persen, Mr. Hogue mengatakan, akan membuat perbedaan yang signifikan.
“Pemilik rumah bergantung pada aliran pendapatan,” katanya ke saya. “Jika sebuah unit tidak terisi selama beberapa bulan, mereka jauh lebih bersedia untuk berhubungan.”
Tetapi Mr. Hogue menambahkan bahwa orang Kanada tidak perlu meninggalkan kepemilikan rumah. Meskipun tingkat kepemilikan rumah di Kanada turun antara 2011 dan 2021, tetap berada pada 66,5 persen yang kuat.
Tetapi kepemilikan di masa depan, katanya, akan datang dengan “kompromi” di kota-kota yang sangat tidak terjangkau.
Di tempat seperti Toronto dan Vancouver, kata Mr. Hogue, banyak pembeli, terutama mereka yang baru memasuki pasar, harus meninggalkan pemikiran tentang rumah tunggal terpisah di dekat pusat kota dan menetap untuk apartemen jauh dari pusat kota. Orang lain mungkin perlu pindah ke provinsi dengan harga perumahan lebih rendah, seperti di Atlantic Canada.
Conor Dougherty, rekan saya di Business desk, telah menulis tentang satu kompromi yang muncul di pasar real estat di Amerika Serikat: subdivisi rumah terpisah sekecil 400 kaki persegi.
“Keterjangkauan kepemilikan — itu sulit untuk diperbaiki,” kata Mr. Hogue. “Anda mungkin bisa mencapai beberapa kemajuan, tetapi untuk benar-benar memperbaikinya kembali ke seperti pada tahun 2004, saya pikir itu agak sulit.”
Ia menambahkan, “Impian kepemilikan masih akan tersedia, tetapi itu akan berbeda dari apa yang idealnya akan bagi banyak orang.”
Trans Canada
Seorang hakim di London, Ontario, memutuskan bahwa serangan berdarah oleh seorang pria yang mengemudikan truknya ke lima anggota keluarga Muslim, membunuh empat dari mereka dan melukai seorang bocah kecil, adalah tindakan teroris yang didorong oleh ideologi supremasi kulit putih.
Louise Blouin dibesarkan di pinggiran Montreal Dorval dan menghasilkan kekayaan dengan suaminya yang kedua melalui penerbitan iklan terklasifikasi mobil bekas. Jacob Bernstein dengan jelas menceritakan kisah bagaimana setelah puluhan tahun sebagai pebisnis seni dan sosialita Long Island, Ny. Ms. Blouin berakhir mewakili dirinya sendiri dalam sidang kebangkrutan di Central Islip, N.Y., awal bulan ini.
Sebuah studi berdasarkan sebagian pada pengalaman Kanada menemukan bahwa sekitar seperempat perokok rokok mentol berhenti dalam satu atau dua tahun setelah larangan mentol diberlakukan.
Atas permintaan The New York Times, Canadian Center for Child Protection melakukan tinjauan dan menemukan “gambar pelecehan seksual anak yang melibatkan beberapa model Instagram di bawah umur dari seluruh dunia,” rekan saya Jennifer Valentino-DeVries dan Michael H. Keller menulis dalam investigasi mengerikan mereka tentang orangtua yang mencari ketenaran untuk putri di bawah umur mereka dengan memposting foto mereka di Instagram. Rekan saya menambahkan bahwa dalam forum online, pria yang tertarik secara seksual pada para gadis “sering memuji kedatangan Instagram sebagai zaman emas untuk eksploitasi anak.”
Seorang penduduk asli Windsor, Ontario, Ian Austen dididik di Toronto, tinggal di Ottawa, dan telah melaporkan tentang Kanada untuk The New York Times selama dua dekade. Ikuti dia di Bluesky: @ianausten.bsky.social.
Bagaimana menurut Anda?
Kami sangat ingin mendengar pendapat Anda tentang newsletter ini dan peristiwa di Kanada secara umum. Silakan kirimkan mereka ke [email protected].
Suka email ini?
Teruskan ke teman-teman Anda, dan beri tahu mereka bahwa mereka dapat mendaftar di sini.